黄山路常发项目前期发展定位报告（中期提报）

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料黄山路常发项目前期发展定位报告（中期提报）一、市场概要（一）城市理解1、城市区位：常州地处江苏南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。与苏州、无锡联抉成片，构成了长三角都市圈，区位优势明显。2、城市交通常州市有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料大运河穿境而过。长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。3、城市概况常州地处江苏，常州市下辖溧阳、金坛两市及武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰区，下辖24个街道办事处、32个镇、217个居民委员会（社区委员会）和645个村民委员会。4、城市化进程城市化率可以代表一个城市的发展水平，也可以反映出一定阶段城市对房产的需求量。无锡城市化进程在前几年高速发展，城市化率已经达到了较高的水平与其经济状况相适应。而常州的人均GDP已经超过了3621美元，但是城市化率相对落后，在50%---59%之间，可见其城市化水平还存在很大的提升空间。5、文化及旅游常州古城文化旅游区：唐代古刹天宁寺、北宋苏东坡泊舟处舣舟亭、仿古一条街篦箕巷；常州新区现代旅游区：横山风景旅游区，分设竹海古风、紫霞晴岚、桃雨柳烟、波声月色、碧水芳草和现代游乐精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料及园务生产区等7个景区；春秋淹城：“三城三河”格局的举世奇观，成为新型省级生态旅游区。6、宏观经济“十五”期间，常州市国民经济总体呈现规模扩张、结构改善、品质提高、活力增强的良性运行态势，城乡居民生活品质得到明显改善，各项社会事业发展取得显著成就，经济总量在江苏省内排位由“九五”期末的第六位升到了第五位，城市综合竞争实力跻身全国同类城市先进行列。2005年，常州实现地区生产总值突破1300亿大关，达到1302亿元，按可比价计算年均增长13.9%左右，城市综合实力在加快发展中实现新的提升。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料“九五”期间以来，常州人均地区生产总值由“九五”期末的17635元增加到“十五”期末的37174元，约折合4500美元，常州目前正处于城市化进程高速发展阶段。“十五”期间，常州第三产业呈现出传统行业不断提升、新兴产业迅速崛起的良好发展态势，二、三产业比重比“九五”期末上升了3.2个百分点，产业结构进一步优化。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料“十五”期间，累计实现社会消费品零售额1454亿元，相当于“九五”时期的1.6倍，年均增幅达13.4%，消费规模不断扩大，增长速度逐年提升。“十五”时期以来，城镇居民人均可支配收入年均增长速度精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料达11.2%，比“九五”高出2.5个百分点，2005年城镇居民人均可支配收入达到14589元，居民收入得到显著提高。6、居民生活水准2005年，常州城镇居民恩格尔系数为35.9%，较“九五”末期下降了4.2个百分点，常州城镇居民整体生活水准已从小康跨入富裕阶段。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料“九五”时期以来，常州城乡居民人均储蓄存款余额增长迅速，2005年达到24704元，较“九五”末期增长136.63%。7、总结常州市近年经济运行呈现如下特点：综合实力稳步增强，财政收入稳步提高；投资规模稳步扩大，投资主体日益多元化；消费需求不断扩大，增长速度逐年提升；私营经济发展迅速，整体实力明显壮大；人民收入持续提升，人民生活步入富裕阶段。二、房地产市场1、概述“十五”期间，常州市房价5年内接近翻番，房价每平方米精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料由1686元提高到了3330元。年平均上涨幅度达14.6%，明显高于城镇居民11.2%的年均收入增幅。特别是2005年房价上涨最猛烈，涨幅达到34.4%，平均销售价格为4181.98元/平方米。2、房价变化区域200320042005均价(元/平方米)均价(元/平方米)同比增长率(%)均价(元/平方米)同比增长率(%)城区城中3668.244551.0124.075374.2718.09城东26802638.75-1.544670.7777.01城南30932945-4.784025.2636.68城西2942372526.614185.8912.37城北3007.5358019.044386.4122.53小计3350407221.554526.9911.17新北区2550339032.943697.769.08武进中心区2400285018.753371.5418.03总计29503663.6124.194181.9814.152005年常州市区商品住宅平均销售价格为4181.98元/平方米，较2004年增长14.15%，增长幅度较2004年小调十个百分点。2006年1-6月份商品住宅平均销售价格一览表(单位:元/平方精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料米)区域一月份二月份三月份四月份五月份六月份城中555856524695557857775681城东424043674518424043153995城城南422942484652440744564122区城西442744214401416842513949城北441245524201411443914760平均价格472346764441437745564417新北区311833713863361635223615武进中心区319033403469381538053945总平均价格394641524183407341794252个案规划价格配套金城大厦商务办公一栋，办公236，面积65—280，商铺6，面积800—1300办公单价范围3980—4800，均价4400；商铺一层8800，二层5800。东芝电梯，双良（天然气）中央空调九洲24层，总建94000平米，1—4层为商业，办公均价7000-8000元/配有健身会所，游泳池（4楼），公用精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料寰宇五层起为办公，单层面积在3000平米，办公最小面积为100平米。地下两层车库，面积约16000平米㎡，租金中间层次15F上下2元/㎡·天。其余的在1.5元/㎡·天左右，无折扣。会议厅，5A智能化办公平台。共11部三菱电梯，远程遥控防火系统，喷淋，日产中央空调，单层两侧各一安全通道，办公区每层设两个面积约50㎡的花园。府琛商务广场住宅，办公，商铺，酒店式公寓。1栋28层住宅楼，3梯7户配置，面积45-120㎡，主力面积为70-80㎡的两室两厅户型，占60%以上。住宅规划126户。1幢19层办公楼，面积范围50-140㎡，主力为88.63㎡，共规划350间办公住宅均价3380元㎡，3180—3580元㎡（开盘时）；办公均价3580元㎡，3350—3780元㎡，酒店式公寓均价3500元㎡，3300—3700元㎡；商铺均价1万㎡（1—3）层的平均价，0.8—1.2万㎡公寓内部配有4部电梯（蒂森克虏伯电梯，性能一般），两个安全楼梯，走廊宽度为1.7—2.1米。层高为2.3米。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料富都商贸总建4万平米，规划1—3层为商业，4—26层为商务公寓（其中不设置4，13，14，24层，公寓共19层）。商业：1层100—200平米占多数，挑高5.6米。2—3层多为300平米的。办公：每层34个房间，单间面积在43平米。开间3.9米，进深7.5米，层高2.9米。套间面积约为100㎡。物业管理费为：商务公寓2元/㎡，商业为3元/㎡。公寓内部配有4部电梯（蒂森克虏伯电梯，性能一般），两个安全楼梯，走廊宽度为1.7—2.1米。层高为2.3米。大成大厦大成大厦规划18层，12层两栋楼。底下3层为商场，4层为娱乐，5-18层为办公，地下两层车库，大约300个车位办公的价格为5800-5900元/㎡，租金为1-1.2元/㎡。12层的单栋楼作为酒店来经营。爱建有两栋25层住宅，1此楼盘价位在铝合金窗框料（单精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料特时代—4层为商铺，面积为1.8万㎡；5—25层为住宅，面积为3.4万㎡，面积规划为52.16—151.65㎡，主力面积为105.14—113.69㎡的两室两厅。两栋住宅楼之间的裙楼屋顶上种花草植物，构成空中花园。4100---4800元之间,均价4450元/㎡，有98折优惠，一次性付款97折。楼盘差价在30—50元/平米。物业管理0.8/㎡电梯费1.2万元15年框中空双层），摄像门禁监控系统，自动灭火喷淋系统，东芝电梯金陵江南大饭店1-8F为酒店使用（包括大堂，会议室，套房）9-16F商务办公区域17-18酒店办公室19-27客房最低0.8元/㎡·天，租赁面积大还可以商量。物管费3元/㎡·月。空调7元/㎡·月，每年84元/㎡。中央空调，三菱电梯6部（目前在用3部）限载900㎏，11人