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企业发展战略咨询北京南洋林德投资顾问有限公司2001年12月北京研究报告汇报版长春国信集团投资有限公司本研究报告共分四部分内容。第一部分系界定国信集团进行发展战略调整的企业环境基础和必须条件，明确国信集团五年规划期内的具体战略目标。第二部分为国信集团产业方向与各业务层面的定位，确定房地产开发为今后五年内国信集团的主导业务，房地产配套工程为次主导业务，冰雪娱乐旅游开发与物业管理为副业，并对目前已经初步介入的医药医疗业采取战略性收缩。第三部分为国信集团相应于新的发展战略之组织架构调整与资产关系梳理，提出了具体的原则性方案设计（包括完整的制度体系）和操作方法。第四部分为国信集团的人力资源管理战略，针对国信集团的人力资源规划、教育与培训、薪酬与绩效考评提出了实施指导性意见。总体介绍1、本报告的核心为国信集团五年规划期内的产业方向与业务层面定位，项目组将据报告研究意见与国信集团高层就此进行充分讨论，形成统一认识。2、报告中对各层次业务的拓展意见主要是根据项目组的研究指明原则性方向和方法，供国信集团管理层在实际运作时重点考虑。3、制度建设主要是构建基本的制度管理体系，各项规章制度的具体条文须在项目组协助下由国信集团职能部门自行予以完备。4、各子公司的具体设立或变更需根据实际情况适时把握（包括注册资本的确定、是全资子公司抑或控股子公司、经营范围等）。5、薪酬设计主要是确定总体原则和基本方法，尤其是需结合人力资源的绩效考评系统来具体细化，而后者必须在本报告经过国信集团最终确认后作为另一单项咨询项目专门进行才能全部完成。6、整个资产关系和股本结构的梳理须根据本报告提出的方法并经国信集团确认后进一步制定实施方案，在项目组协助之下进行。报告要点PartⅠ国信集团发展战略规划的现状基础§1.1企业所处的战略发展环境§1.2规划期与分阶段战略目标§1.3发展战略实施的前提条件PartⅡ国信集团产业发展方向的战略定位§2.1主导业务：借势型房地产开发2.1.1长春市房地产市场鸟瞰2.1.2房地产主业的战略目标2.1.3房地产主业加强与拓展2.1.4主业的风险因素与规避§2.2次主导业务：房地产配套业务2.2.1整合现有房地产配套业务2.2.2配套业务的战略发展目标2.2.3配套业务的市场拓展策略2.2.4次主业的风险因素与规避报告目录§2.3副业：冰雪娱乐旅游与物业管理2.3.1医药医疗业务实行战略性退却2.3.2冰雪娱乐旅游开发（副业一）2.3.3专业化的物业管理（副业二）2.3.4副业风险因素与规避策略PartⅢ组织架构调整与法人治理结构梳理§3.1母子公司型经营管理布局§3.2集团总体组织架构设计§3.3各子公司组织架构设计§3.4国信集团制度建设框架体系§3.5股权关系与股本结构梳理PartⅣ国信集团人力资源战略§4.1国信集团人力资源规划§4.2人力资源教育培训系统§4.3人力资源薪酬福利与激励系统§4.4人力资源工作绩效考评系统国信集团五年期发展战略规划与目标国信集团产业发展方向与业务层面定位主导业务：借势型房地产开发次主导业务：房地产配套工程副业：冰雪娱乐旅游开发与物业管理国信集团组织架构调整母子型集团公司管理母公司组织架构子公司组织架构国信集团资产关系与股本结构梳理国信集团制度化管理体系建设国信集团人力资源管理基本体系报告主题内容一、规划期目标与分阶段指标国信集团目前发展战略基点总体定位：第二次创业孕育婴儿期学步期青春期盛年期病态期蹒跚期枯竭期衰亡南洋林德企业生命周期曲线成熟期目前的国信集团由学步期进入青春期的国信集团综合实力处于起伏波动的不稳定状态，需要通过战略性的变革与整体提升来实现第二次创业变革导入期成长期成熟期第二次创业期变革阵痛！所有变革都存在风险但变革终究不可避免企业生命周期企业战略周期进入新一轮发展周期孕育婴儿期学步期青春期盛年期病态期蹒跚期枯竭期衰亡南洋林德企业生命周期曲线成熟期分阶段实施时间区划战略定位战略任务第一阶段2002年调整导入管理规范期导入和开始实施新的发展战略规划，完成集团产业结构和组织结构调整，初步形成人力资源管理体系第二阶段2003—2004年磨合适应业务提升期全面提升主业的经营业绩和盈利水平，人力资源配置逐步到位，组织、管理、决策和公司整体运作达到规范化水平第三阶段2005—2006年正轨微调积极扩张期主业根基牢固，次主业形成规模，副业效益保证，新的增长点渐露端倪；形成高水准的职业经理人团队，企业在能够抵御正常经营风险的前提下积极扩张国信集团战略规划期2002—2006年总体目标起点：业务层次清晰有效根基：人力资源配置合理原则：经营管理科学规范目的：企业发展良性循环分阶段实施第一阶段第二阶段第三阶段销售净利润率25.5%25%24.8%时间区划2002年2003—2004年2005—2006年所有者权益1亿2亿3.2亿年销售额1.7亿2.4亿3.1亿年净利润4300万6000万7700万国信集团五年战略规划期内各主要战略指标分阶段分解调整和实施新的发展战略之必要条件国信集团核心团队对因企业变革而带来的短期震荡有足够的心理准备和有力的应对措施在导入和实施新的发展战略规划之第一阶段能够保持企业稳健经营国际国内政治局势和经济形势不出现大的逆变利益与权力重新分配过程中的动态平衡克服各级管理层认识差异产生的隐形阻力国信集团局部利益与长远发展关系协调企业现金流不发生特别大的困难“阳光景都”项目能持续正常操作成本控制得力，管理和运营有序进行条件一条件二政治局势持续稳定，企业外部公共关系和谐宏观经济继续看好，所涉足行业稳步发展融资环境进一步改善，民营企业国民待遇到位条件三二、主导业务：借势型房地产开发6570758513020%30%17%15%18%0204060801001201402000元以下2000-2500元2500-3000元3000-4000元4000元以上单位售价05101520253035％万平方米截至2001年秋季长春市房地产开发量(数据来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）各价格区间开发面积各价格区间开发量占总开发量比重长春市房地产业产品需求状况根据2001年10月长春市秋季房展会调查问卷统计资料，以改善居住条件为目的的消费者比例占被调查总体的36％，与1999年初相比增加了4％，且有进一步上升的趋势，房屋质量、物业管理是消费者选择购买住宅的主要影响因素，经济实用仍是消费者选择购买住宅的主导原则经济适用房继续成为消费者选择的主要品种，其所占比例为计划购房消费者的42.3%（2001年秋季房展会3.4万张调查表统计计算结果）。住房面积在60—100平方米的二室一厅、二室二厅是消费者的主要选择户型，占到计划购房者的63.7%。购房支付来源呈现多元化，工资收入占49.3%，抵押贷款占30.7%，其它经营性收入来源占20％价格结构错位。长春市人均住宅使用面积为9.5平方米，低于全国城镇11.5平方米的平均水平，大部分工薪层虽有改善现有居住条件的愿望，但由于支付能力有限，选择范围多集中在价格较低的经济适用房面积结构错位。好地段、面积不大、设计合理、功能齐全的中型住房（90㎡左右）相当受欢迎，而位处较好地段的楼盘之设计户型绝大部分都在130㎡以上在空置房屋中，除少部分存在结构和质量缺陷外，大部分都是由于开发定位不准、造价偏高等原因导致滞销消费者计划购买住宅的时间五年内22.8%五年后15.8%三年内61.4%消费者计划购房的户型豪华越层3.30%三室二厅10.20%三室一厅13.00%二室二厅30.20%二室一厅33.50%一室一厅9.80%消费者计划购买住宅面积40至5910.70%60至7931.20%80至9933.00%100至11919.10%120以上6.00%消费者计划购房的种类房改房23.70%私有房屋1.90%公有房使用权12.10%商品房20.00%经济用房42.30%长春市住宅消费需求趋势（一）(数据来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）消费者计划购房所在区域朝阳区44.20%二道区9.30%南关区7.40%绿园区16.70%宽城区4.20%经开区18.20%(数据来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）长春市住宅消费需求趋势（二）调查资料显示，近四成半的消费者计划在位于长春市中心的朝阳区购买住宅各种因素对消费者购房的影响程度76.70%92.60%74.40%71.20%66.00%64.70%64.70%63.30%56.70%47.00%32.10%31.60%29.30%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%住宅质量物业管理权证手续二十四小时供水小区环境住宅面积交通设施齐全开发商可信度多种付款方式高层电梯繁华地段投资潜力消费者选择住房的主要因素中，房屋质量、物业质量已列为前两位，而今年初春季房展会中排在第一、第二位的交通因素和小区环境分别退居为第七位和第五位(数据来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）长春市住宅消费需求趋势（三）长春市房地产开发商与市场分割大连万达星宇地产吉林亚泰市场份额企业实力长房长春地产热电国信宇华建业秋实东华综合实力强的几家开发商在长春市外围采取规模化开发运作，并已在长春市形成地产品牌优势开发实力中等，利用政府背景，在长春市取得较好开发地段进行项目开发综合实力较弱，利用各种资源或渠道获得长春市内可开发地段进行项目开发综合实力较强的开发商采取规模化运作有一定政府背景的当地建筑公司抢手开发长春市市内好地段其它规模较小的开发商则各显神通，采取“见缝插针”式开发未来五年内，通过借势型的房地产项目运作，提升国信集团房地产主业综合竞争能力，成为长春市具有一定综合开发实力的专业型房地产服务提供商国信集团房地产主业五年内战略目标开发品种开发规模市场销售利润水平市场占有行业地位进入长春市房地产开发商综合实力排名三十位普通住宅楼、综合商住楼税后利润达到2-2.5亿元人民币总销售额达到10-12亿元人民币五年内总开发量达到30－40万平方米在长春的房地产市场占有率达到2－2.5%总体目标未来五年房地产开发销售额与利润估算表未来五年房地产主业开发的收入达到10亿元人民币，实现累计利润2.1亿元人民币2002年2003年2004年2005年2006年合计开发量(万m2)5678834销售额(亿元）1.51.82.12.42.410.3增长率20%17%14%0%利润（万元）3200360045005000500021300项目开发与资源储备现有项目的运作通过公司内部相关部门的全力配合，完善“阳光景都”项目的配套设施建设，并须特别重视供暖工程强化楼盘营销，利用地理位置优势，可考虑采用出租、出售相结合，以租代售等灵活多样的售楼手法扩大销售面对商铺的销售须拓宽思路，在一次性整体销售比较困难的情况下，可从完善社区服务体系并辐射周边地区居民消费的角度，考虑分区、分功能的商铺批次销售，分头引入龙头性商家先行进驻，以带动商铺人气后续项目的储备抓住时机积极筹备“阳光景都”二期开发工程的相关工作做好“阳光景都”三期用地及项目整体规划工作，尽可能提前完成项目立项审批，以防政策变化的影响强化国信集团与长影的长期利益共同体关系，“商”、“情”结合，同时积极介入长影世纪城新区40公顷房地产综合项目的开发工作适时继续深入研究华村项目的可行性问题开发模式创新与市场营销深入研究消费者需求，引进“新城市生活主义”开发模式新城市生活主义的开发模式＝产业化打造的换代住宅＋街坊化的配套与服务＋和谐优美的自然环境＋浓郁迷人的文化氛围在“阳光景都”系列性开发项目中以质量、物业管理、配套服务、文化氛围营造等方面下功夫，提升项目的整体形象特别强调品牌建设充分利用“长影阳光景都”项目打下的基础，重点突出国信集团房地产项目的影视文化艺术社区特色通过多渠道、全方位的反复推介，强化独一无二的项目差异性特点，逐渐树立以“影视文化艺术