湖北汇金地产战略思想和架构流程报告

www.fdcew.com房地产E网做一个与众不同的企业湖北汇金久臣地产投资股份有限公司2007.7www.fdcew.com房地产E网汇金久臣是一家什么样的公司？www.fdcew.com房地产E网公司名称汇金·久臣寓意：汇集财富汇聚精英，既是公司字号，又是产品品牌汇金－改建房产品牌久臣－新建房产品牌www.fdcew.com房地产E网公司定位城市－价值发现者不做传统意义上的房地产开发商，而是一个有专业地产背景的投资型公司，最终将成为房地产金融综合服务商在城市中心居住、商业、商务区域范围内，积极寻找市场空白点和新兴投资热点，关注价值被严重低估的物业资产和投资项目，通过经营运作使其价值得以重新发现关注最有购房意愿的客户群的实际需求，以客户能接受的心理价位提供客户能接受的商品，主力产品是顺应政府号召和市场需求的中低价商品房，树立亲民的品牌形象www.fdcew.com房地产E网学习的榜样融资和财技学顺驰顺驰是从二手房中介商转型到开发商众最成功的例子，而且顺驰的开发系统和置业系统相互配合，互为支持非常成功，汇金久臣有模仿顺驰的天然“基因”。顺驰的财务技巧将资金效率运用到了极至，多种融资渠道是其每年业绩翻几番的重要支撑商业模式学恒基兆业香港恒基兆业是香港十大财团和地产商之一，他有在香港开发项目最多（20年600个地产项目），开发范围最广（从旧楼改造、工业厂房、写字楼、别墅、高中低档各式住宅），合作伙伴最多（恒基公司几乎与香港各大地产公司都合作过），最重要的是不管好市淡市楼宇照建不误，所以稳定在十大财团之列。www.fdcew.com房地产E网期望结果股东满意－实施利润率和规模战略，公司超常规发展带来的丰厚回报公司存在的唯一价值就是给股东创造财富客户满意－提供优异的产品、可靠的质量、性价比最高的商品，满足多数市民的需要员工满意－公司规模不断扩张让员工有更多的发展机会，从精神和物质两方面都得到满足社会满意－响应政府号召，顺应市场需求，大量提供中低价位的商品，树立亲民品牌形象www.fdcew.com房地产E网汇金久臣是做什么的？www.fdcew.com房地产E网常规业务通过自行建立四大业务资源网络，发现价值被严重低估的物业和土地资产，经过收购－变性－改建－包装－销售或经营的全过程，达到将原有物业资产的价值最大化体现出来，从而得到最大效应的投资回报业务资源网络平台(市场研发部)：1、银行资产保全部和资产管理公司2、法院和拍卖公司3、国有资产管理公司和产权交易所4、中介公司和房地产金融主题咖啡厅www.fdcew.com房地产E网投资和回报要求投资要求地段：武汉市中环线内项目：两证齐全或产权明晰的住宅楼、商业网点、各类历史建筑，可改为住宅式的商铺、工业产房、半拉子工，破产企业土地等面积：3000－20000平方米金额：500－2000万元回报要求周期：六个月收益：30％以上www.fdcew.com房地产E网产品线根据收购资产特征、所处市场环境和潜在消费对象归类，分成多个产品类型（线），每一个产品类型的开发改造案例总结成经验，便于产品复制，提高生产效率和效益住宅类：青年公寓（低端）非住宅类：酒店式公寓（高端）纯商业：社区商业服务中心专业市场www.fdcew.com房地产E网偶然业务通过长期对开发市场的跟踪和分析，在特定的时候，介入新盘开发领域，做项目的投资商分享开发利润，或做阶段性投资获取高额回报，甚至接手整个项目的开发权地段：武汉市中环线内项目：三证以上齐全、产权明晰的开发项目面积：20000平方米以上金额：不低于1200万元，不高于5000万元合作方式：低价买断包销借款加代理项目合资合作买断部分开发面积www.fdcew.com房地产E网汇金久臣如何与众不同？www.fdcew.com房地产E网个性词汇价格标竿（价格和价值）规模、利润率战略现金流超常规发展（速度）产品经营－资产经营－资本经营地产金融平台www.fdcew.com房地产E网价值和价格价值决定价格，价格决定回款速度，优异的商品性价比是决定市场成败的重要手段推广水平回款速度利润成本决定竞争成败的关键是敌我取得资产的成本不同开发商心中的价值客户心中的价值产品价格对手产品价格www.fdcew.com房地产E网利润率战略在相同效率的情况下尽量提升速度可以获得更高的利润利润资资金金投回入收效率时间www.fdcew.com房地产E网为什么强调利润率和规模优良的盈利能力是金融机构和各类合作方对我们的基本要求，是获得持续融资的基本保证规模效应的体现吸引金融机构和机构投资者的合作，资金的聚集和银行授信可以在规模化的资源基础上，可以不断搭载更多的高利润率业务和服务www.fdcew.com房地产E网规模和利润率利润率直接反映企业的盈利能力和竞争力水平，是衡量企业操作水平的综合性指标，是企业资源使用效率、体系化能力、操作技能、管理水平等一系列能力的综合体现追求利润和利润率是实现公司价值最大化的必由之路，公司价值最大化来源于企业持续、安全的获取最大化利润的能力企业价值最大化增长战略利润率战略建立长期独特优势提高售价降低成本提高资产使用率平衡风险www.fdcew.com房地产E网企业价值最大化企业价值最大化来源于企业持续、安全的获取最大化利润的能力，追求利润和利润率是实现公司价值最大化的必由之路公司价值最大化＝公司规模×利润率×商业模式公司价值最大化＝速度×项目盈利水平×资金放大系数www.fdcew.com房地产E网产品经营小中介收购单套房产再简单转卖出去，吃差价获得15％左右的收益大中介批量收购房产、旧楼重新翻新改造再零售出去，获得30％左右的收益开发商购得土地，规划报批，建造房屋，包装出售，获得自有资金100％的收益www.fdcew.com房地产E网资产经营资产经营就是在收购的过程中留下未来增值潜力大，有持续现金流收益强的商业物业，通过有效提升经营业绩从而提升物业价值目的：商业地产以其稳定的租金弥补公司在其他投资项目上回款周期性不均衡的问题成功的招商和运营带来良好的租金收益，进而通过资产评估（收益法）使资产在公司帐面上的价值有翻几番的增值，便于对外融资优异的现金流和资产规模的增值有利于公司后期增资扩股www.fdcew.com房地产E网现金流大多数开发企业单一项目开发模式现金流开发前期销售期销售尾期开发时间www.fdcew.com房地产E网现金流少数开发企业多项目开发模式现金流开发时间均衡的现金流www.fdcew.com房地产E网资本经营资本经营是所有企业经营的最高境界，就是以公司未来的经营业绩和现金流为保证，将公司整体打包上市目的：股票溢价发行，股东权益得到最大程度的增值实物资产转化成虚拟的股票，可以回收更多资金，以资金和股票对外收购更多的有效经营资产，周而复始，获得的收益无可估量www.fdcew.com房地产E网商业模式所有开发商关注的问题都是一个从购买土地项目、开工开盘到销售的过程，一个现金到现金的商业模式，是房地产公司最核心的东西，决定公司的操作和精细管理的水平。怎样把项目所需启动资金做的更小，怎样尽快把现金流平衡做的最好，从付款到现金流平衡，资金占用时间长短多少，在财务上反映的是一个公司的库存周转率，其实背后是公司之间操作水平的根本差别。www.fdcew.com房地产E网商业模式图资金资源利用最大化实现销售回款实现利润缩短现金-现金周期项目选择项目取得开工开盘入住服务开始付款付清全款收回全部房款收回全部投资www.fdcew.com房地产E网汇金久臣的核心竞争力www.fdcew.com房地产E网商业地产的运作能力www.fdcew.com房地产E网投资商业地产的机会“国六条”及相关政策公布之后，房地产市场逐渐降温，房地产投资人群从住宅市场上逐步退出，在没有更好的投资炒作的渠道情况下，进入商业房地产的投资和投机就是他们最好的选择营业税的瓶颈已不再是阻碍人们投资商业地产的因素，相比较住宅地产投资，商业地产回报周期更短能看到商业地产价值的开发商不少，能有信心，有能力操作成功的少之又少，70%商业地产失败的案例，给有能力操作商业地产的投资者一个暴富的机会在每一个三级城市，都有一个规模巨大的综合商业地产项目，是当地政府招商引资的重要成果，90%处于经营不善的地步，在汇金久臣有能力挽救的前提下，低（零）成本收购是一个最好的投资选择www.fdcew.com房地产E网商业地产增值商业地产的价值根据所处的地段、经营的软硬件、经营氛围、经营特色和主力商户等诸多因素影响，不能按常规的重置成本法简单衡量。国际上通行的评估资产价值的标准是收益法，即以租金确定售价。所以低价收购商业物业通过成功的商业经营是给公司会带来巨大的资产增殖的租金经营期购买价格现实价值时间www.fdcew.com房地产E网商业地产和金融成熟的商业地产带来稳定的现金流，以可见到的现金流为质押加上升值的房产为抵押，向银行和其他金融机构申请贷款无往不胜国外众多的房地产投资基金希望投资中国的房地产市场，但大多希望直接收购有现金流和巨大升值潜力的商业地产项目，如有众多的商业地产投资组合，可以与房地产投资基金建立广泛的业务合作战略合作者通过了解汇金久臣的对商业地产运作能力和成功案例，会源源不断的给汇金久臣投资商业地产所需资金www.fdcew.com房地产E网商业地产操作秘诀根据商业地产的特征，总结出成功操作商业地产的秘诀是“三因一果”，没有事前周密的商业规划，切实可行的招商活动，成功的商业运营制造出的氛围，就没有完美的销售结果商业规划招商商业运营销售www.fdcew.com房地产E网为什么要做商业研究商业地产所带来潜在的经济效益是所有投资商都看得到的，但70％的商业地产失败案例阻碍投资人进一步进军商业地产领域，操作水平能否达到取代资金缺乏成为考验投资商的第一大难题商业地产概念在中国兴起也就2年时间，没有人愿从底层基础的商业业态研究开始，加上商业地产经验因地域差异不可复制，所以汇金久臣理论研究加上案例实践完全可以在一年到一年半内做到全国领先水平汇金久臣商业地产的操盘能力加上资金实力，完全可以将“天门经验”、“杨园经验”、“瑶琦园经验”复制，在武汉或周边城市收购、包销类似项目获得多重暴利www.fdcew.com房地产E网汇金久臣的战略目标和规划www.fdcew.com房地产E网经营思路中短期经营方向集中在房地产的中低端业务上，趁大开发商没看中，中介商因资金原因不敢大量介入之际，重点突破存量不良资产改造市场，取得该领域的绝对领先，摆脱在市场热点上角逐的被动局面，同时有目的性选择陷入资金困境的小型开发项目作为经营的补充。只有大众化的市场才能孵化大企业，选择大众化的市场仍然是我们今后产业选择的基本原则。公司优先选择占用资金最小、周期最短、利润率最高的项目，所有项目投资紧紧围绕资金现金流和利润率展开，要严格控制进入新的领域，避免分散有限的力量及资金。对规划外的有创意有潜质的项目，我们在不影响大局的前提下拨出一定的资源，将创意变成现实。www.fdcew.com房地产E网战略目标一根据自身特点，总结出适合自身超常规发展的商业模式，潜心商业地产研究和实践，不断夯实经济基础，在未来的三年内跑赢大势，2009年进入武汉市开发前10名发展多层次的战略合作平台，结合创造性的商业发展模式，形成执续的具有绝对竞争优势，做到特定区域细分市场的N0.1。多层次的战略合作平台，也是资金和项目的利益交换平台做NO.1不是做微弱优势的第一，而是要做规模绝对领先、盈利能力绝对领先、市场影响力绝对领先、持续发展后劲绝对领先；www.fdcew.com房地产E网战略目标二运用现代企业运营管理模式，规范化公司运作流程，开创全新的商业模式，培养出一批能征善战的队伍。加强团队建设，持续调整架构，提高领导团队的战略能力，持续提高操作水平，提升规模和盈利能力关注项目操作能力，加快现有资源的增值变现；构筑起强势品牌知名度、客户认可度及忠诚度