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１襄樊，湖北的西北部，长江支流汉水的中游，一座具2800年的历史文化名城。2000年2月，经国务院批准实行的襄樊市（1996—2010）城市发展总体规划，襄樊正朝着国家历史文化名城、全国重要铁路交通枢纽和汽车工业基地，以及滨江景观城市的方向发展。为此，襄樊正大力着手进行旧城改造和城区扩建。机会与风险共存，在平静的市场表面下，隐藏着发展的契机，亦蛰伏着危机。如何有效避开市场风险，而获得更好的发展空间，正是我们此次市场调研的初衷。本调研报告将主要从市场环境、产品、服务及营销组合上进行阐述和分析，以作为进入市场的参考。襄樊市房地产市场概述暨“滨江”地块的可行性分析襄樊位于湖北省的西北部，长江最大支流汉江中游，是一座具有2800年建城史的历史文化名城。襄樊是襄阳和樊城两城合并后的称谓，两城自古沿江筑城，依水建市，隔江相望，形成了“南城北市”的传统格局。襄樊市辖枣阳、老河口、宜城、襄阳、南漳、谷城、保康七县（市）。市域总面积1.97万平方公里。2001年末全市总人口567.81万人；其中城区面积336平方公里，市区人口219.93万人。襄樊市相关经济指标如下：2001年城区人口：70.8万城镇居民人均可支配收入：5800元农民人均可支配收入：3280元商品房开发总量：40万平方米商品房1999年空置量：24.99万平方米商品房2001年空置量：15万平方米人均月收入：870元２2000年2月国务院批准的“襄樊市总体规划（1996—2010年）”，襄樊城市的性质定位为：国家历史文化名城，全国重要的铁路交通枢纽和汽车工业基地，以及成为鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心城市和滨江景观城市。作为全国42个大城市中的第36位，襄樊市的城市经济及居民的消费力明显偏弱，虽然襄樊作为中国中部地区的基础工业基地与东西南北交通枢纽之一，但随着市场竞争格局的变化和体制的改革，原隶属于国有的企业的资产重组、改制及破产等，使整个襄樊市有近4成的职工下岗，居民生活较为窘迫，普通居民的月收入在300—400元之间，物价指数相对较低。作为国家历史文化名城的襄樊在新的城市发展体系中，将重点发展樊北新区，保护襄阳古城，并积极发展油坊岗和余家湖组团，努力形成具地方特色的五级城镇体系和“一核、二翼、二轴”的城镇空间结构。根据规划2005年襄樊市的城市化水平将由目前的40%提升到45.20%；2010年城市化水平为52.70%。今年国务院提出的“加快住房建设，特别是经济适用房的建设，是实现人民小康生活的关键，是刺激国内有效需求，拉动经济增长的重要措施”的政策方针，使作为国民经济重要支柱产业的房地产在襄樊市的发展更加迅速，并将逐渐成为该市的主导产业之一。城市的面貌亦由此发生较大的变化和改观。为此，襄樊正大力着手城市配套体系的建立，市民休闲广场、公园正陆续扩建，汉江两侧的沿江大道已初具规模。而福利分房取消及住房货币化政策的实行，襄樊市民住房的观念发生了巨大的变化，从对住宅需求的被动等待到主动求购，其主要的表现并不只是满足于有房居住，而是向“住得好”的方向追求。一、襄樊市房地产现状及开发特点襄樊市的房地产市场体系的形成初始于1995年10月襄城区和樊城区成立以后，目前襄樊市房地产市场体系整体上处于发展的初期阶段，全市80%以上的商品房住宅为砖混结构，住宅房价平均每平方米约800余元，并且项目均存在着配套、绿化及景观设置上的不足或欠缺。３受襄阳古城保护的制约，襄樊市的城市发展战略以樊城向北拓展为主，并向油坊岗、余家湖组团积极挺进，而襄城则作为历史文化名城受到重点保护。因此，房地产开发集中在樊城以及鱼梁洲上，占襄樊全市房地产开发总量的90%以上。截止1999年底，全市共有房地产开发企业115家，其中市区78家。市区住宅建筑面积从1978年的138.7万平方米增加到940.7万平方米，现共有41个住宅项目，人均居住面积从1978年的3.5平方米增加到1999年的9.2平方米。目前正在进行的樊城汉江大道改造工程是襄樊旧城改造的“重头戏”，必将对襄樊的城市建设和房地产业产生重大的影响。与此同时，国家安居工程住宅小区的经济适用房，总施工面积17.35万平方米的乔营、檀溪、三元小区相继建设并交付使用，在市区形成“三足鼎立”的态势，将对襄樊的房地产市场产生一定的冲击和影响。而至于特点，则主要体现如下几个方面：●个案开发数量较多，单体项目规模普遍较小，但大规模的商品房项目已渐成趋势；●产业转制发展形成初期，市场运作体系尚不成熟，管理不完善，有较大的“边缘空间”；●消费不成熟，对房产知识较缺乏，具较高的可操作空间（引导、塑造可成就权威）；●目前在售在建项目中，砖混项目比重大，产品综合素质较低，高端产品供给不足；●房价便宜，住宅均价在800余元/㎡，商业地段差距价格反应明显，根据地段的繁荣与否，价格落差由2800元/㎡---13000元/㎡；●产品开发较成熟，三错层、错层、底层架空、突窗、转角窗以及大玻璃落地窗等户型及产品的开发上，在泉州还称得上的潮流（创新）的户型当地已普遍具有；●市场整体运作水平及包装和服务的理念相当缺乏，多数项目没有象样的售楼处，亦无精美且内容丰富的销售资料，销售人员及工作基本处于“买卖”的状态。４二、襄樊楼市具体分析及发展预测1、房产价格的差距1）以火车站为中心，以建华路、七里星河路、三元路及长征路的四条路及其延长线以外的四边形地带的范围内，一般每平方米价格在1220---1300元之间(一类、三、四、五层，下同)。2）市人民广场附近的旧城改造区，每平方米价格在1000元左右；但随着总占地面积达38万㎡的襄樊市中心商务区（旧城改造）工程的动工，该区域的房价将会有较大幅度的提升（人民广场所在的中心区域乃襄樊目前繁华中心区）。3）其它区域开发的单体建筑或小规模住宅，其售价基本每平方米在850---880元之间。上述房屋的位置相差不远，但价格相差却较大。造成这种现象的主要原因有：一是房屋整体质量的差别，房屋为现浇板（即部分框架结构），工程优良率达80%以上的价格高（开发商承诺做到的作用相同）；二是室内设施较好，比如住户安装防盗门，错层处装不锈钢护栏，内墙做乳胶漆或防瓷涂料等比没有相关设施或材料的售价要高；三是物业管理及售后服务较好的亦能卖个较好的价格；由此可见，产品质量，配套设施及售后服务等产品以外的附加价值的增值部分是消费者投资购买最为关心的重点。2、樊城旧城改造已成襄樊房地产开发的重点2000年开始进行并持续至今的汉江大道沿线，位于人民广场旁总占地面积38万平方米的襄樊市中心商务区之旧城改造项目，以及三元路以内，前进路两侧纵深范围以内到汉江大道以内的区域其它旧城改造项目，将陆续上马。５3、经济适用房住宅小区将持续在未来的几年内影响市场目前已部分入住并持续开发的经济适用住宅小区，乔营、檀溪、三元为市区居民提供的经济适用房已累计投入建设资金1.2亿元，施工面积17.35万平方米，在市区形成“三足鼎立”的态势。仅位于樊城工业区的乔营小区，建筑面积14.37万平方米，可建住宅1800余套，居住总人数6000多人。4、鱼梁洲生态旅游岛的房产将是今后襄樊市高尚住宅主要开发地总面积31.28平方公里，四面环水的鱼梁洲，作为旅游开发区，将成为襄樊市集观光旅游、度假休闲、美食购物、民俗娱乐、疗养保健为一体的旅游休闲中心。目前，岛上的房产已呈现出明显的增值趋势，随着“北京中安达分时度假村”的开发，以及襄城——鱼梁洲大桥的修建等岛内公共配套设施的逐步完善，房地产发展的前景和区域的价值将进一步得到人们的认可，并成为高尚房产开发的首选区域。5、汉江大道两侧的沿江项目将成为襄樊市近期房产的热点汉江大道两侧的沿江项目将成为襄樊市房产最具增值潜力和速度的房产，江景豪宅亦将在未来的二、三年内跃起而成为襄樊市的标志建筑。随着汉江大道不断的完善，沿江两侧的土地项目将是房产商竞相争取的焦点，优美的江景和良好的居住环境，亦成为吸引消费者踊跃购买的理由。6、户型、面积与需求的关系整个襄樊的楼市中，消费者在户型与面积的需求配比中，基本呈现两极发展的趋势。一是经济适用房等普通商品房住宅，和面向初次购房的年轻一族或是年老的购房者，面积以小为主要特点，二房在70--80㎡之间，三房在90--110㎡以内；二是以二次购房及面向社会中上阶层用户开发的住宅，面积一般较大，二房在85-100㎡，并且购买和开发的较少，只占项目的一小部分，主要为三房二厅以上的住房，面积三房在130-150㎡，及四房155㎡以上的户型产品。６7、襄樊房产个案具体分析详见（襄樊项目个案一览表）。三、“滨江”项目开发可行性分析1、项目所在区域概述本案“滨江”项目位于襄樊市襄城区即汉江的南岸边，西边即是老龙堤（江滨）公园与长虹大桥。襄城区行政面积173.1平方公里，全区总人口26.43万人，城区人口21.53万人，2000年全区城区人均可支配收入5530元。以襄阳古城为中心城区的襄城，有山有水有森林，区域环境优美是个理想的居住地方，正所谓的“襄阳好风日，留醉与山翁”。同时，城区内有着丰富的旅游资源和景点。市重点中学、医院和政府行政主要部门及办事机构均在襄城内，襄城是襄樊市的政治、文化、教育及旅游的中心。2、项目（地块）SWO分析项目位于襄城江滨大道上，北面与汉江仅一堤之隔，南面为复聪路并与政府居住区仅一墙之隔，西面是98年开发的檀江花园，东面紧邻老龙堤（江滨）公园和长虹大桥。地块呈长条形依江势而走，但项目地势海拔低，汉江大堤高于项目地块落差十余米，一组高压电从地块的南面由西向东贯通而过，给本案的开发造成较大的操作难点。1）S——项目优势分析（1）项目位于江滨大道边，隔着防洪堤即是江面宽阔的汉江水，空气清新，视野开阔，随着江滨大道建设的美化与完善，本案地块极具升值潜力。（2）本案与江滨（老龙堤）公园毗邻，近4000平米优美的江滨公园可有效弥补７本地块地面绿化的不足，并可提升项目的形象，增加营销卖点。（3）项目区位优势明显，交通便利，是襄城主要的开发区域，可作为襄城的标志性建筑工程形象树立。（4）随着江滨改造和夜景工程的进一步推进，本案地块将成为襄城最有竞争力的地块。2）W——项目劣势分析（1）本案南面地块上一组高压电线贯通而过，以及电线杆的存在，破坏了地块的完整性，限制影响项目的规划，在一定程度上降低地块的使用价值。若不能移走，除了给本案的规划带来难度外，还影响项目的美观和增加销售难度，最终影响并降低项目的综合效益。（2）本案客户资源有限。汉江大桥过桥收费的问题，对于经济收入较低的襄樊市而言，它将是樊城客户越江购房不可逾越的心理障碍，从而制约了樊城客户到本案的购买。（3）项目地块所处地势较低，汉江大道及防洪堤的本路段尚未修建完善，在一定程度上将会增加本案的造价和营销的费用。3）O——项目机会点分析（1）襄城区因对国家历史文化古襄阳名城的保护需要，在古城区内原则不在征地开发新的建设项目，而将襄城的发展重点向西边转移，为本项目的开发形成良好的发展态势，作为未来襄城的中心，本区域发展及增值潜力看好。（2）襄樊市政府等行政事业单位将迁移至与本项目同向的政法巷与虎头山路之间，将有效提升区域的价值属性和投资的信心程度，并起到聚集人气的作８用。（3）房地产市场体系发展的初期阶段，市场上品牌、产品、营销、规划、包装及服务等的理念和专业表现上还较为落后，市场可挖掘潜力大，并具较强的可塑空间。（4）目前襄城区房产开发项目绝大部分属于低档住宅项目，中高档住宅市场存在一定的市场空间。4）T——项目隐忧分析（1）高压电线是本案地块较难克服的现实问题，亦是本地块投资开发的关键因素。（2）在一定的地价成本限制情况下，本地块的目标客户只能面向社会中高阶层，开发高端产品，而市场能否支撑本案的产品及项目体量，亦是本案投资开发考量的重要因素之一。（3）过桥收费将严重影响并阻碍樊城客户的跨江购房，而仅靠襄城能否有足够的市场，是一个值得研究的课题。（4）项目地块控制指标的变更调整亦将存在难点：容积率〈=1.8与本案要求达到3.5以上的相距甚远，要达到本案预期的容积率存在较大的困难；高度〈=8层，与本案