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1“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件项目编号：HSSM-2013-WY-03项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会日期：2014年1月15日2目录一、法定代表人身份证明书二、法人代表人授权委托书三、开标一览表四、企业状况一览表五、项目经理（小区经理）简历表六、物业管理服务内容七、社区文化建设八、智能化设施的管理与维修方案九、业主临时管理规约十、物业管理服务承诺十一、项目管理机构配备情况表十二、屋顶的广告位招商方案十三、招标文件要求投标人提交的其他投标资料（包括投公司营业执照、物业服务企业资质证书及其他投标人认为有必要提供的资料）3“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件项目编号：HSSM-2013-WY-03项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件内容：投标文件投标函部分投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会日期：2014年1月15日4一、法定代表人身份证明书单位名称：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司单位性质：有限责任公司地址：海拉尔区阿荣路19号成立时间：2002年06月03日经营期限：2002年06月03日—2032年06月2日姓名：叶元会性别：男年龄：58职务：董事长系呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司的法定代表人。特此证明投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司日期：2014年1月15日5二、投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：叶元会系呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托王桢瑶为我公司签署天地物流综合楼物业管理服务项目投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署本物业服务项目的投标文件的内容。代理人无转委托权特此委托代理人：王桢瑶性别：女年龄：25身份证号码：152104198912253820职务：客服员投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司（盖章）法定代表人：叶元会（签字或盖章）授权委托日期：2014年1月15日6“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件项目编号：HSSM-2013-WY-03项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件内容：投标文件商务部分投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会日期：2014年1月15日7三、开标一览表投标人名称：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法人代表签字：叶元会日期：2014年1月15日投标人姓名呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司资质等级四级投标报价1元/平方米人员配备情况简述拟派现场项目经理资格声明姓名岗位证书从业年限备注张希峰项目经理5拟派项目主要管理人员、维修人员、保洁人员情况姓名岗位证书从业年限吕志英企业经理4邓开强2于春江1于艳梅2共计：5人服务标准和承诺一流的服务、一流的标准投标人认为其他必要说明8“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件项目编号：HSSM-2013-WY-03项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件内容：投标文件技术部分投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会日期：2014年1月15日9技术部分目录四、企业状况一览表五、项目经理（小区经理）简历表六、投标文件物业服务内容管理服务理念和目标（二）、项目管理机构运作方法及管理制度（三）、管理服务人员配置（四）、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（五）、物业维修和管理的应急措施（六）、物业清雪应急措施七、加强社区文化建设，努力构建和谐小区八、智能化设施的管理与维修方案九、《业主临时管理公约》十、物业管理服务承诺十一、项目管理机构配备情况表十二、屋顶广告位招商方案十三、招标文件要求投标人提交的其他投标资料10四、企业状况一览表项目名称：呼伦贝尔市天地物流综合楼职务姓名执业或执业资格证明已承担项目情况证书名称级别、专业原服务单位项目数工程项目名称小区经理张希峰项目经理物业管理诚信物业1诚信小区客服收费吕志英企业经理物业管理诚信物业1诚信小区外保洁员邓开强保洁诚信物业1诚信小区保安于春江保洁诚信物业1诚信小区内保洁于艳梅诚信物业1诚信小区11五、项目经理（小区经理）简历表项目名称：呼伦贝尔市天地物流综合楼姓名张希峰性别男年龄45职务经理职称企业经理学历高中参加工作时间2001.5担任项目经理年限6物业管理从业人员岗位证书物岗证字第0150000668号在承接和已承接过项目情况建设单位项目名称小区规模服务期限服务质量诚信小区18000平方米312六、投标文件物业服务内容（一）、管理服务理念和目标依据呼伦贝尔光明房地产公司的要求和物业管理运作需要，我公司认为物业管理服务工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划一介入期根据呼伦贝尔光明房地产公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据呼伦贝尔光明房地产开发有限责任公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与业主签定《前期物业服务协议》；对光明房地产公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住后口实不符导致纠纷；（2）配合地产项目部对天地物流综合楼布置及景观设计方案、绿化，从物业管理角度提供专业建议；13（3）适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全防范、标识系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；（6）配合销售部作物业管理咨询，同时与呼伦贝尔光明房地产销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；（7）业主入住前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息，以满足日后维修中的材料供应；（9）与呼伦贝尔光明房地产相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通网、通水、电、热力、电话申请等准备工作；（11）与呼伦贝尔光明房地产确定物业公司人员配置、培训计划的制定与实施；14（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。2、开展业主服务需求调查积极参与呼伦贝尔光明房地产开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对天地物流综合楼物业的了解，本着“对业主负责，对公司负责”的宗旨，对天地物流综合楼物业进行严格、细致、全面的接管验收。4、介入期管理工作计划日下：（1）、前期介入参与规划设计和建设○1、项目实地、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；○2、从物业管理的角度提出合理化建议。（2）、拟订物业管理服务方案15○1、总结同行业物业管理服务的成功经验；○2、对项目深入调查研究；○3、针对特点拟订管理方案。（3）、组建物业管理服务队伍○1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘；○2、人员培训；（4）、完善管理及办公条件○1、安排管理用房；○2、管理物质装备。（5）、制定管理规章制度○1、制定或完善切合实际的各项制度；（6）、对业户的宣传及对员工的培训○1、对二次装修需知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。（7）、物业的验收与接管○1、根据标准，逐项检查发现问题督促整改；○2、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。（8）、业主档案建立与管理16○1、收集档案资料；○2、科学分类；○3、建档；○4、运用。二入住期1、高效便利办好入住入住期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此要好如下几项工作：（1）与销售部配合，告知业主详细的入住流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；（2）配合集团销售部合理安排业主的入住时间，加强节假日的入住办理；入住服务；（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与公司销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；（4）事前联系供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入住；2、提供入住期的便民服务措施17（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；（2）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决工程装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议4、装修管理（1）装修宣传培训。根据《建筑法》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及内蒙古自治区有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。5、治安管理18（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。（车位、车主、车型、车色）（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。6、入住期管理工作计划如下（1）、入住手续办理○1、准备好业主入住资料；○2、合理设置办理入住手续的流程与岗位；○3、为业主办理入住手续，提供便利服务。（2）、住户装修管理○1、对业主和装修队伍的宣导、培训（发通知、公示、面谈、现场交流）；○2、装修申报审批；○3、装修施工过程监管；19○4、装修验收。（3）、业户档案建立与管理○1、收集档案资料；○2、科学分类；○3、建档；运用。三常规期管理1、培训工作通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使物业管理更加赋有成效。20（1）保安人员培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1消防甩带（二节）/依据考核标准安管队长保安人员2《安管员考核细则》安管队长保安人员3“三流”管理：依据《安防管理培训教案》《预案》安管队长保安人员4《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》安管队长保安人员5中队训练（每周星期三、五进行）依据考核标准安管队长保安人员6队伍建设/自编和依据《中国保安》安管队长保安人员7《水浸事故、周界反攀爬、电梯解救预案、应急处理预案》培训物业经理保安人员8《岗位职责》安管队长保安人员9新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行安管队长保安人员10安防中队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业主的投诉、报修；安管队长保安人员11高层楼宇消防预案现场培训及演练安管队长保安人员21（2）绿化培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1绿化工岗位职责绿化班长绿化工2绿化基础应知应会绿化班长绿化工3割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书绿化班