龙润山庄别墅项目前期市场报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料龙龙润润山山庄庄别别墅墅项项目目前前期期市市场场报报告告AARRUUNN··上上海海安安瑞瑞投投资资咨咨询询有有限限公公司司2004年11月目目录录第第一一部部分分宏宏观观环环境境…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………44精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一一、、地地理理环环境境…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………44二二、、行行政政区区划划…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………55三三、、经经济济环环境境…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………55四四、、人人文文环环境境…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………88五五、、交交通通环环境境…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………99六六、、消消费费环环境境…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………1100第第二二部部分分徐徐州州房房地地产产市市场场…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………1155一一、、概概述述…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………1155二二、、徐徐房房指指数数…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2211精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第第三三部部分分徐徐州州别别墅墅市市场场研研究究……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2233一、徐州别墅市场综述……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2233二、徐州别墅区域分布研究…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2255三、细分物业简述………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2277四、区域市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2299第第四四部部分分龙龙润润山山庄庄分分析析…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………4477一、项目概况…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………4477二、项目周边环境…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………4477精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料三、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………4488四、项目定位………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………5500附：项目投资财务可行性分析（框架）………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………5566第一部分宏观环境一、地理环境徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇--34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。二、行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。三、经济环境2004年1-10月份，徐州经济继续保持良好的发展势头，工业生产加快、产销衔接良好，投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持续增加，全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。1、工业生产加快产销衔接良好工业生产快速增长。1-10月份，全市国有及年产品销售收入500万元以上非国有（规模以上）工业增加值完成187.24亿元，增长22.0%，增幅比上月加快0.2个百分点。工业生产的主要特点：一是重工业生产增势强劲。今年以来重工业一直以较快的速度增长，1-10月份，重工业完成增加值为121.46亿元，同比增长34.8%,增幅比上月加快0.2个百分点。二是外商及港澳台投资企业、其他类型企业增速加快，股份制企业保持稳定。1—10月份，外商及港澳台投资企业、其他类型企业完成工业增加值分别为13.35亿元和13.00亿元,增长17.2%和30.5%，增幅分别比上月加快2.8个百分点和2.2个百分点。股份制工业企业完成工业增加值为104.69亿元,增长28.5%。三是私营经济发展迅猛。1-10月份，全市私营工业企业完成工业精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料总产值129.38亿元，同比增长36.4%，增幅高于全市平均水平5个百分点。四是大企业、集团的带动作用依然较强。1—10月份，全市30家大企业、大集团生产势头良好，累计完成工业总产值389.92亿元,同比增长34.2%,其增幅超过全市平均水平。五是市区工业快于六县（市）工业。1-10月份，市区、六县（市）分别完成工业总产值381.79亿元、231.92亿元,同比分别增长34.5%和25.5%。产销衔接态势良好。1-10月份，全市工业品销售率为97.6%。2、三大需求保持旺盛投资继续保持较快增长。1—10月份，全市全社会固定资产投资完成319.22亿元，比去年同期增长20.4%，其中，国有及其他单位投资完成175.16亿元，同比增长28.2%。在国有及其他单位投资中，基本建设、更新改造和房地产开发投资分别增长29.3%、28.4%和0.1%。进出口贸易、实际利用外资增长较快。今年以来，我市把对外贸易经济作为加快徐州经济发展的第一要务来抓，加大招商引资的力度，对外贸易呈现持续快速增长的态势。1—10月份，全市进出口总额6.03亿美元，比上年同期增长63.1%，其中出口总额2.38亿美元，增长21.4%。协议外资、实际利用外资增幅有所回落。1—10月份新签协议外资金额3.96亿美元,比上年同期增长2.2%；实际利用外资1.95亿美元，同口径增长17.9%。消费需求回升加快。10月份，全市各大商家抓住“十一”黄金周的销售商机，大力开展各种促销活动，商品销售和餐饮业较为火爆,带动消费品市场较快增长。10月份，全市社会消费品零售总额20.40亿元，比上年同期增长13.2%。1—10月份累计实现消费品零售总额191.23亿元，比上年同期增长11.9%，增幅比上月加快0.1个百分点，呈现持续回升的良好态势。分销售地区看，县域市场繁荣活跃，市和县以下市场保持稳定。1—10月份县的消费品零售额增长21.9%；市及县以下消费品零售额分别增长11.8%和9.1%。分行业看，其他行业、餐饮业较为活跃，批发零售业保持稳定，1—10月份分别增长16.5%、13.7%和11.6%。3、居民收入稳步提高市场物价继续攀升城镇居民家庭收入稳步提高。1-10月份，全市城镇居民人均可支配收入达7457.19元，同比增长9.5%。市场物价继续攀升。10月份，全市市场物价总水平延续九月份的上涨势头，继精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料续攀升。当月全市居民消费价格总指数上涨2.7%，创今年以来新高。1-10月份，全市居民消费价格总指数上涨1.2％，其中，服务项目价格上涨3.0%，消费品价格上涨0.7%。从各大类分类价格看，食品类、烟酒及用品、衣着类、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务类、居住类价格较