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烟台房地产调研报告苏州市博思堂投资顾问有限公司2008年8月2房地产发展概况3区域市场分析1烟台城市介绍4市场发展展望烟台城市介绍—地理位置距离烟台200公里的范围圈内有大连、青岛。距离烟台400公里的范围圈内有天津、济南。距离烟台600公里的范围圈内有北京、石家庄、沈阳以及朝鲜半岛的首尔和平壤。地处山东半岛中部，与辽东半岛的大连一起，扼守京津门户东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，并与韩国、日本隔海相望全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。中国14个沿海开放城市之一；是海洋文化与大陆文化交融最和谐的优美城市；温带海洋性气候，最适宜人类居住的地方；900多公里海岸线，有包括10万吨级码头泊位在内的港口20多个，年吞吐能力达2500万吨，是中国20个枢纽港之一；有中国最早的开发区；食品、机械、黄金、电子四大支柱产业赫赫有名。烟台城市介绍—城市交通陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2007年年末全市公路通车里程13574.4公里，其中一级公路通车里程757.6公里，高速公路通车里程414公里。其中烟青高速与烟威高速是城市对外陆地交通的两大动脉。此外2006年底开通的烟连铁路渡轮成为东北与环渤海与珠三角两大经济圈交通运输的纽带。海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。空：航空业快速发展，烟台莱山机场2007年年末通航城市30个；平均每周有143个航班。全年起落架次1.9万架，增长8%，全年旅客运输量164万人，增长15.6%；货物运输量2.35万吨，增长9.4%。对外交通方面，烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。烟大轮渡项目新建铁路引线34.35公里，海上运输距离约86.28海里（159.8公里），是我国最长的跨海铁路轮渡。随着烟连铁路轮渡的建成，烟台是真正意义上的交通枢纽，这是相邻的青岛和威海两个城市无法相比的区位优势。而以烟台为中心东、西海岸带，有几千平方公里连片的未开发的土地，以烟台城市为基地，开发东、西海岸经济带，前景一片光明。烟台城市介绍—城市人口和城市规模人口现状：户籍人口持续增长：2007年末烟台市户籍数为228.51万户，人口为651.47万人，人口比去年增长0.23%，烟台市区人口达到180.01万人，增幅为0.6%.外来人口迅猛增长：据统计2005年烟台外来从业人员达到8万，2006年暴涨为34万，2007年预计在50万左右，外来人口已经占城市总人口的25%左右！从城市人口规模看，烟台市已位于山东省大城市行列。城市规模：根据规划，烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人（目前已经达到），城市建设用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。城市人口（万人）176.26178.91180.010204060801001201401601802002005年2006年2007年城市人口（万人）年份城市人口（万人）增长率2005年176.231.10%2006年178.911.5%2007年180.010.6%近年来烟台经济高速发展，城市人口已经突破原来规划，城市建设框架也已经初步确定，但由于周边城区的配套和人气没有及时形成，目前依然给人海滨小城市的感觉，城市规模和档次仍难以与青岛、大连等城市媲美！烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。牟平区开发区福山区烟台市区现辖芝罘、莱山、福山、牟平四区和一个经济技术开发区。现状用地布局是以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、五区连接路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，城岛相映，融山、城、海、岛于一体的滨海组团式城市格局。从目前的现状来看，烟台的城区框架刚刚拉开，芝罘区对四周没有形成强有力的辐射，各区分散，差异较大。烟青高速烟威高速往威海五区连接路烟台城市介绍—城区分布牟平区开发区福山区烟台城市介绍—各区域功能定位城市发展战略部署原则1、壮大中心城市，发展八大组团加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。2、膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。城市规范范围为：烟台城市的建设发展方向是：东上，南下，西改，北造，重点发展东西两翼；范围包括莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。区域功能地位芝罘区商业、居住中心福山区工业中心开发区外向型、现代化工业中心莱山区行政、居住、文化、教育中心牟平区休闲、娱乐、度假中心烟台城市介绍—城市景观“山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海、岛于一体”，烟台山、海、城、岛相映成趣的滨海城市印象已经初步显现烟台城市介绍—从GDP看烟台烟台市GDP增长情况近年来，烟台市经济增速高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅。2007年人均GDP达到44242元（按现价汇率折算为6057美元），已达到上中等收入国家水平。GDP增幅16.6%，比青岛高0.6个百分点。01000200030004000GDP（亿元）979.5111513161630.92012.52402.128792001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年资料来源：《烟台市国民经济和社会发展统计公报》一、国内生产总值与人均GDP持续快速增长烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。经济总量在山东排第二，进入全国前二十名！与山东省其他经济发达城市及苏州比较资料来源：当地政府部门统计公报2007年烟台市GDP总量与山东其他较发达城市相比，次于青岛，居山东省第二位，相当于苏州的一半。但每平方公里创造的GDP为2101万元，低于青岛和济南。根据世界银行1999年的划分标准：低收入国家为760美元以下，下中等收入国家为760-3030美元，上中等收入国家为3031-9360美元，高收入国家为9361美元以上。城市GDP总量（亿元）GDP（万元/k㎡)GDP（万元/人）青岛3786355449950烟台2879210144242济南2554312442230苏州5700671591350城市名称全社会固定资产投资社会消费品零售总额外贸出口总额亿元同比增长％亿元同比增长％亿美元同比增长％青岛1635.423.31199.1819.1283.1020.6烟台1606.7925.2829.718.9140.9260.2济南1151.723.21103.117.434.3540.8苏州2360121245.518118024.61、烟台在全社会固定资产投资领先济南，直追青岛，经济发展潜力强劲。2、烟台社会消费品零售总额落后于青岛和济南两大城市，消费在经济增长中发挥的作用还有望提升！3、从外贸出口看，两个城市都是对外贸易港口城市，然而烟台落后青岛一倍；但增幅是青岛的将近三倍，一方面说明差距较大，另一方面也说明了外贸出口的上升空间很大。从以上三个方面的比较可以看出，与苏州上海相比较，烟台的经济发展相对落后，但未来几年上升潜力更大！烟台城市介绍—从经济发展的三要素看烟台2005年2006年2007年GDP2012.462402.12878.97固定资产投资1460.381591.161606.79房地产投资109.88143.64205.12R72.6%66.2%55.8%r5.5%6.0%7.1%r'7.5%9.0%12.8%备注R=固定资产投资/GDP，r=房地产投资/GDP，r’=房地产投资/固定资产投资1、烟台市的固定资产投资/GDP的比重接近55.8％，但同时R的比值逐渐降低，表明投资过热逐步得到抑制，固定资产投资一定程度上反映该地区的经济程度，因其中很多投资属于长期投资，见效时间长，可见烟台市经济未来增长潜力巨大。2、同时我们看到烟台的房地产投资/GDP，也就是r指标值逐年增加，但还是控制10%以内，属于合理范围。烟台房地产投资还处在健康活跃范围之内。3、另外从房地产投资/固定资产投资，也就是r’指标值也呈逐年增加之势，12.8%还是控制在合理的范围内。经过近几年的发展建设，未来几年烟台的经济已经具备较大的潜力和上升空间，房地产发展方盛未艾。烟台城市介绍—从房地产投资看烟台在各产业总值迅速增长的情况下，烟台三产比例更趋合理，其中工业和旅游业功不可没，2006年8.9960.8730.14一产二产三产2007年8.360.9930.71一产二产三产（资料来源：《烟台市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报》）从上图可以看出，在生产总值保持高速增长的同时（2007年同比2006年增长16.6%），烟台市产业结构正日趋优化合理，第一产业比例有所下降，第二、三产业比例增长，第二产业比例在原来基础上的提高更进一步奠定烟台市沿海工业城市的位。四大支柱产业（食品、机械、黄金、电子）主营业务收入占规模以上工业的比重达到56.0%。烟台城市介绍—从三产比例看烟台烟台城市介绍—从人民生活水平看烟台一、居民收入与支出均有提升经济指标类型2005年2006年2007年2007年（苏州）城镇居民人均可支配收入（元）12452143741677221260人均消费支出（元）9035103161182913959人均住房面积18.6725.6326.43恩格尔系数37.2%34.7%33.4%37.9%农村居民人均纯收入（元）53476072697910300人均生活支出（元）3138340238957655人均住房面积27.6627.3127.82恩格尔系数39.29%37.44%37.06%36.2%？？？目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在30—40%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。近年来，城镇、农村居民收入与支出增幅都在15%左右。恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。人均住房面积增长很快，这也说明近两年来住房建设加快，目前人均居住面积已经接近国家住房面积。（资料来源：烟台市政府部门统计公报、年鉴）根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。优越的区位和交通优势使烟台市具备山东半岛最好的城市发展潜力；烟台市大陆和海洋文化交融，风光旖旎，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市；从城区面积与人口规模看，烟台市已跨入山东省大城市行列但是城市各个区域间分割明显，差异较大，依然给人滨海小城市感觉城市经济高速发展，综合实力日益增强，三产比例日趋合理经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强烟台城市介绍—总结（以下以公顷为单位）2008年2009年2010年2011年2012年总量180.0197.5216.7233.3250.0普通商品房（含联动建设保障性住房）167.5187.6205.9221.6237.5集中建设保障性住房12