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1中国·珠海淇澳岛项目价格分析简报2淇澳岛概况淇澳地块环境分析珠海豪宅市场分析可比个案分析价格评测目录3淇澳岛概况4淇澳岛概况淇澳岛位于珠江口内西侧，是珠江出海口的第一道大门。淇澳东望香港、深圳，南向万山管理区，北与中山横门、东莞虎门相毗邻，处在穗港澳金三角中心，淇澳更是举世瞩目的珠海伶仃洋跨海大桥必经之道。淇澳历史悠久，灿烂的文化节点缀着这朴实的小岛，在岛上的后沙湾、东澳湾古遗址，考古工作者发掘了大量距今约4500至5000年的彩陶和白陶，它们是珠海迄今最早人类活动的证据，而东澳湾古遗址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遗址。淇澳岛是生态岛，原始植被覆盖率达85%以上，是自然环境保护最好的处女地。岛上山山皆绿，水水均秀，空气清新，环境幽静。淇澳山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魅力吸引着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝霞、松间流水、金星波涛、鸡山反照、夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如画，空灵秀逸。在这原始面积不足18平方公里的淇澳岛上竟有17座庙宇，浸透着浓厚的历史文化气息。村东祖庙始建于宋代，文昌宫建于清同治年间。沙湾古遗址淇澳观音阁5淇澳岛的人文景观1836年农历7月2日，英国、美国商人纠集十五六艘轮船武装驶入淇澳湾，向淇澳村开枪开炮，企图占领淇澳岛。这些盘踞金星门（淇澳对开海面）走私鸦片的英美鬼子，此前早就登岛测绘。进村後明偷明抢，强奸妇女。淇澳人对英美鬼子恨之入骨。当天，全村男女在垒起的土炮台应战……在农民领袖蔡义、锺光祥等人带领下，把英美鬼子打得落花流水。英美联军不敌上下一心的淇澳村民，举白旗投降，并赔偿白银3000两。淇澳人用这些钱铺了白石街（俗称抗英街），修复天后宫。现在，白石街上的石板保存完好，继续服务村民。在淇澳村，苏兆征的大名人尽皆知。原籍淇澳的苏兆征是中国工人运动的盓出领袖。1922年，苏兆征和同为珠海人的林伟民领导了香港海员大罢工。省港大罢工期间，苏兆征担任罢工委员会委员长。他还被选为共产国际执行委员会委员、农村国际副委员长。苏兆征的故居，1985年成为省重点文物保护单位。6淇澳岛的红树林保护区淇澳岛是珠海市森林覆盖率最高的地方之一，有绿色之岛的美称。红树林是鸟类的栖息场所，在淇澳３０多公顷红树林母林中，平均每５平方米就有一个鸟巢，据初步统计约有６万个鸟巢，有白鹭、八哥、鹰、翠鸟、还有鸭科等鸟类100多种在此居留，每年有１０万只候鸟经过此地。由于红树林独特的净化海水功能，近年来淇澳海域周围从未发生过赤潮。鱼虾在此能自由地生长繁殖。淇澳作为一个海岛，海产品中以鲜蚝最闻名。淇澳的生态环境与香港著名鸟类保护区米博十分相似，因此才吸引了香港人王秋明先生扎根这里，广植红树林引鸟。这里观鸟的环境应该还不错，已经搭建有几出观鸟亭，水上交通也还方便，可租用马达船。不过建议最好用划船，这样不污染空气，也不惊动鸟类。7交通8淇澳地块环境分析9地块自身资源位置：珠海淇澳岛婆湾总用地面积：101370.3平方米总建筑面积：89830平方米地块1：用地性质：为商业和住宅用地面积：33497.6平方米建筑面积：40197.12平方米容积率：1.2地块2：用地性质：别墅用地面积：45449平方米建筑面积：22724.5平方米容积率：0.5地块3：用地性质：商业、住宅和酒店用地面积：22423.7平方米建筑面积：26908.4平方米容积率：1.2本案建设用地红线南芒湾地块1地块2地块310地块周边地块东面紧邻婆湾山，布满了许多当地渔民临时搭建的木屋11地块周边地块南面紧邻大海，以及当地渔民较为破旧的码头12地块周边而主干道的另一边也紧邻着南芒山地块西面紧邻淇澳岛通往市区的主干道，从该地出发，行车大约3分钟就可到淇澳大桥13地块周边地块北面为树林，丛林里布满了当地渔民临时搭建的木屋；丛林后是一所新建的国际学校，即将在2007年9月举行入学仪式14地块现状15地块周边距离地块西北面300米有一个规模较大的金苹果游乐园；距离地块西南面400米有一所珠海著名的北大附属实验学校。16地块周边17地块周边18地块自身条件紧邻婆湾海域，一线海景景观，依山傍海项目所在地暂无房地产项目开发地势平坦，占地面积大。地块周边有渔业码头周边海滩污染严重周边无任何生活配套背靠珠海国际学校，紧邻珠海北大附属实验学校19项目价值点优势/机会点生态环境，红树林保护区改造渔业码头，独享私家游艇码头对邻近海滩进行美化，缔造景点紧邻高等学府，人文教育气息浓厚淇澳当前没有任何规模豪宅成品面市20珠海市豪宅市场分析21豪宅市场分析珠海市近年豪宅价格走势示意图6300950012500020004000600080001000012000140002005年2006年2007年价格指数(价格)单位：元/平方米22豪宅市场分析整个豪宅市场均价以平均每年42%的速度向上攀升，2006年较05年增长了50.8%，07年由于豪宅项目，特别是海景物业供应量增多，价格增长速度开始放缓，但仍以31.9%的强劲势头向上攀升，珠海豪宅物业进入到了一个飞速发展的年代，销售价格也将创新高。23豪宅市场分析目前，珠海本地的豪宅主要为海景楼和别墅项目，海景物业基本分布在情侣路沿岸，别墅项目主要分布在唐家湾区域，而淇澳岛也属于唐家湾区域。情侣路沿岸的海景物业从早期的用景观因素取胜，到现在的用户型设计、精装修和园林丰富产品，增加产品的内在附加值，再通过高品质的物业管理服务来提升整个项目的档次形象。唐家湾区域内集合了珠海最为高档的别墅，但从产品设计、景观园林，还是物业管理的水平同北京、上海、广州、深圳等一线城市的别墅开发水平来比较的话，还有一定的差距。24客户群分析外省客户与港澳客户是珠海豪宅项目的主力购买群体8%10%23%24%35%广东省珠海市外省外省常驻港澳台及外商职业构成——豪宅楼盘置业者处于：金字塔尖“级社会阶层付款方式：一次性付款的置业者构成比重较大25小结不管是情侣路的海景物业还是唐家湾的高档别墅，由于受地块周边自然环境、人文环境、地块本身（大小、形状、地质等）的不同因素的限制，所以目前珠海本地的豪宅产品还有很大的改善空间，这对于淇澳地块的项目产品进行差异化定位是一个机会。而且从珠海豪宅市场的消费群体来看的话，深港澳、外地的高端客户都具有很强大的消费能力，只要能打造出符合他们置业习惯和需求的产品，将会吸引这些高端客户。26可比个案分析27本案和黄淇澳项目(待建)远大美域高尔夫山庄海怡湾畔旭日湾龙腾湾凤凰山壹号中化每一间28远大美域位置：珠海唐家湾唐淇路1288号发展商：珠海远大置业有限公司占地面积：230000㎡（共3期）建筑面积：350000㎡（共3期）产品类型：小高层洋房、多层退台洋房、联排别墅总套数：2300套（共3期）开盘时间：预计2007年10月开盘均价：预计12000元（带4500元/㎡装修标准）远大美域二期（第二次推售）29远大美域优势小区规模大，园林景观佳国内知名开发商三梯一户的产品稀缺性，突显身份的象征劣势靠近化工企业裕华聚酯厂大户型多层住宅，总价偏高，对销售有影响30海怡湾畔位置：珠海唐家湾金唐路333号发展商：和记黄埔地产（珠海）有限公司总占地面积：450000㎡四期占地面积：22500㎡四期建筑面积：100000㎡产品类型：4栋32层高层总套数：559套开盘时间：预计07年11月左右海怡湾畔四期（怡峯）31海怡湾畔优势小区占地规模大，营造大社区氛围。园林景观佳。国际知名开发商一线海景景观除小区会所外，第四期更独享尊贵会所劣势靠近化工企业裕华聚酯厂装修品质较差容积率偏高32和黄淇澳岛项目位于珠海淇澳东线路东侧、马山西南面。整个项目占地约二十万平方米，总面积约二十四万平方米，将发展成大型低密度高级海景住宅项目，包括别墅、花园洋房及商业配套。33龙腾湾山庄位置：珠海唐家湾唐淇路1号发展商：珠海市华策集团有限公司占地面积：15万㎡建筑面积：4.9万㎡产品类型：独立别墅、TownHouse和中、高层豪宅总套数：653套开盘均价：12000元主力价格：13800元/㎡330-600㎡最新均价：20000元/㎡34龙腾湾山庄优势每套独栋别墅的占地面积大，在700㎡左右，能为业主打造自身的个性住宅提供了平台两面环山，一面环海，景观视觉佳。紧邻大型高尚社区——旭日湾花园，这种区位有效展现了该项目的高品质，高档次的特性项目别墅楼体的设计较为多样化，别墅的排布也较为合理，给客户提供了多样性的选择。连排别墅中，采取了赠送地下室的优惠措施，使客户购买三层可享受四层的使用功能。劣势项目由烂尾楼改造，对在本地客户建立良好的项目形象有一定影响项目大门入口有一个周边居民的生活排污渠，如何改善这个不雅的景观成为一大问题项目位于唐家湾镇和香洲区的中间地段，离生活配套距离较远35凤凰山壹号位置：香洲湾港湾大道西侧发展商：珠海绿景房地产开发有限公司占地面积：58342㎡建筑面积：42596㎡产品类型：独栋/联排别墅总套数：87套开盘时间：预计2007年12月底开盘均价：预计30000元凤凰山壹号项目周边环境36凤凰山壹号劣势周边生活配套低紧邻城市交通干道，噪音污染严重项目价格较高，对销售有影响优势面向大海，背面环山，景观视觉佳紧挨原生态绿地，空气质量高37价格评测38价格评测依据对于豪宅项目来说，其价格取决于本身的价值和市场态势，而其价值的实现又需要依托以下几个硬性因素：项目的周边环境因素、项目的产品因素、项目的物业管理水平、项目的交通便捷度、以及项目开发商的品牌实力因素。豪宅项目作为不动产项目，其地域的市场态势也是评测其价格的重要因素，主要包括：项目所处地域的市场情况、产品供需情况等，当然，作为时刻变化的市场态势，这个因素只能作为项目价格的软性因素39以下是价格决定因素的具体分析：项目的周边环境因素：主要包含了：其一，项目周围的自然景观，例如山、河、湖、海、景的视觉分布状况；其二，项目周围的人文建筑景观；其三，项目所处位置的空气质量、水体、噪音、视觉污染状况。项目的产品因素：高端的客户向来具有高品位、高质量的享受，打造令这类消费群体心动的产品，具体包含了：其一，项目的小区建筑规划、道路规划、景观规划等；其二，产品各部分功能设计的合理性、科学性、创新性；40项目的物业管理水平：高端客户的高要求、高身份要求有一个符合他们质量的物业管理服务，包含了项目所聘请的物业管理公司的品牌实力、物业管理的服务项目以及物业管理的服务质量以及物业管理内容的创新性。项目的交通便捷度：作为高端的豪宅项目，入住业主不仅需要有优美的生活环境和优质的物业管理服务，交通的便捷度也是这些高端客户所考虑的因素，因为这部分客户通常都是时间安排紧凑、业务比较繁忙，所以，项目离城市主干道的距离，离机场、码头的距离也会是他们考虑的因素。项目开发商的品牌实力因素：开发商品牌知名度高、实力强大，从一定角度上来说不仅提升了项目本身的形象，而且对于产品的品质和附加值有所保障。41本项目的定价权重体系本次评测仅局限于不存在产品形态，故只能根据地块因素进行评测。所得的评测结果只在当前可比实例在项目所在地的价格表现，所得评测结果只做为市场参考依据。42本项目的定价权重体系别墅产品评测43本项目的定价权重体系（小）高层洋房产品评测44通过硬性因素评测可得出本项目的均价：（小）高层洋房约12000元/㎡别墅约30000元/㎡价格评测结论45分析总结淇澳地块拥有优良的自然和人文环境，以及该类地块属珠海豪宅市场的稀缺资源；随着珠海经济和社会的发展，以及得天独厚的环境优势，本地豪宅市场进入了一个高速发展的阶段，当前在市场上的产品已不能满足更为高端的客户，豪宅产品拥有更大的改善升级空间；淇澳岛拥有丰富的旅游资源，但配套完善、高品质的商品住宅项目还是一个空白46总结建议结合上文提到的地块周边环境因素、地块自身条件因素、以及目前珠海本地的豪宅市场的产品、价格、客户因素，珠海中原