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1HG项目投资建议书重庆龙湖地产2007年8月5日2目录z项目概况z市场分析z市场定位z项目规划预案z投资参数说明z投资风险评价z投资建议3一、HG项目概况41.1项目基本情况¾该地块原系后勤工程学院马家堡校区。该地块面积约380亩，净建设用地约329亩。项目容积率为3.69，总建筑规模为93.5万平米。学校用地约27亩，建设规模1.8万平米。¾地块东北角有一栋住宅楼（占地1000㎡，建筑面积10000㎡左右）无法拆迁，除此无另外的住户搬迁，预计交地时间为2009年4月30日。51.1项目区位(主城核心区）九龙坡商圈项目地块z项目地块位于渝中区和九龙坡区交界处，属高新区。z紧靠大坪商贸区，距九龙坡区商圈约2.5公里大坪商贸区61.1项目区位（周边环境和配套）z该片区大型单位众多，主要以医疗、教育、电信及IT、政府部门为主。z周边教育、商业、娱乐、运动等配套成熟奥体中心电信IT歇台子小学大坪商贸圈重医附一院百安居杨家坪商圈项目地块71.1项目区位（周边环境和配套）1、项目东南侧轻轨袁家岗车站及重医附一院2、项目西南角重庆奥体中心3、项目北侧大石路4、项目东侧渝中枢纽长江二路81.2项目区位（四至）北：大石路东：长江二路南：重医附一院西：重庆联通重医附一院长江二路大石路重庆联通地块内学校用地目标地块91.3交通状况嘉华大桥长江一路长江二路项目地块轻轨二号线地铁一号线101.3交通状况地处主城核心区，交通便捷•通过长江一路通达渝中各区域，车程在10分钟内。•通过长江二路直达杨家坪及南坪均在5-7分钟车程内•通过嘉华大桥通达江北。•周边轻轨二号线及规划地铁一号线站点均设在项目200米半径内111.4项目用地z项目周边高楼林立，东南方向相对平坦，西北方向相对陡峭，最大高差约35米121.5项目规划条件z项目规划设计条件：3.69规划容积率无高度限制限高93.5万平方米可建设地上最大建筑面积380亩总用地面积131.6地块其他条件z地块竞买报名截止时间为2007年7月25日。z学校由地块受让者自行建设。z土地综合价金的支付1、挂牌起始价金不低于90000万元。2、2007年8月6日前，支付保证金20000万元。3、在签订《军用土地使用权成交转让协议书》之日起5个工作日内，支付综合价金30000万元（含保证金20000万元）4、土地付款时间及比例见下表。141.6地块付款时间剩余土地款支付情况30000万元2007年8月土地转让保证金5%2009年4月30日第七次10%2009年1月31日第六次15%2008年10月31日第五次15%2008年7月31日第四次15%2008年4月30日第三次20%2008年1月31日第二次20%2007年10月31日第一次支付比例支付时间土地付款情况151.7竞争对手情况z目前已知其他有意向的单位有：浙江国都、重庆富力、北京太阳城、华宇、LH、重庆海宇、深圳招商、重庆保利、渝开发、重庆海托置业、中国港湾工程、路桥国人建设、重庆中交紫光、重庆嘉发实业等14家企业。z招商、重庆保利、华宇、浙江国都、中国港湾工程、路桥国人建设z不熟悉对手简介：1、浙江国都：中国农业银行总行评为给予贷款扶持的全国五十家优质房产企业之一；2003年被评为“中国（杭州）十大城市运营商”。2、北京太阳城：在北京开发的是老人系列住宅产品。163、重庆海托置业：在我们参与的国际医院地块竞拍中，所出的价位高于我们。4、中国港湾工程：资金雄厚，未有房地产开发经历。z该地块竞争将十分激烈，临近的石油校地块在8月3的竞拍中，楼面地价已达到2406元/平米。在拍卖中，华宇输给了恒大，华宇的价格达到了2396元/平米。z在三钢厂项目竞拍中,保利和华宇参与了竞拍,保利的最终价位为1780元/平米,华宇为2920元/平米。17二、市场分析182.1该区域社区特征z大部分社区在2004~2006年期间开发。z大部分社区都以紧凑户型为主。少量项目如渝洲新都、名都城以中大户型为主，但临街部分仍全为一室或两室的小户型。z片区配套完善，生活、交通、餐饮等设施完善。嘉华鑫城中新城上城渝州新都国宾豪庭珠江华轩华宇名都同创奥韵192.2区域市场现状、特征与趋势z目前该板块主要项目销售均已基本完成。市场供应除中新城上城外均以小型商务公寓为主，市场影响力较小。z渝州路沿线的河运校（153亩）、石油校（287亩）、HG（329亩）等将搬迁至大学城，可提供约769亩可开发用地。预计自08年下半年开始该板块将重新恢复活力。202.2区域产品与价格特征与趋势z从目前已开发的多个项目看，渝州路板块的产品以面向年轻化、中小型家庭为主。z户型面积以40－100平米左右居多，以一居室、二居室和紧凑型三居室为主。大户型产品销售欠佳。z目前该区域住宅价格以4000－4500元为主。212.3典型项目-中新城上城25%项目绿化率71300户项目总户数620%-30%项目建筑密度5住宅、公寓、写字楼、酒店项目物业形态45.5项目容积率362万方（其中住宅18万方、商业购物20余万方其余为五星级酒店和写字楼）项目总建筑面积211.3万方项目总占地面积1数值经济技术指标序号22回总图23总用地面积：约11公顷地上建筑面积：约60万平方米总体规划总体规划中新城上城24项目规划总平面项目规划总平面252.4区域土地市场分析z渝州路沿线的河运校、石油校、HG等将搬迁至大学城，可提供约769亩可开发用地，总建筑规模约220万平米。z华润建设厂用地楼面地价为992元/平米（2006年底摘牌），华宇石桥铺用地楼面地价为857元/平米（2006年9月摘牌）。z石油校地块，267亩地，容积率3.8,建设规模67.5万平米，挂牌地价为853元/平米，摘牌地价为2406元/平米。262.5项目地块价值z项目地处高新区核心区，配套完善，生活、交通、餐饮等设施完善。z主城核心的稀缺地块，地块面积大，地块的增值潜力大。27三、市场定位283.1项目总体定位主城核心百万平米精装社区293.2辐射范围z以高新区、渝中区大坪地区30万人为核心辐射区z九龙坡区、沙坪坝区的部分区域为主要辐射区九龙坡区沙坪坝区30意向客户敏感点☆☆☆医疗☆☆☆教育☆☆☆☆生活配套☆☆☆☆交通☆☆☆商业☆☆☆☆价格敏感度敏感点313.2客户描述z肖像描述:工作繁忙、压力大，对公共交通以及生活配套成熟度要求较高，家庭月收入在8000元以上，钟情于繁华的都市生活、有一定的渝中情结。z客群年龄：客群年龄分布较广，覆盖25~50岁(由于物业类型呈多样化）；主力客群在25-35岁之间，二人世界或者年轻的三口之家占大多数z工作区域：以高新区及大坪片区为主，工作单位以通讯、电子等高科技企业或医疗、教育机构为主z客群构成：以城市新贵和城区居民为主，主城区60~70%，（其中：渝中、高新区约占60%、九龙坡区约占20%，南岸、沙区等占到5~10%，其他5~10%）区县客户将约占20~30%，外地客户约10%。z客群消费场所：对城市配套有着较强依赖性，平时以中高档消费场所为主。323.3产品定位¾高品质高层精装住宅¾小户型精装公寓¾社区商业333.4价格定位125000（个）6,065车库200001819829,632商业947070151004~13081,858135,570SOHO15741133401305~1404121,254130,714五期13688116001205~1305131,320144,717四期1200097561111~120564054,420三期(mini)11903100871109~1204892496,077三期1035087711011~1109111,254138,494二期900076270910~1011141,650173,185一期住宅套内均价（元/平米）建面均价（元/平米）销售起止时间销售周期（月）套数建设规模（平米）分期•项目总收入91.6亿元。其中：高层68.6亿元，mini5.3亿元，SOHO9.8亿元，商业4.7亿元，车库3.1亿元（车库销售50%）。•住宅销售时间为55个月.34四、项目规划预案354.1项目预案364.1项目景观分析374.1项目布局分析384.1小户型分析394.2高TOWN户型404.2高层户型高层户型41项目套型面积比例100.0%8908小计2.87%256130B类高层16.52%1472115B类高层9.34%832109B类高层16.53%166690B类高层（高TOWN)24.43%217675B类高层（高TOWN)6.74%64074MINI23.57%185845SOHO套型面积比套数套型面积业态备注：套型面积90平米以下面积占总面积的71%。424.2产品组合107.9合计90.4其中：地上建筑面积17.6车库2.6商业14.0SOHO（精装）5.4MINI精装住宅68.3高层精装住宅面积(万平米)产品形态43五、投资参数说明445.1投资测算参数（分期）一期二期三期四期五期45销售计划915车库1305~140412541307147栋33层B类高层五期1400车库4682商业868643202栋soho1205~130513201447177栋33层B类高层四期1050车库10350商业64054420小户型住宅1109~1204924960775栋33层B类高层三期1300车库11000商业594432001栋soho1011~100912541384947栋33层B类高层二期1400车库3600商业396280501栋soho0910~1011165017318510栋33层B类高层一期销售起止时间套数建筑面积栋数业态分期46销售计划1250006065车库200001819829632商业947070151004~13081858135570SOHO15741133401305~1404121254130714五期13688116001205~1305131320144717四期1200097561111~120564054420三期（mini）11903100871109~1204892496077三期1035087711011~1009111254138494二期900076270910~1011141650173185一期住宅套内均价（元/平米）建面均价（元/平米）销售起止时间销售周期（月）套数建设规模（平米）分期47元/平米1,150车库元/平米1,300商业元/平米1900SOHO（装修）元/平米2260MINI（装修）元/平米2080高层住宅(装修)各业态建安成本5.1投资参数说明（建安成本）482011年1月第一期交房82011年1月第一期竣工验收72013年1月完成70%销售62011年10月完成40%销售52009年10月第一期开盘42009年6月办理第一期施工许可证32009年2月办理国土证22009年4月交地1时间节点序号5.2投资参数说明－－计划情况49六、投资风险评价506.1SWOT分析威胁1、周边学校搬迁后所形成项目的竞争。（石油校、河运校等）2、高九路沿线项目的竞争机会1、高新区尚缺乏高品质住宅小区，项目可成为LH进军高新核心区的第一个品质小区，以提高在该区的影响力劣势1、交地时间晚，2009年4月2、项目前期资金沉淀较大，交地前土地款已全部支付优势1、高新区核心区域，配套完善2、主城区的较大规模地块，利于整体规划516.2WT应对措施应对措施：1、利用项目的规模优势、配套优势和对手拉开差距。应对措施：1、在交地前完成设计和施工准备工作，缩短建设时间。2、和校方联系，看是否能提前交出部分地块。威胁1、周边学校搬迁后所形成项目的竞争。（石油校、河运校等）2、高九路沿线项目的竞争劣势1、交地时间晚，2009年4月。2、项目前期资金沉淀较大526.3土地竞买策略（项目竞买流程）2007年8月6日提交《竞价转让报价书》2007年8月11日HG公布竞买底价成为入围竞价人2007年8月11日参与现场报价确定入围竞价人签订军队