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珠海市经济及房地产发展趋势报告战略企划部日期：2007年6月1目录一、珠海市基本情况…………………………………………………………11、珠海市区位………………………………………………………………12、珠海市区域划分…………………………………………………………23、人口状况…………………………………………………………………34、城市支柱产业……………………………………………………………65、城市交通…………………………………………………………………8二、珠海市宏观经济分析……………………………………………………101、经济运行的主要特点……………………………………………………102、经济运行中值得关注的问题……………………………………………173、政府发展战略……………………………………………………………184、周边区域发展……………………………………………………………20三、珠海市房地产发展状…………………………………………………291、房地产开发经营状况……………………………………………………292、商品房交易情况…………………………………………………………303、固定资产投资……………………………………………………………324、城市建设及房地产发展动态（5月）…………………………………325、5月土地交易情况………………………………………………………356、5月房地产市场透视……………………………………………………36四、宏观政策情况……………………………………………………………40五、分析结论…………………………………………………………………421一、珠海市基本情况1、珠海市区位：珠海位于广东省珠江口的西南部，在北纬21°48′一22°27′、东经113°03′一114°19′之间。因位于珠江注入南海之处而得名。东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。珠海市区内陆部分地势由西北向东南倾斜，有山、海、丘陵与平原。地势平缓，倚山临海，海域辽阔，百岛蹲伏，有奇峰异石和秀美的海湾、沙滩。内陆由凤凰山、将军山两大山系的山地丘陵及海岸、平原所构成。最大的海岛是三灶岛，面积约78平方公里。陆上山地、丘陵、台地、平原，为纵横交错的水网分划。滨海冲积平原由西江和北江冲积物聚成。珠江口外海滨滩涂辽阔，水下滩地向岸外缓慢坡降。内陆以丘陵为主，占58．68％；平原次之，占25．5％；水域占15．9％。海岸线、岛岸线长690公里。内陆最高的凤凰山，海拔437米，海岛多在海拔100米以上。最高峰是二洲岛上的凤凰山，海拔437米。主要矿产资源有水晶、铁、钨、锡、锰、钾长石、优质石英砂。自然土壤有赤红壤、石质土、滨海沙土、盐渍沼泽土等。主要河流有磨刀门、金星门、坭湾门、鸡啼门、虎跳门、前山水道、湾仔澳门河段、南水沥等，总长135公里。珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温22．3℃，最低气温2.5℃。年降雨量为1770．4毫米，其中4--8月占全年降雨量的76％。22、珠海市区域划分（1）市区范围市区地域范围为珠海市全境，包括香洲区、金湾区和斗门区，约7653km2。其中陆域面积约1687.8km2（其中陆地与近海岛屿的面积为1024km2，东部海岛面积为86.89km2），海域面积约5965.2km2。（2）主城区地域范围包括由香洲、新香洲、吉大、前山、拱北等组成的中心城区和由南屏、湾仔、洪湾等组成的南区，面积约190km2。（3）中部地区，即香洲区和横琴的陆域行政管辖范围，由以下次地域组成：中心城区：由香洲、新香洲、吉大、拱北、前山、上冲等片区组成；南湾城区（简称“南区”）：由南屏、湾仔、洪湾等组成；唐家湾新城（简称“北区”）：由金鼎、唐家、淇澳等组成；横琴新城：指横琴岛的范围。（4）金湾地区（西部地区），即金湾区的行政管辖范围，由以下次地域组成：三灶新城：由三灶镇、三灶工业园、机场等组成；金湾中心城：由红旗、金湾城区（原“西湖城区”）、小林等组成；港区新城：由珠海港区、南水等组成；平沙组团：指平沙镇；（5）斗门地区：即斗门区的行政管辖范围，由以下次地域组成：斗门中心城：由井岸镇与白蕉镇的部分行政区域组成；白蕉镇（新）：由现状中的六乡镇与白焦镇的部分行政区域合并组成；斗门镇：即现状中的斗门镇；横山镇（暂定名）：由现状中的上横镇与莲溪镇合并组成；五山乾务镇：由现状中的五山镇与乾务镇合并组成。（6）东部海岛（东区）：即香洲区的海域行政管辖范围，包括万山管理区所辖的桂山、万山和担杆三个海岛镇区。（7）主城区为由“中心城区”和“南湾城区”共同组成的区域，面积190km2。33、人口状况（1）常住人口现状珠海陆地、海域面积7555平方公里，其中陆地面积1687平方公里，下辖香洲、斗门、金湾三个行政区。2005年11月1日零时，1%人口抽样调查资料显示，全市常住人口141.43万人，其中男性71.33万人，女性70.1万人。全市常住人口在全省21个地级市中排在末位。（2）常住人口增长情况4根据珠海市历次人口普查资料显示，1982年第三次人口普查珠海市常住人口37.41万人；1990年第四次人口普查常住人口为63.54万人，比“三普”增加26.13万人，增长69.8%；2000年第五次人口普查常住人口为123.54万人，比“四普”增加60万人，增长94.4%；2005年1%人口抽样调查常住人口为141.43万人，比“五普”增加17.87万人，增长14.5%。（3）人口年龄构成状况根据2005年1%人口抽样调查机器汇总资料显示，我市141.43万人口中，0－14岁人口为22.99万人，占常住人口的16.26%，15－64岁人口为110.61万人，占78.21%，65岁以上人口7.83万人，占5.53%。与2000年第五次人口普查相比，0－14岁人口比重下降了1.12个百分点，65岁以上人口比重上升了1.61个百分点。珠海是个新兴的移民城市，五普前0－14岁的人口增长速度较快，占常住人口比重达到20%以上，与珠海的经济社会发展相吻合。随着城市逐渐扩大，人口控制与计划生育工作逐步加强，0－14岁人口所占比重在逐步下降。由“四普”时期的23.97%，下降到“五普”的17.31%，再下降到2005年1%人口抽样调查的16.26%。和全省相比，珠海在人口年龄结构方面的显著特征是两头小，中间大。两头小：一是少儿人口比重较轻，比全省平均水平（21.32%）低5.6个百分点；二是老年人口比重小，比全省平均水平（7.41%）低1.88个百分点。珠海是年轻的移民城市，大量流入珠海的外来人口属于青壮年劳动力，因此导致珠海劳动年龄人口几乎占常住人口的八成。（4）人口性别构成状况据资料汇总显示，珠海市141.43万人口中，男性为71.45万人,占常住人口的50.52%，女性为69.98万人，占49.48%,常住人口性别比为102.1%。与“五普”相比，人口性别比上升1.87个百分点。与全省平均水平比较接近，只低0.53个百分点。虽然全市常住人口性别比较低，但出生婴儿和少年儿童人口性别比则处于比较高的水平。在2005年出生人口中，男婴占54.25%，女婴占45.75%，出生人口性别比达118.58；1－4岁组人口性别比更达到124.7%。（5）城镇人口状况52005年，珠海市城镇比为87.9，城镇人口124.32万人，占常住人口的87.9%，农村人口17.11万人，占12.1%。与“五普”相比，城镇人口上升2.42个百分点。2000年五普与2005年1%人口抽查主要数据对比分析表：户均人数情况（2005年1%人口抽样调查统计）——数据来自珠海市统计局注：香州中心区(湾仔、拱北、吉大、前山、梅华、翠香、香湾、狮山)香州周边(横琴镇、南屏镇、唐家湾镇)64、城市支柱产业(十一五产业规划)(1)实施工业强市战略。坚持以工业为主导，依靠工业发展推动经济总量增长、结构优化和质量效益提升，努力构建广东省重要的高新技术产业、重化工业和先进制造业基地。到2010年，全市工业增加值达到680亿元，年均增长17%。做优高新技术产业。重点发展软件、集成电路设计与制造、光机电一体化、生物医药、精细化工、新材料、新能源等产业。建设国家软件产业基地和国家火炬计划软件产业基地，开发一批行业应用、网络通信、财税金融、教育娱乐等软件产品，大力发展软件产业和集成电路设计与制造，把珠海建设成为珠江三角洲较大的软件和集成电路开发生产中心。生物医药产业重点发展中成药、制剂、保健食品等生物产品，加强中药材和中成药的产业化和标准化生产，提高中药产品的科学技术含量和规模化生产水平。利用高技术和先进实用技术改造提升传统产业，形成一批具有自主知识产权的知名品牌。做大临港重化工业。大力发展石化、能源、钢铁、造纸等产业，把临港工业区建设成为集群效应强、生产规模大、产业链条长的重化工业基地。加快PTA二期项目建设，大力发展对二甲苯、苯、邻二甲苯、丁辛醇、聚苯乙烯、丙烯、聚丙烯、丙烯酸、烧碱等石化产品，争取大炼油、大乙烯项目落户珠海。加快珠海电厂3—6#机组和LNG电厂建设，形成规模化生产能力，围绕和借助电力形成的能源优势吸引电冶联营、热电联产、粉煤灰利用等后续产业。做强现代制造业。引导现有制造业由加工装配向零部件制造、研发设计延伸，实现“珠海加工”向“珠海制造”、“珠海创造”转变，增强产业竞争力。重点发展电子设备、家电电气、精密机械和交通设备制造等产业。不断延伸电子设备产业链条，形成线路板、电脑耗材、电子元器件和数字化装备等一大批最终产品和中间产品。家电电气产业重点发展以空调机为主的大宗名牌家电产品，发展小型化、专用化、便捷化的各类小家电和办公设备。引进大型船舶修造项目，发展民用航空和汽车零配件工业，加快游艇制造基地和大型海洋石油钻井平台设备制造项目建设。发展创意设计、高级分装等都市工业。7(2)实施三产旺市战略。大力发展物流、信息服务等现代服务业，不断壮大房地产、旅游等支柱服务业，改造提升商贸、餐饮传统服务业，全面提高服务业发展质量。壮大房地产业。保持合理的商用土地供应规模，科学调控房地产市场。发挥环境效应，做优城市品牌，提升土地价值。区分主城区、中心镇、产业园区，发展不同层次的房地产。保持珠海山海风光特色，适度控制高密度、高容积率的住宅小区。中心城区重点建设中高档商务型、消费型商品房，兼顾建设经济实用型住房。基本完成香洲主城区城中旧村改造，加快整治和消化烂尾楼。积极推进西部地区的房地产开发，重视产业园区周边地区房地产发展。2010年房地产业增加值占GDP的比重达到5%。做旺旅游会展业。树立大旅游概念，突出“海上云天、天下珠海”形象，塑造浪漫之城品牌。围绕休闲度假、海洋海岛、自然生态、人文历史、会议展览五大特色，实现旅游经济的跨越式发展。加强大区域旅游合作联盟，建设具有国际化水平的旅游目的地城市。强化旅游市场管理。引进国际会展品牌，推进会展业的规模化和专业化。“十一五”期间旅游收入年均增长13%。加快发展物流业。发挥“双港”作用，实现临港、临空工业与现代物流业的协调发展，巩固珠江口西岸油气化学品集散中心地位，重点发展集装箱远洋运输，努力建设珠江口西岸区域性物流中心。加快建设海港、空港等物流园区。2010年全市物流业增加值达到85亿元，年均增长17%。积极发展现代金融产业。大力改善中小企业融资环境，发挥金融在现代经济中的核心作用。制定扶持政策，鼓励银行、证券、保险、基金以及信用担保机构、风险投资等各类金融业机构进入珠海，加快发展具有区域辐射力的产权交易市场，积极支持企业上市，进一步完善珠海金融机构体系和金融市场体系。培育新兴文化产业。重点发展传媒、印刷、动漫、广告创意、文化艺术与休闲等产业。到2010年文化产业增加值达到50亿元。加快会计律师服务业、咨询服务业、经纪服务业等中介服务业发展。8(3)发展具有核心竞争力的产业集群。以骨干企业和特色产业为纽带，引进簇群配套的中小企业，不断完善产业链，降低企业