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本报告严格保密鸿隆东江项目策略总纲报告本报告严格保密思路与框架目标界定目标下问题营销总攻略发展商目标本体分析市场分析问题界定形象攻略推广攻略展示攻略服务攻略推售攻略解决思路项目竞争力分析客户分析案例借鉴策略推导本报告严格保密工程进度货量集中于9、10月推出11月中旬3月初9月底开工2007年9月中旬10月底12栋24套双拼别墅取得预售许可证15栋64套联排别墅取得预售许可证多层主干道及绿化整体展示到位6个月工程不确定因素：1.雨季影响：博罗县6-8月为梅雨季节；2.拆迁影响：宗地内尚有部分农作物需作青苗补偿；一批主要道路、绿化及主入口景观展示到位。11月底2008年8栋33套联排别墅取得预售许可证2栋样板房及幼儿园完工2月底7月初23栋92套叠拼别墅取得预售许可证样板房及会所完工14栋420套平层单位取得预售许可证4月多层部分主干道及绿化展示到位。1.5个月本报告严格保密发展商目标短期目标：1.2008年销售收入5亿元；2.平层产品均价3500元，双拼别墅7000元，联排别墅6000元，叠拼别墅5500元长期目标：增强鸿隆地产珠三角区域的品牌影响力；【销售目标曲线图】07.5开盘当周第1批房80%销售，消化26套；月底100%销售完毕08.5第1批房号8栋33套联排别墅开盘07.10第2批房号576套开盘，包括420套平层单位，64套联排别墅，92套叠拼别墅第1批房号消化33套第2批房号消化300套07.11.30第2批房80%销售，消化180套07.11中旬第3批房号24套双拼别墅开盘07.12.31第2批房号100%销售，第3批超过70%，消化17套。按成单率10%计，需4200批平层客户上门，周均111批。按成单率8%计，需2575批别墅客户上门，周均68批。3月中旬起积累客户合计周均上门量179批本报告严格保密思路与框架目标界定目标下问题营销总攻略发展商目标本体分析市场分析问题界定形象攻略推广攻略展示攻略服务攻略推售攻略解决思路项目竞争力分析客户分析案例借鉴策略推导本报告严格保密一期概况城市发展过渡带的核心位置博罗纳入泛江北片区，成为惠州市场的重要组成部分所在板块分布范围板块特征代表项目老城区板块东起商业中街，西至溶溪路，北至博罗大道，南至解放路，约1.5公里半径范围内。为博罗房地产最早的开发区域，范围小、开发年份早，现已进入开发晚期，在开发项目不多。早期项目有祥兴花园、东江花园、天第花园、穗丰花园、阳明花园、富华苑等，正开发中项目有一景大厦。东区板块沿商业东街两侧，环绕东山森林公园沿线2公里范围内。以邻近东山森林公园、近靠县城成熟配套为主要特征，并呈现出向东趋近惠城发展的趋势。东森华庭、城市绿洲、华桂园、置信花园、城市山麓。北区板块博罗大道以北，以行政新区为核心，板块范围尚在形成中。位于行政新区发展方向的轴线上，处于开发初期。榕城华庭、华达花园。老城区板块东区板块北区板块发展后劲足强势发展中发展乏力本报告严格保密一期概况别墅产品多样化，小区水系景观丰富项目基本资料占地面积：约55万平米建筑面积：约75万平米项目一期经济技术指标占地面积：120580平米建筑面积：126055平米容积率：1.045总户数：633车位数：673，地上52绿化率：35%会所建筑面积：1927.16平米幼儿园建筑面积2569平米博罗中学待定项目③：420套平层单位④：64套联排别墅①：33套联排别墅②：92套叠拼别墅⑤：24套双拼别墅本报告严格保密一期概况简约现代中式风格叠拼别墅联排别墅双拼别墅高层本报告严格保密高层阔宅一期概况本项目户型拥有超大的附加值关键点：户型方正实用50%单位享有水系景观100%户户超值赠送超大露台及主卧享受板式结构，南北通风一梯一户室内形成空中花园街所有空间对外开窗，通透明亮赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送联排别墅产品户型面积区间套数套数比双拼别墅6房241.37244%联排别墅3房-5房182-2299715%叠拼别墅4房-5房184-2089214%高层3房-4房137-16042065%商业街79+3车位673合计633100%赠送赠送赠送赠送赠送赠送本报告严格保密项目属性核心区域教育配套双景观资源优质产品低容积率大盘开发商1、项目区位优势日益明显，属于未来城市核心区域2、项目规模大，密度低，简约现代中式建筑3、项目地块原生，地质形态丰富，并拥有东江和东山双景观资源,共享省森林公园4、项目教育配套优越，博罗省重点中学近在咫尺，规划幼儿园、小学，教育一步到位。5、产品户型具有竞争力，各类户型都拥有较大的赠送面积及附加价值。6、香港上市公司，深圳品牌开发商本报告严格保密思路与框架目标界定目标下问题营销总攻略发展商目标本体分析市场分析问题界定形象攻略推广攻略展示攻略服务攻略推售攻略解决思路项目竞争力分析客户分析案例借鉴策略推导本报告严格保密三环城市向南、向北拓展，拉开骨架逐步充实完善新城区，改善旧城区环境和功能，重点发展高新技术产业、城市服务业、旅游业、科教产业、物流业、批发性商贸业等，突出历史文化与自然景观资源特色，增加吸引力和凝集力，全方位带动全市经济社会发展。四环旧城区二环新城区本项目主城区不断拓展，为景观地产项目提供了更新的发展契机。市场利好城市规划本报告严格保密主要对外交通干道2008年2010年以后沿海高速公路：西接罗湖，途经深圳盐二通道、盐坝高速、沿海高速，与深圳距离70公里，共计30-40分钟杭福深铁路：预计07年年底动工的杭福深铁路惠州段，经过惠阳、惠东两地，2009年底建成通车，届时将直接接通深圳龙华火车站。地铁3号线延长线：由龙岗龙兴街道连接过来，施工中厦深铁路：起自福建省厦门市，终点到深圳市。全长495.25千米计划07年底开工，预计在2010年通车。2009年深汕高速：西接罗湖，途经清平高速、水官高速、机荷高速、深惠高速、深圳高速，共计50-60分钟深惠公路拓宽：始于吉联检站，止于深惠交界处,全长为35.99公里。拓宽后的深惠路宽度将从目前的33米扩大到70米.完工后从布吉海关到大亚湾只需30-40分钟。交通的改善大大拉近了惠州与深圳的距离，大大节省了时间成本,深圳惠州城界逐渐消失。“1小时”生活圈概念将从理想走到现实。市场利好“五横三纵”交通规划地铁3号线杭福深铁路城市轻轨南坪快速路深惠公路本报告严格保密按照产业梯度转移的规律，产业转移首选方向是惠州。产业转移也将为房地产市场需求带来直接动力。1.深圳要调整结构推动产业优化升级，惠州要加快发展做大经济总量，产业转移是双方的共同课题。2.深圳的工业产值规模去年已达到1万亿元左右，而所需要转移的工业的产值将高达4000亿元左右,惠州有望承接2000亿元。3.惠州承接“深港莞”区域的产业转移的趋势进一步加强。4.至2010年，惠州工业产值可增加6000亿元以上，新增产业工人30万人以上，相关人员70万，形成新的消费群，其中白领估计净增20万人，购房层增加50万人。市场利好产业转移本报告严格保密市场机会客户构成项目名称销售产品推售套数推售时间销售价格销售状况深圳客户比例金山湖一号别墅34套5月3日独栋1.2万联排8500100%35%格林童话洋房别墅94套68套6月16日25005000一天售罄80%领墅别墅联排25套6月2日9900当天销售80%80%奥林匹克花园别墅一期第六批51套联排6月30日10000发售当天销售率50%，基本售罄40%嘉和名苑三期小高层393套6月30日4300一天售罄20%阳光假日三期小高层70套6月30日4700累计成交100%30%卢浮公馆小高层197套7月15日4600当天成交70%基本售罄45%峰景国际写字楼135套7月15日7800累计成交85%80%骏园春天酒店公寓约1000套6月11日5500累计成交80%70%雅居乐白鹭湖别墅96套11月8日独栋2.5万四联体1.165%20%本报告严格保密深圳客户具有强大购买力,惠州市场早已成为深圳市场的一部分。新政之后，虽价格坚挺，但深圳客户比例下降。附2007年5月-12月惠州部分楼盘成交状况项目名称销售产品推售套数推售时间销售价格销售状况深圳客户比例奥林匹克花园别墅一期第七批39套联排10月1日1100070%50%荷兰水乡小高层三期二足团B栋72套11月3日5800（带1000装修）40%35%麦景新苑小高层84套9月29日530080%惠州客户为主东江学府小高层102套10月3日440075%20%山水华府情景洋房40套10月28日5500100%20%以上山水江南小高层228套11月3日650075%60%万林湖小高层1期2批88套11月1日520070%10%水云居小高层276套11月18日530060%20%雅居乐白鹭湖别墅2批联排30套12月8日2500060%10%东江学府小高层2期700套12月2日4600————光耀城市广场小高层400套12月1日6300（带1000装修）————本报告严格保密市场考验政策风险1.土地增值税从严起征2007年1月16日国家税务总局发出通知：2月1日起在全国范围内对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大，房企融资难度加大2.政府有可能增收物业保有税保有税的增收将会加大投资者的投资成本，会对投资客的收益预期造成影响，从而影响期投资购买决策。3.对于已购买一套住房海外人士禁止再次购买今年政策面的动作从企业利润、客户渠道等方面对豪宅的调控力度加大。本报告严格保密1.9月15日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。2.各大银行纷纷缩紧二手房贷，暂停二手房的商业贷款或者对5年内二手经济适用房贷款进行限制。3.央行和银监会9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%由于房产政策的不断出台，对整个楼市造成了一定的冲击。珠三角楼市迅速降温，成交量萎缩。市场考验金融控制本报告严格保密市场考验地方调控惠州地方政府紧随深圳改革的步伐,连续颁布法令规范房地产市场的政策1.从2007年1月1日开始，惠州市出台相应的管理办法制约房地产开发商：所有未拿到预售许可证的楼盘均不得进行客户认筹活动。2.建设银行惠州分行发布明文规定不再对二手房放贷。本报告严格保密项目名称开发商位置占地（㎡）岐山度假村碧桂园淡水200万康汇新城海龙集团大亚湾50万东方新城蛇口中建秋长30万半岛1号南山集团蛇口中建淡水200万中信棕榈岛中信淡水130万待定万科大辣甲岛37万奥林匹克花园中体江北81万中信金山湖中信金山湖1.7平方公里白鹭湖雅居乐白鹭湖1.6万亩合生国际新城合生创展水口1000亩惠阳振业城振业三和开发区64万待定万科江北5.6万江山鸿隆博罗55万——振业莲塘面5000亩市场挑战品牌之战年供应总量众多品牌开发商角逐市场“领导者”，鸿隆地产想成为区域领导者前途艰辛。此外，08年房地产供应总量将更趋饱和。本报告严格保密市场小结市场机会:1.交通的改善大大拉近了惠州与深圳的距离，1小时生活圈已成为事实2.产业转移将给惠州带来前所未有的发展机遇,促进经济的高速发展3.传统的区域界线已打破,惠州市场已融入大深圳格局市场挑战:1.政策从宏观层面对豪宅的调控力度逐渐加强2.08年的市场供应量激增,竞争激烈3.众多品牌开发商进军惠州市场对项目的启示：积极成为深圳市场的组成部分，成为深圳客户投资区域外项目的必然选择之一，同时主动规避政策风险。本报告严格保密水口片区：新兴片区代表楼盘：合生国际新城、世纪东方城、锦湖湾主流价格：4500元/m2别墅主流价格：7500元/m2左右东平片区：大盘区域代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、东方威尼斯小高层主流价格：4500元/m2红花湖片区：老城区/山地大盘聚集地代表楼盘：润园、山水江南、万林湖小高层主流价格：5000元/平米以上别墅主流价格：7000元/m2左右金山湖片区：南拓新区代表楼盘：领墅金山湖1号东江学府小高层均价：5000元/m2别墅主流价格：8500元/m2左右江北：行政中心/高档住宅代表