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信息公司策划部白云山小区策划全案1第一章肥城市基本情况及总体社会经济发展概况一、肥城市概况肥城市隶属于泰安市，泰安市下辖两市（肥城市、新泰市）、两县（东平县、宁阳县）、两区（泰山区、岱岳区）。肥城市是一个经济发展较快、实力较强的县级市，它位于泰安市的西部，济宁市的北部。北邻济南长清区，西邻平阴县，南靠东平县与宁阳县。距省会济南约65公里，距泰安市中心约45公里。在肥城市区西南边界约45公里处有105国道南北穿过，向东约45公里处（泰安市中区西边界）有104国道南北走过，此处还有京福高速公路南北经过，经过市区的省道南北有济微路，东西有泰平路，铁路仅有泰肥铁路用于运输货物，无客运列车。目前市区占地面积13.49平方公里，人口13万人左右。从2001年3月开始至2001年11月底，新城开发新增面积4平方公里，修4.6公里的道路。2002年计划城市向东向西发展，新增7平方公里用地，修建城市道路17公里。至2004年城市总用地达25万平方公里，人口达25万。按照肥城市发展规划，2010年城市占地127.7平方公里，人口达96.02万，形成一城两镇（新城、王瓜店镇、老城镇）格局。肥城市作为一个新兴城市，现状规划建设较好。市区内道路平整宽阔、环境整洁，龙山坐落城中形成一处天然公园，龙山河东南、西北贯穿而过。二、肥城市社会及经济发展的历史成就自80年新城区搬迁以来，城市开发拉出了框架，基础设施建设实现了新的突破。国民经济呈现加速发展态势，综合实力进一步增强。信息公司策划部白云山小区策划全案2（一）、国民经济持续发展肥城市部分年份主要经济指标指标名称计量单位1999年2000年2001年年平均增长率年末常住人口万人96.023296.238596.392%农业人口万人72.727370.930471.08－1.15%非农业人口万人23.292925.308125.311.16%国内生产总值亿元70.2078.1290.1113.32%工农业总产值亿元112.05114.71146.3314.97%工商税收亿元6.997.498.208.35%财政收入万元32417355694318615.55%财政支出万元39701426155297115.8%年末移动电话户114392931553589169.5%全年用电量万千瓦时6654772402661853.95%全年供水总量万吨12292124981.7%全年供煤气总量万立方米15681819751－21.5%全社会固定资产投资亿元10.5013.8820.2038.86%实际利用外资万美元289415908.681.27%全部职工年平均人数万人11.6010.9910.385.35%全部职工年平均工资元59886835851219.35%市人均储蓄余额元4279.4471.4.5%农民人均纯收入元2760288030555.2%信息公司策划部白云山小区策划全案3（二）、经济结构不断优化升级肥城市在保持经济总量快速增长的同时，也在大力推进经济增长方式的根本转变和经济结构的优化升级，努力把肥城市建成一个以工、农业为主导，集科技、金融、旅游等为一体的现代化城市。1999年至2001年，肥城市三年间累计完成固定资产投资共44.58亿元（其中1999年10.5亿元，2000年13.88亿元，2001年20.20亿元）。同时培植了一大批新的经济增长点，与住肥企业共建区域经济共同体的思想全面展开，创造了地企联手融合发展的新格局。旅游资源开发进一步加快。（三）、对外开放水平不断提高，城市规划建设日益优化在肥城市市委、市政府的正确领导及决策下，招商引资工作取得显著成果。并坚定不移的把招商引资摆在各项工作之首，形成了大开放、大发展的良好氛围和崭新局面。仅2001年引到位的市外资金就达到10.98亿元，其中利用外资908.6万美元，自营出口创汇4560万美元，比上年增长15%。坚持把城镇开发和以道路为主的基础设施建设作为一大重点和具体项目运做实施，实现历史性跨越。运用经营城市的理念“以地生财”迈出大步子。完成了西扩4平方公里的开发框架工程，东区优化完善全面展开，泰西大街路面改造，“一线两翼”的开发建设格局，正在向纵深推进。（四）、肥城市2000年国民经济预期目标及城市建设任务目标。肥城市实施一系列扩大内需、刺激消费、优化产业结构等促进经济发展的政策措施，同时注重用市场化推进城市化，靠经营城市发展城市，尽快建立起适应城市经济发展要求的运营体制，实现城乡建设的健康快速发展，为促进全市扩大开放，招商引资，实现跨越发展，营造良好的环境。信息公司策划部白云山小区策划全案4根据《肥城市政府2002年2月1日政府工作报告》提出的2002年政府工作的目标任务中可以看到国民经济预期目标为：国内生产总值增长14%，即达到102.71亿元；地方财政收入增长15%，即49663.9万元；农民人均纯收入增长6%，全社会固定资产投资增长32%，达到26.66亿元；人口自然增长率控制在8.87‰以内。根据《2002年城乡建设和基础设施建设工作汇报》可以看到2002年城市建设总任务目标是：城市规模达到25平方公里，新增城市住宅面积40万平方米，城市绿化覆盖率、气化率、热化率等各项基础设施指标都有大的提高，城建工作快速向前推进，城乡网络进一步完善。（五）、肥城市2002年上半年社会发展及国民经济现状固定投资方面：2002年1～7月完成全社会固定资产20.6亿元，增长81.5%。全市GDP：2002年1～7月份达到20.6亿元，其中一、二、三产业增加值分别增长10.1%、15.7%、16.9%。财政金融方面：2002年1～7月地方财政收入实现26896万元，增长24.2%。利用外资方面：全市共引进各类项目342个，到位市外资金7.5亿元，同比增长33.1%，其中利用外资253万美元。工业经济情况：截止7月底，全市规模以上工业企业实现销售收入31.6亿元，利税2.8亿元，利润16亿元，同比分别增长37.7%、51.2%和74.6%。信息公司策划部白云山小区策划全案5从以上经济指数可以看出，肥城市经济发展势头强劲，居民收入增加，消费旺盛，这都为房地产市场的发展提供了良好的外部环境与广阔的发展空间。注：以上信息指数来自刘卫东同志2001年9月1日《在全市经济形势分析会上的讲话》。第二章市场供给分析一、肥城市房地产市场供给分析（一）、肥城市历年住宅市场开发面积情况单位：平方米年份项目名称99年2000年2001年本年施工房屋面积817373942082292住宅795373942082292其中别墅、高档公寓001500安居工程39420394207500本年度竣工房屋面积254201400037500注：以上资料来源于《肥城市统计年鉴》由此表中可看出，肥城市在此前房地产开发市场较小或尚未启动，受房改政策、市场需求等多方面影响严重。1999年开发量相对较大，且新开面积全部为安居工程，但随着房改政策的推出，好多人以观望为主，影响了2000年的房屋开发，由1999年的81737平方米降到2000年的39420平方米，降低了一半多。随着政策的逐渐深入，房屋开发在2001年又承上升趋势，一举又超过了1999信息公司策划部白云山小区策划全案6年7个百分点，而且随着经济的发展又出现了别墅及高档公寓。2002年政府加大了城市建设的力度，加快了城市化发展的进程，在一线两翼整体建设思路的指引下，东西部均出现了较大规模的开发片区，年开发量成倍增长，市场机遇与风险共存。（二）、肥城市历年来商品房销售情况单位：平方米年份项目名称1999年2000年2001年商品房实际销售情况19118790056300商品房预售面积22876100不详商品房空置面积101307900不详通过此表可看出，商品房销售同样受政策及需求的影响较大，经历了先降后升的局势（1999年空置房其中以安居房为主，部分营业用房；2000年空置房屋多为办公楼）；2001年实际销售是1999年的近3倍，是2000年的7倍多；同时预售情况也出现了良好的上升态势，空置房屋逐渐减少。二、肥城市住宅市场分析（一）、肥城市住宅开发现状肥城市房地产起步较晚，现仍处在初级阶段。截止到2002年9月，肥城市共有开发公司5家，既山东九巨龙房地产开发公司肥城分公司、新城房地产开发公司、肥城市房地产综合开发公司、阳光房地产开发公司、傲饰房地产开发公司。其中新城房地产开发公司目前无项目。整个城区开发项目有7个，即丰园小区、苹果园小区、艺苑小区、新新家园、农机公司沿街楼、白云山小区、龙山小区。信息公司策划部白云山小区策划全案7近期以建成的开发项目有1个，即河西小区。近期即将开工建设的项目有1个，即阳光花园。下面分别作以介绍：1、丰园小区该小区位于肥城市区西部，北靠上海路、南临新城路东侧是龙山小区公园，西南为城市公共绿地，小区占地22.7公顷，总建筑面积20.4万平方米，居住户数2014户，总人口7049人，建筑密度17.6%，容积率0.9，绿地率38%，小区配套设施完善、交通方便。2、苹果园小区该小区位于工业二路和工业三路之间长山街以东，紧邻苹果园小区，东接济兖路，区内活动中心、商用设施、幼儿园、儿童游乐场一应俱全。是高标准、封闭式管理的新型住宅小区，占地300亩，总建筑面积35万平方米，居住人口近万人，绿地率35%。3、艺苑小区该小区位于市场路繁华地段，烟草公司西临，地理位置优越，属肥城市黄金地段，小区占地21亩，设计建筑面积4万平方米，居住人口1000人，配套设施齐全，具有优良的物业管理服务。4、河西小区该小区位于白云山小区往东800米，北京路路南、路北，建筑面积约13万平方米，现已全部建成并入住，只有少量房源未售出。5、新新家园该小区位于工业二路和工业三路之间，长山路以东，紧邻苹果园小区。东接济兖路，占地145亩，总建筑面积17.9万平方米，居住人口4500人，绿地信息公司策划部白云山小区策划全案8率35%。6、农机公司沿街楼该沿街楼位于上海路中段，与长山街交汇。现已竣工。该楼采用欧式建筑风格，商住两用。一、二楼联体，面积172.49—189.35平方米，三楼以上为住宅楼，面积为94.65—119.99平方米，总建筑面积约8000平方米。7、阳光花园该小区总占地400余亩，位于丰园小区、白云山小区之间，由阳光玫瑰园、阳关舜花园、阳光花园三个社区，以及阳光金街（社区服务中心暨西部商业中心）四部分构成，形成肥城市最大生活圈和第二商业中心，绿化率高达39%，容积率1.08，各种配套设施齐全，与白云山小区形成直接竞争。8、龙山小区该小区西临济兖路，北为龙山河，占地面积156亩，建筑面积10万㎡，并可于今年10月份上房。肥城市城区目前主要开发住宅项目情况见本章附表一。（二）城区在售住宅项目分析1、基本特征见本章附表二。2、户型分布情况以下统计表根据肥城市主要住宅开发项目——丰园小区、苹果园小区、艺苑小区、河西小区、新新家园、农机公司沿街楼、龙山小区7个楼盘的户型统计结果：开发户型开发小区楼盘数两室一厅3信息公司策划部白云山小区策划全案9两室两厅3三室一厅5三室两厅6别墅1图中显示，城区目前开发项目中三房出现频率较高，三房中又以三室两厅在各开发片区的出现频率最高。这说明肥城市人民的生活水平正逐渐提高，房屋需求逐渐变大，向舒适型、功能型转变。3、各片区优劣势分析（1）、艺苑小区优势：①、地理位置在市场路繁华地段，最能体现肥城人概念中的优越性；②、购物、医疗、上学等极其方便；③、开发企业实力雄厚、信任度高；④、现已主体完工，上房期将近。劣势：①、不能按揭；②、价位高；③、无车库；④、规模小无环境、绿化；○5、交通不便。；（2）、白云山小区优势：信息公司策划部白云山小区策划全案10①、政府工程，前期由市府主持开发，有一定知名度；②、证件齐全，具备了签订合同示范文本的条件；③、小区单体立面造型美观；④、车库超前规划；○5、会所、物业中心等配套设施齐全（需确认）；6、建设标准高（前期核算成本600元/m2）；7、选聘建筑单位知名度高（市建第一、二项