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1宏华地产肖家湾项目定位研讨2•产品简析•市场分析•项目SWOT分析•项目定位研讨•项目宣传推广目录3一、产品简析41、项目主要经济技术指标名称单位数量备注项目地址//肖家湾总用地面积㎡5267/总占地面积㎡2250/总建筑面积㎡49477.4/其中商业面积㎡2450/住宅㎡39517.4/地下车库及设备用房㎡5560/会所及其他㎡1950/建筑密度%48.4/容积率1：9.44/绿地率%30.2/停车位个160地上20个52、项目地块基本分析•位居肖家湾交通要冲，紧邻迎宾大道—长江路，数十路公交车通达各区，距轻轨大坪总站咫尺只遥。•据解放碑、大坪两大商圈较近，周边医院、学校等生活配套完善。•项目地块自然向东弯曲，使其临江面最大延长，进一步扩大景观视野。•雄踞渝中半岛高点，一览两江胜景与都市繁华。•依小巴山、面对长江、朝向东北与东南方，负阴抱阳、藏风聚气，上风上水。•毗邻峨岭和佛图关公园，扼城市自然景观与文脉之咽喉。•地块临江面为重庆驻防部队用地，永远不可能修建高楼大厦，本项目的景观视野没有将来被遮挡的顾虑。6二、市场分析71、过去的2003年•供需两旺，商品房空置情况有所好转：据统计，2003年重庆商品房销售面积同比增幅达29.50%，销售增速高于竣工增速8.9个百分点，销售领先于竣工。同时，2003年重庆主城区商品房开发产销率近80%，截止12月末，全市商品房空置面积减少8.34万㎡，受此带动，12月商品房空置面积分类指数比去年同期大幅下降11.78%。•价格持续稳定增长：受地价及建材涨价、城市大拆迁、银行降息等诸多因素的影响，重庆房地产销售价格近年来呈现持续稳定增长的势头。截止12月末，全市商品房平均销售价格为1596元/㎡，比去年同期上涨2.57%，主城区商品房价格增幅达5.37%，实现了持续稳定的增长。进入2004年以来，房价上涨速度进一步明显加快，2004年春季房交会成交均价3100元，与去年同期相比，价格上涨了861元，上涨幅度超过1/3强。•投资热情高涨，投资品种多元化：受银行降息并加收利息税及股市低迷等因素的影响，重庆房地产投资市场热情高涨，而且投资品种也不再仅限于传统的门面，主城各区商铺、住宅、写字楼投资市场发展亦持续看好。据宏大公司市调统计，有投资打算的投资者约占全部置业者的19%左右。•大盘、名盘领跑热点区域：与2002年相比，一方面是外地有实力开发商大举涌入重庆圈地，另一方面本土品牌开发商圈地和开发规模亦有所扩大，导致大盘时代蓄势待发，龙湖、金科、翡翠湖、融侨、美茵河谷、奥园、棕榈泉、阳光100、学府大道、大川水岸等千亩大盘，在主城区各地四处开花，其中北部新区和南滨路堪称大盘云集的热点区域。82、2003重庆主城七区房地产开发主要指标列表绝对值(万元)同比增幅(%)绝对值(㎡)同比增幅(%)绝对值(㎡)同比增幅(%)重庆市327888133.30%5287803219.80%1676968820.60%渝中区2925118.90%53532952.00%936324-10.50%江北区32766440.90%531472428.10%12448988.80%渝北区34534718.60%51047177.70%1073588-27.50%南岸区49788866.20%528049836.40%178414264.20%九龙坡区38718023.80%518141710.00%17168481.70%沙坪坝区34648233.60%492356232.30%150898610.70%大渡口区105293106.60%137936945.00%503613100.21%绝对值(㎡)同比增幅(%)绝对值(万元)同比增幅(%)绝对值(元)同比增幅(%)重庆市1316826929.50%210226032.90%1596.002.57%78.52%渝中区6486764.10%2159071.60%3328.00-2.43%69.28%江北区99626228.20%21798444.80%2188.0012.96%80.03%渝北区952184-23.80%182236-23.50%1914.000.37%88.69%南岸区140276785.10%294741131.00%2101.0024.76%78.62%九龙坡区126551212.40%22614215.30%1787.002.52%73.71%沙坪坝区114028721.30%25627526.70%2247.004.37%75.57%大渡口区614417148.40%93141180.30%1516.0012.80%122.00%地区房地产开发完成投资施工房屋面积竣工房屋面积产销率(%)实际销售面积实际销售额地区销售均价9•无庸置疑，过去的2003年是重庆房地产开发快速发展的一年，在这一年里房地产开发持续保持在较高的景气水平，各月平均指数均保持在110点以上。2003年重庆房地产开发景气指数的两个最低点均出现在6月和11月，12月后便开始快速反弹。与2003年1季度的平稳回落相比，2004年1季度出现高速大幅攀升的势头。主城各区房价大幅上涨，各地有代表性的项目的房价涨幅均达到30-40%左右，大大高于历年来5-10%左右的平均增幅，房地产过热迹象初露，局部地区的个别楼盘出现有价无市的现象。•结合最新的统计结果来看，虽然2004年二季度，重庆房地产景气指数持续稳定上升，但由于一季度价格涨幅过快，以及随着国家提高银行准备金率、提高二次置业的贷款利率与成数、部分银行停止转按等一系列宏观调控政策等因素的影响，重庆房价非理性高速上涨的势头已经截止，重庆主城各区的房屋销售均价均开始出现回落。•与此同时，年初那种快速放量，快速消化的时代基本结束，连龙湖这样的知名品牌在推出其水晶郦城时也采取了分小组团甚至分楼栋推出的方略。•受各方面因素的影响，消费市场观望心态严重。3、当下的2004年104、2004重庆度城区房地产均价发展走势指标2003.122004.022004.032004.042004.052004.062004.072004.1-7月累计平均主城七区均价（元/㎡）21172049286024282192216018702260115、重庆房地产未来走势•从目前的实际情况来看，价格的回落，销售速度的放慢是理性的，同时，也是对于重庆房地产市场的长远发展而言也是有益的。•从需求关系来看，城市化进程的加快和大规模旧城改造使重庆的住宅需求比较旺盛。同时，今年二季度房价疯涨之后，房价从高位徘徊到小幅回落，这造成很多消费者持币观望的态度，而重庆2004年上半年的GDP（国内生产总值）和人均收入均以两位数增长，其购买力越来越强，如果出现适当的刺激，他们的消费潜力就会被激发出来。•从供给来看，国家宏观调控初见成效，投资增速减缓，企业开发力度下降；而“8.31”协议出让土地大限的到来，开发量随之受限。但是需求依然旺盛，因此，预计未来重庆的房价还将上涨。12•从2003年宏观指标来看，具有投资减少，供应减量、价格小幅回落，消费被周边区域分流，空置率高的特点。•渝中区房地产大致可分为黄金口岸以投资消费为主和边缘位置以满足居家需求为主的两个大类。•解放碑及交通要道沿线的楼盘在2001年以后，由于公寓式住宅的推出满足了大众投资人低投入和安全收益的需要，至2003年一直处于销售看涨的局面，进入2004年后，由于解放碑房价太高，且与江北等地的投资物业比起来，性价比差，因此销售形势明显回落，再加上近期国家一系列抑制炒房的相关政策的出台，使得投资市场雪上加霜。•渝中区（半岛地区，除大坪以外）的居家型住宅大量分布在下半城及公共交通不太发达的边缘地带，由于受人居品质不高等因素的影响，普遍价格不高，销售周期也较长。•现在，由于渝中区的房价较高，且人居环境较差，区内消费者的渝中居住情结逐年降低，而被大量分流到了周边江北、渝北、南岸等区域。据2003宏大公司市调统计，现居住地在渝中区的消费者60%以上都流向了外区。137、渝中区房地产市场走势•据春交会调查显示，重庆市预购房群体中希望在渝中区购房的被调查者只有11.88%；而现居住在渝中区的被调查者，其希望在渝中区购房的被调查者所占的比例仅占31.58%，由此看来，渝中半岛居住情结的作用已经显得苍白无力，消费者被南岸、江北和渝北等几个区域所吸引。•在房价方面，由于渝中区地价较高、建材产品价格上涨和拆迁成本较高等原因导致开发成本加大，以致于该区的房价也拥有较大的增值潜力。148、渝中区房地产市场走势•从渝中区小户型住宅来看，自99年恒通·云鼎开风气之先以来，解放碑的小户型住宅一直受到消费者和投资者的强力追捧，但到了2003年，由于户型设计不合理和价格偏高，解放碑已经开始走下坡路。•大坪是渝中半岛的制高点，又是包括九龙坡、大渡口、石桥铺乃至沙坪坝在内的“大西区”进入渝中的门户，其辐射力异常强大。铂金时代、万友康年、康德27℃、骄阳天际、等小户型楼盘的逆市飘红，使长江路-大坪-石桥铺一线已经崛起为小户型新势力，发展潜力巨大。159、同类楼盘简介•铂金时代•万友康年·国际公寓•康德27℃生活空间•建工·新康桥•可比项目一览表•可比楼盘特征和小户型发展趋势16铂金时代开发商重庆胜达房地产开发有限公司项目区位长江路市建委旁占地面积4413㎡总建筑面积36541㎡容积率8.28景观资源观两江四岸建筑形态单体楼主力户型(套内)24.10-45.83一室33.76%58.74-59.19二室33.67%89.18三室32.47%主题风格都市精钻景观公寓景观及配套公园、超市、医院推广主题都市精钻景观公寓，专为飘一族定造开盘时间2004.05.01销售均价(套内)4120元/㎡一房、4900元/㎡二房销售率80%左右17万友康年·国际公寓开发商旺业房地产开发有限公司项目区位大坪转盘百盛商场旁占地面积11334㎡总建筑面积74941㎡容积率6.61景观资源看江、峨岭、中庭花园建筑形态小区主力户型(套内)22.92-44.03㎡一室33.74%55.06-66.17㎡二室49.37%83.72-87.4㎡三室17.13%主题风格精英锋尚城景观及配套商场、酒店、室内泳池、公园推广主题精英锋尚城开盘时间2004.07.17销售均价(套内)B1幢4200，B2、B3幢3700销售率86%左右18康德27℃生活空间开发商重庆康德房地产开发有限公司项目区位大坪医学院路2号占地面积8000㎡总建筑面积60000㎡容积率7.5景观资源中庭花园建筑形态小区主力户型(套内)37.08㎡单间配套46.17㎡一室20%75.76-81.09㎡二室40%109.17㎡三室20%主题风格城市首领小豪宅景观及配套游泳池、会所、健身中心等推广主题会呼吸的房子开盘时间2004.07.03销售均价(套内)3400元/㎡销售率48%左右19建工·新康桥开发商重庆建工集团项目区位高新区渝州路占地面积23335㎡总建筑面积42250㎡容积率1.8景观资源中庭花园建筑形态小区主力户型(套内)21.06-29.52㎡单配14.54%34.32-42.50㎡一室17.09%44.22-49.28㎡二室26.18%29.70-54.52㎡跃层33.09%主题风格都市纯小户型青年文化社区景观及配套网球场、会所、游泳池推广主题爱上你的小样儿开盘时间2004.07.30销售均价(套内)平层3200，跃层3500元/㎡销售率85%左右20可比项目一览表项目区位占地面积总建面容积率建筑形态景观特色铂金时代长江路建委旁4413365418.28单体楼借景万友康年大坪转盘11334749416.61小区中庭花园骄阳天际大坪长江2路10001800018单体楼/康德27℃大坪医学院路8000600007.5小区中庭花园建工·新康桥高新区渝新路23335422501.8小区中庭花园青年汇渝州路歇台子5155337506.55单体楼/都市春天大坪/14000/单体楼园林景观创景2000长江路肖家湾31504000012.7单