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1报告内容框架认识项目开发建议认识市场环境认识地块条件认识产品设计营销建议开发策略产品建议户型建筑景观商业会所物业服务2项目认识认识市场环境认识盐城盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。全市有799.86万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。因盐得名，历史悠久；资源丰富，生态独特；革命老区，百河新城；•近两年GDP同比增长率超过15%，经济发展迅猛；•与苏北同类城市相比，盐城在多项核心经济指标方面仅次于徐州，明显领先于淮安和宿迁。盐城市行政区域图3项目认识认识市场环境大丰经济去年完成GDP126.76亿元，年均递增12.3%，人均GDP突破2000美元，列苏北第一；去年完成财政收入9亿元，人均一般预算收入列苏北第一；去年实现居民人均可支配收入8264元，人均储蓄存款突破万元大关，列苏北第一；去年全面小康进程评价综合得分81.41分，列苏北第一；今年1-9月，服务业增幅超过GDP增幅，房地产增幅达到62.2%，列服务业增幅第一。4项目认识认识市场环境大丰的房地产大丰经济基础扎实，城市化进程正在加速；大丰房地产开发正在迎来一个高峰时期；今年1－9月，大丰房地产开发完成投资3.6亿元，比上年增长54.5%，创历史新高；房地产开发呈现后发优势，将实现跨越式发展；大批外地开发企业和营销公司介入，竞争日益激烈；消费潜力巨大，但没有被很好挖掘，投资消费理念尚不很成熟，需要我们的引导；新兴的住宅小区已经对老住宅产品形成了升级换代，但居家文明，居住理念尚未明晰；大型商业购物中心已经出现，连锁超市/特色专业卖场及KFC等国际餐饮巨头的纷纷进驻昭示着大丰商业正在脱胎换骨中；众多卖场聚集到人民路，使该区域商业辐射力大增，一个区域商业中心已经成型；5项目认识认识市场环境大丰的商业大丰已经不缺买东西的地方了，大丰缺一个消费体验中心；汇金购物公园和名都广场经营尚可，但都存在较大缺憾，与其具有的建筑体量无法相称，都没有成为大丰商业的“龙头老大”；更多连锁机构会进军大丰，当然会首选人民路商圈。6项目认识认识市场环境市场环境认识结论大丰房地产开发处于快速上升期，总体态势良好。本项目面市时，放量集中，有一定竞争压力。住宅压力相对较小，商业物业后期压力比较大。目前市场上尚未出现领袖型物业。对我们的启发：启发一：立意高远，演绎经典，成就非凡启发二：商业关乎全局，招商经营提前考虑启发三：产品必须出彩、营销必须创新启发四：磨刀不误砍柴功——找准定位，打磨产品7项目认识认识地块条件项目位置绝佳，城市核心第一商圈，财富中央地块方正，面积适中三面临路，一面靠水周边没有高层遮挡，自然开阔具备成为城市标杆建筑的质素具备成为商业龙头的条件8位置：本案位于大丰核心地带，是传统的商业旺区。项目东临最繁华的人民路，南到健康路，西接大四河，北至幸福路。资源：大四河靠项目一侧打造成景观河地块条件：场地平整，基地内无特别资源。项目周边条件分析项目认识认识地块条件9周边配套：商业配套设施一应俱全，医疗，教育，金融等市政配套完善。交通条件：通路：距离长途车站仅5分钟车程公交线路：多条公交线路经过基地指标：基地面积：约6.1万平方米容积率：2.44总建筑面积：约15万平方米项目周边条件分析项目认识认识地块条件10项目SWOT分析优势（Strength）1.地段优势突出，城市核心，财富中央；2.地块规模适中，利于开发；3.地形平坦规整，易于规划；4.紧邻大四河，利用得当可以成为商业的亮点，住宅的景观增值点；5.各种配套齐备。[优势利用]整合项目优势，打造大丰乃至苏北地区“住宅典范，商业旗舰”形象项目认识认识地块条件11劣势（Weakness）1.项目周边商业聚集，体量基本饱和；2.开发企业第一次进入大丰，市场认知度相对较低；3.项目东北侧地块有一片老建筑，环境相对陈旧，且不利于我项目规划；[劣势规避]实施项目与企业品牌联动、企业与政府互动、商业与公益交融，整合强势资源，各自发挥专业优势，联袂创造辉煌成就。项目SWOT分析项目认识认识地块条件12机会(Opportunity)1.大丰经济的发展与城市圈的扩大，为项目开发提供了良好的环境；2.大丰港二期建设，及外资拉动效应显现；4.市政府富民计划的实施，多项城市建设工程实施，城市化水平提高；[机会利用]大风房地产开发水平营销能力相对落后，市场操作空间大，准确定位，适度创新，快速切入市场，占领高地。项目SWOT分析项目认识认识地块条件13威胁（Threat）1.另外的两个典型商业项目经营进入稳定期，对我商业有较大影响；2.国家对商业地产的销售返租模式否定，不利于商业的资金回笼；3.大丰首个高层物业，对住惯了多层的人们肯定有相当的抗性；4.面对不断飙升的房价，国家新调控政策正在筹划中。[威胁规避]跳出大丰，看大丰，思维全球化采购，尤其是商业的规划设计和招商经营，先发制人抢市场，标新立异夺市场，战略领先，战术灵活，创新宣传推广，大气磅礴之中，体现手法的精准细腻。项目SWOT分析项目认识认识地块条件14商业物业相对饱和——如何切入市场，并确保成功？高层住宅存在抗性——如何打破人们的思维定势？项目住宅商业并存且体量较大——如何协调统筹，相互促进？绝佳地段，难得机遇——如何树立标杆，成就经典？对我们的启发：启发一：高度决定影响力，细节决定成败，标杆意识，精品意识启发二：商业关乎成败，定位为重，经营为先，销售为实启发三：以差异化主题产品出奇制胜，以主题营销锦上添花认识地块后的启发项目认识认识地块条件15规划方案优劣评判标准：切合市场需求，适度超前，引导市场，提升形象，树立品牌有效降低开发成本的同时，提升项目价值，利于销售，叫好叫座商业，布局合理，结构优化，动向明晰，方便招商，利于管理，促进经营，便于体验，彰显形象，考虑长远住宅，产品创新，居住舒适，均好，尺度得当，细节关怀，通透方正，地块充分挖掘，开发理念主题明确项目认识认识产品16住宅部分优势点地块利用价值高，规划总面积与总指标比较理想；规划布局规整合理，人流与车流动线科学；单体进深与面宽关系前当，兼顾舒适性与经济性；板式建筑，更能体现户型的合理性与舒适性，体现住宅品质；建筑具有地标高度，形成城市的标识性景观。住宅部分不足建筑显得拥挤，楼体朝向与外部景观的联系性不够，景观价值体现不足；行列式排布，视线通透性不足，对采光也有影响；户型的整体方正，但细部仍可以处理的更好，比较先进的设计理念可以应用更多，比如多阳台（露台）处理，飘窗（落地窗/转角窗）处理，阳台的隔层交错处理，空调位的处理等等；社区（住宅部分）入口形象不突出，没有体现项目该有的地位与气势。项目认识认识产品17商业部分优势点商业可销售价值高，人民路与健康路沿街做成纯商铺的形态，容易冲高沿街铺面的单价，局部实现商业价值最大化；十字路口的退让小广场与健康路、人民路的入口形成商业内部与外部良好的沟通，外部人流容易渗透到内部，且动线布局合理；河道景观与商业人行的沟通关系良好。商业部分不足商业综合主体收在内部，除了广场入口，没有了任何形象展示面，对外的开放性严重不够，对其商业价值的发挥有很大影响；综合体退后，形象展示不足，对于大百货商家以及其他大主力店的入驻增加了很大抗性，经营上，退后处理后，综合体被边缘化的风险加大，如果外面人气很旺，里面稀稀拉拉，那么综合体的商业价值就会大打折扣，反而降低了整体商业价值；临河侧的群楼地商布局零乱，不利于形成特色商业街，此外水岸景观价值没有彰显；目前方案中自然形成了一个环形的街区商业和一个商业综合体，从建筑布局和空间结构上预测未来经营，容易出现人流动线复杂零乱的情况，不容易形成特色定位，不利于整体经营；汽车进入车库好解决，但自行车、电动自行车、摩托车的停车摆放问题需更细致的考虑。项目认识认识产品18在项目基地素质比较好的情况下如何做好本项目？项目成功DNA是什么？本项目的“蓝海”存在么，在哪里？如何找到？商业如何突围，苏北有哪些项目值得我们借鉴？项目在开发过程中最大挑战是什么？项目认识后的思考19领先战略领先的开发理念领先的规划设计领先的景观环境领先的商业模式领先的营销概念领先的科技运用领先的硬件配置领先的物业服务项目认识后的思考极致目标最大人气的商业最高品质的住宅最为醒目的地标最高的价格实现最潮流的汇聚最舒适的生活20没有理念和主题的房地产，是没有灵魂的躯壳，最终成为克隆一族……开发理念——标杆，提升城市品位，创造完美生活产品理念——精品，创新差异化产品，超高性价比管理理念——集约，系统集成商，专业人做专业事经营理念——共赢，消费者，经营者，投资者，政府社会，项目企业开发建议理念先行21突破传统思路，一定要出新！复合地产，嫁接新理念！找到蓝海，避免陷入常规竞争！从城市再造的高度出发，更多地考虑现代都市人的居家休闲需求，以商业空间推动城市空间，以居住空间扩充身心空间，极大地提升大丰的城市形象与购物环境；用先进的建筑规划理念、投资和经营管理模式，引领着大丰居住和购物潮流，让大丰消费者对家对居住的概念，对购物逛街的概念，有一个新的认识！开发建议理念先行22开发建议开发总策略开发策略设计分期开发\滚动运营项目规模较大，可分期开发，利用前期回笼资金滚动运营，减少自由资本投入。商住互动\步步增值充分考虑商业与住宅互相促动作用，以商业提升地块价值带动住宅价格，住宅带来人气提升商业价值，要实现物业滚动增值。打造强势竞争力：强势的产品、强势的营销提升项目核心竞争力的方法：打造先进而高品质的产品，采用先进而高效的营销手法，抓产品抓营销。23开发建议开发计划分期计划根据目前项目的规划设计方案，考虑分期开发、滚动运营的开发策略，从营销的角度，本项目产品可以分为以下几个区域：商业部分：A．对外沿街铺：沿人民路、健康路商业B．商业综合体：大综合建筑体C．沿河商业：西侧公寓底下处的商业D．住宅底商部分：1号、3号、9号楼底部商业住宅部分：E．1号、2号、3号楼F．4号、5号、6号、7号楼G．8号、9号楼公寓部分H．河边2幢公寓24开发建议开发计划分期计划从营销角度的分期开发建议：实际还应根据资金实力、施工组织要求等因素来考虑，可适当调整。一期A、B、E二期C、F三期D、G、H开发分期计划25开发建议开发计划时间节点计划本项目的总开发计划为2年，对于15万平方米的项目而言，实现2年内完成开发的总目标必须要进行科学合理的安排开发计划，结合分期计划、资金回笼计划以及营销计划等来安排开发进度，根据目前的规划设计方案与进度，本项目时间控制线如下：07年08年09年一期二期三期4月10月6月一期首批开盘二期首批开盘三期首批开盘10月全面开业26产品建议产品是项目命脉，是项目开发运营的核心与根本。以市场为依据，以实现客户需求为目标，把脉好项目的产品线是项目开发制胜的根本。本项目以“强势的产品”为策略思想，必须在建筑、户型、景观、硬件配置以及物业服务等方面的设计做到当地领先的地位，提高项目的核心竞争力，结合目前的产品设计方案，各环节建议如下27产品建议建筑布局参考大开放，小围合格局，最大程度利用景观，提升价值。朝向重新处理，视觉更好，同时不影响采光。28产品建议建筑风格富有特色建筑风格的住宅能在同质化的市场环境中脱颖而出，产品差异化在建筑风格上的表现也非常重要。建筑风格同样对开发主题与营销主题的表现起十分重要作用。主流建筑风格：现代风格：明快、简洁、亮丽、富有朝气，能体现现代时尚生活特征。新古典风格：稳重、清新、典雅的气氛，文化韵味浓厚，具有人文特质，体现高贵性与文化性。地段决定了本项目定为当地最贵楼盘，为了体现城市中心的建筑特色与文化、体现高价楼盘的华贵性，建筑风格建议为新古典风格，如考虑带有西方韵味的建筑立面，颜色处理要稳