盐池福州北路西街果菜市场拟抵押贷款房地产价格评估报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料盐池福州北路西街果菜市场拟抵押贷款房地产价格评估报告精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房地产抵押估价报告估价项目名称：宁夏先捷道路工程有限公司位于盐池县福州北路（原爱晚路）东侧“西街果菜市场”拟抵押贷款房地产价格评估委托方：宁夏先捷道路工程有限公司估价方：估价人员：提交报告日期：2007年8月29日估价报告编号：宁中房估字（2007）第29号精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录一.致委托方函..............................…..........….1二.估价师声明...........................................…2三.估价的假设和限制条件................................….3四.估价结果报告.........................................…5五.估价技术报告..........................................13六．附件1.委估房地产的房屋产权所有证复印件；2.委估房地产外观、内部状况和周围环境、景观的照片；3.委估房地产所在位置图；4.房地产估价机构资质证书复印件；5.房地产估价机构营业执照复印件；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料6.评估人员资格证书复印件；致委托方函宁夏先捷道路工程有限公司：接受贵公司的委托，我公司评估人员根据房地产估价规范和现场勘察，遵循房地产评估的原则、程序、方法和估价目的，对贵公司所拥有的位于盐池县福州北路东侧“西街果菜市场”（建筑面积1701.81m2与土地使用面积为1739.50m2）房地产价值进行了评估。估价目的、估价时点、评估结果如下：估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2007年8月28日。房地产总价：（RMB）2,888,904元。大写金额（人民币）：贰佰捌拾捌万捌仟玖佰零肆元整。宁夏中大行房地产评估咨询有限公司法定代表人：2007年8月29日估价师声明我们郑重声明：1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2.在估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3.我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4.我们依照中华人民共和国标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5.我们已对估价报告中的估价对象进行了实地勘查；6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助；7.本估价报告无副本，复印件无效，任何使用本估价报告书复印件的行为造成的后果与本估价机构和估价师无关。8.由于委托方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失真的，委托估价方应负完全责任。9.本报告仅供委托方为实现本次评估目的使用,他用无效。10、报告的全部或部分内容，未经估价机构的书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门以外的单位或个人提供，未经许可不得发表于任何公开媒体上。参加本次估价的房地产估价师：估价的假设条件和限制条件一、估价假设条件1.本报告评估的价格为估价对象在现状条件下，按照目前的用途持续使用，评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。2.委托方提供的资料真实可靠，委托方通过合法途径取得估价对象土地使用权和建筑物所有权，未设定他项权利，且权属无争议。3.建筑面积为757.35平方米的钢架棚可按正常手续办理出《房屋产权所有证》。4．估价时点时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，且估价对象的运作方式和程序符合国家与地方的有关法律、法规。5.当地房地产供求状况在未来一年内不会发生大的变化。委估房地产所在地区如果一年内房地产市场状况发生重大变化，应重新进行评估。6.经估价人员向委托方了解，委估对象无法定优先受偿款。7.本报告未考虑委托方或有负债因素、短期强制处分及抵押到期清偿因素对估价结果的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及与自然条件和其他不可抗拒力对估价对象的价格影响。委估房地产如果遇到短期强制处分等情况，应重新进行评估。二、报告使用的限制条件1．本报告有效期限自估价报告完成日起一年有效。报告应用有效期内使用时，估价结论应与报告一起完整使用；本报告之估价结论是估价对象在估价时点的公开市场价格或价值，报告应用有效期内，若由于国家政策、经济环境及估价对象本身的物理状况等因素发生重大变化，对估价结论发生严重影响时，应及时申请估价机构重新估价而不可直接使用。2．本次评估估价对象中的钢架棚未办理《房屋产权所有证》，应委托方要求，该建筑面积以委托方提供资料中所载面积为依据，仅为本次估价使用，不作为确权的依据。3.委托方需对其所提供资料的真实性负责，若由此引发的一切后果由委托方独自承担并负责解释。4.本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本所更正，否则，误差部分无效。5．本报告必须完整使用方为有效，对仅适用本报告中部分内容所导致的可能损失，本估价机构不承担责任。6.本报告由本机构负责解释。未经本机构书面同意，任何单位或个人不得将本报告以任何形式公开发表，也不得在任何公开发表的文件、文章、通告等中引用本估价报告的全部或部分内容。7.本报告提交委托方一式两份，估价技术报告留存估价机构存档备案。三、变现能力分析1．变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。本次委估对象为果菜市场可独立使用，但由于周边环境较差，房地产总价值较高，不易出售,故在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价格会有较大的差异。2．若发生短期内强制处分情况，估价对象的变现价值通常会低于变现时的正常市场价格，所以建议报告的使用人关注未来市场变化风险和短期强制处分风险。估价结果报告一、委托估价方:委托估价单位（人）：宁夏先捷道路工程有限公司联系人：叶树美联系电话:[phone]二、估价方：受托机构：宁夏中大行房地产评估咨询有限公司机构地址：银川市新华西街47号资质证书号：宁建房估证字[2007]第009号法人代表：王苗联系人：顾爱民联系电话：（0951）60300886018388三、一般因素分析：（一）自然地理位置盐池县位于宁夏回族自治区东部，与陕西、甘肃、内蒙古交界，属鄂尔多斯台地向黄土高原过渡地带，自古就有“灵夏肘腋、环庆襟喉”之称，区位优势十分明显。全县南北长110公里，东西宽66公里，辖区总面积8661.3平方公里，是宁夏面积最大的县，占全区总面积的13%。境内地势南高北低，平均海拔为1600米，南部为黄土丘陵区，地势起伏，沟壑纵横，水土流失严重，约占全县总面积的20%；北部为鄂尔多斯缓坡丘陵区，地势开阔平缓，约占全县总面积的80%。四季少雨多风，气候干燥，属典型的温带大陆性季风气候。年均降水量200mm左右，年蒸发量达2100mm。（二）行政区划全县辖4个镇、4个乡，101个行政村，679个村民小组，1个街道办事处，9个社区，总人口16.2万人，其中农业人口12.9万人。2005年，全县生产总值完成9.82亿元，其中工业总产值6.23亿元，农业总产值4.42亿元；完成县级财政收入4971万元。城镇居民人均可支配收入5677元，农民人均纯收入2005元。2004年11月份公布的第四届全国县域经济基本竞争力评价结果显示，盐池县一举成为全国县域经济提升速度最快的百县之一。（三）资源状况县境内资源丰富，开发潜力巨大。野生中药材分布有130多种，尤以甘草、苦豆草突出，面积分别达到200多万亩和300多万亩。1995年被国务院命名为“中国甘草之乡”。盐池是全国滩羊集中产区和宁夏畜牧业生产重点县，滩羊饲养量平均保持在90万只以上，二毛皮、滩羊肉等滩羊产品享誉海内外，2003年被命名为“中国滩羊之乡”。以滩羊为主的畜牧业是当地农业和农村经济的支柱。2005年，滩羊饲养量达到101万只、滩鸡饲养量达到120万羽。“盐池滩羊”和“盐池滩鸡”的品牌效应逐步显现，市场占有率逐步提高。地下矿产资源种类多，储量大，品质高，易开采，已发现16种有开采价值的矿产资源，主要以石油、天然气、煤炭、石膏、白云岩、石灰石等为主。其中，石油探明储量为4500万吨，煤炭78亿吨，石膏4.5亿吨，石灰石11亿吨，白云岩3.2亿立方米。另外，柠条、沙柳、蜂蜜、油料、小杂粮、瓜菜等资源也比较丰富，有较高的开发价值。（四）农业、工业农业：全县有耕地134万余亩，人均达12亩，其中水浇地24万亩。2005年，粮食总产量达6129万公斤，已建成了优质小杂粮、设施蔬菜、优良畜禽等生产基地。工业：工业经济目前已奠定了良好的基础。近年来，县委、政府依托资源优势，大力招商引资，扶持发展工业，带动地方经济的发展，取得了明显的成效。现在全县有主要工业企业17家，初步形成了以金属镁冶炼、生物制药、水泥建材、煤炭开采、石油开发、蜂蜜保健等主要行业的工业体系，成为拉动县域经济的主要力量。年产值在500万元以上的企业有9家。（五）城市建设、生态建设城市建设：自1999年以来，实施了大规模的城市改造工程，拓宽改造县城街道20公里，建成六大市场，县城日供水能力提高5倍，供热能力提高10倍，楼房面积由9万平方米增加到79万平方米，城镇人均住房面积达28平方米，城市服务功能和品位明显提高。三个主要集镇建设已初具规模，城市建设的步伐在不断加快。生态建设：盐池县生态建设力度大，效果好。全县林木保存面积409万亩，林木覆盖率29%；完成流域治理2705平方公里。2001年，盐池被列入退耕还林试点县，已累计退耕还林41万亩，宜林荒山造林110万亩。于2002年在全县实行草原禁牧，并将714万亩可利用草原中有承包条件的550万亩全部承包到户或联户。通过综合治理，沙化面积由1983年的539万亩减少到了目前的100万亩左右。（六）基础设施及科教文卫基础设施：盐池县交通通讯电力事业发展迅速，境内交通便捷、路网纵横交错，307、211国道及古王公路贯穿县境，公路通车总里程达1292.5公里。全县程控电话装机12000门，移动通讯、无线寻呼系统遍布城乡，移动用户已达32000户，城乡电话普及率达到每百人29部。县域内电力网络健全,能够满足生产生活需要。科教文卫：全县现有各类学校131所，在校学生31315名，小学入学率达100%，初中入学率96.9%，高中入学率达50%。2004年，在宁南山区八县率先实现“普九”目标。现有各类科技人员3642人，其中高级职称193人，中级职称1241人。现拥有图书馆、文化活动中心等机构，乡乡开通了闭路电视，城乡文化生活活跃，涌现了一批文学艺术人才。县、乡两级共有各类医疗机构155个，村医疗站（点）96个，专业卫生技术人员860人。四、估价对象：（一）估价对象的位置估价对象位处福州北路东侧“西街果菜市场”内，不临街，可经宗地西侧与东侧的巷道至福州北路与长城北路。区域内路网密度较大，道路等级较高，道路通达度相对较好。附近有公交汽车线路经过，北距长途汽车站不足百米，公交便捷度与对外交通便利度较优。区域内公共配套设施齐全完备。该房地产四至为：东至长城北路、西至福州北路、南至花马池西街，北至盐池县汽车站。（二）估价对象的范围本次评估具体范围为总占地面积1739.50平方米的国有出让商业用途土地，总建