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龙湖·滟澜山——个案分析龙湖·滟澜山唯美气质的精致美墅·个案分析龙湖·滟澜山——基本参数项目名称龙湖·滟潋山所属版块青浦赵巷项目规模总占地面积：144495.5㎡总建面：213728㎡主力户型170-280㎡五层叠加容积率1。0车位比1：1绿化率≧35%上市日期2008年10月20日投资商上海龙湖置业有限公司交房日期2010年12月开发商上海恒睿房地产有限公司目前进程2期在售（共2期）产品线联排,双拼,叠加别墅报价(元）独栋18000，联排10000-13000，小高层6500-6800，高层5500，商铺8000建筑风格西班牙/意大利托斯卡纳物业费(元/月/m2）叠加3.8元联排/双拼4.3元建筑设计美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司物业公司重庆新龙湖物业服务有限公司龙湖·滟澜山——区块位置◇区位——青浦赵巷特色居住区（佘山板块）赵巷泗泾徐泾九亭莘闵颛桥洞泾◇地块四至——东至嘉松公路南至规划道西至崧塘河北至淀浦河◇与市区关系——走沪青平高速直达市区：距人民广场仅25公里；距虹桥机场约15公里沿嘉松中路南行便可到达佘山。佘山佘山别墅圈快速交通（沪青平高速）大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。龙湖·滟澜山1、地块：这是一幅东西跨度约两三百米、南北跨度长1.2公里的狭长地块！从北至南沿水岸绵延1.6公里。——地块特点2、规划：以地块南北走向的中轴线为界，东面靠嘉松公路，以4层全复式为主；西面靠河的，以3层的四联排为主，辅以少量的双拼别墅；问题：从滟潋山的规划平面图可见，社区采用的是高密度的兵营式排布，近乎多层公寓般的整体规划，又是如何将滟潋山精致、高端的别墅质感打造出来的呢？？？龙湖·滟澜山——整体规划第一：利用地块特征，加大私家绿化，采用不同的入户方式等，从视觉和心理上弱化产品栋距过近，私密空间过小的不足之处；第二：整个项目没有明显的集中绿化，小区的绿化面积尽可能的“私有化”处理，变成业主的私家领地；第三：龙湖滟澜山所有的住宅都带阁楼，再加上平地造起的“地下室”，实际上项目的住宅层数在5-6层。但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？解决办法：再度完善：第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了；第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率；第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧，车行道以西的土地，通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；龙湖·滟澜山东侧设置主要车行道，西侧临水布置住宅的布局方式，简洁独立、人车分行的道路骨架使得社区安全与便捷，同时通过沿嘉松公路堆坡造景以达到减噪减尘的作用。小区内多层与低层之间为带形中心绿地，整体形成东高西低，层层叠落，便于建筑的日照和通风，并最大限度享受西侧的沿河景观和中心景观带。——整体规划道路规划——真正的人车分流景观规划——最大限度利用1.6公里的天然水岸◇不下沉的下沉庭院◇平地造坡技术◇大型乔木全冠移植技术◇内湖水域生态系统再造技术◇景观体系季节变化设计龙湖·滟澜山因地制宜，采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，整体塑造7-8米高差，形成溪谷山居别墅双拼联排叠加——整体规划龙湖·滟澜山五种风情小镇——景观规划五大景观主轴横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。龙湖·滟澜山第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。五层垂直绿化——景观规划龙湖·滟澜山南北纵向1.6公里黄金水岸龙湖滟澜山，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且河面大部分宽度超过30米。在临社区侧营造水岸景观步道，更对河岸对面进行整体景观绿化改造，以及对河面水生植物进行景观营造。借天然水景资源，造1.6公里美奂水岸——景观规划(阐析)龙湖·滟澜山建筑风格——意大利托斯卡纳风格立面表现手法——营造地中海度假别墅风格西班牙、意大利、托斯卡纳风格立面温馨、唯美、艺术、精致整个社区以纯粹地中海风情为主题，红瓦米墙，配合暖色系的外立面及天然石材，充满艺术气息的红色拱形小窗，营造地中海度假别墅风格——产品规划（建筑）龙湖·滟澜山浓郁的地中海风情——产品规划（建筑）龙湖·滟澜山外立面手工铺装礼聘海外高级工程师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷和文化石铺垫，并在每天的工作量上予以严格控制，保证工匠的精力充沛和精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性。——产品规划（建筑）龙湖·滟澜山建筑造型与外立面采用西班牙、意大利与托斯卡纳风格既独立又互相结合的设计手法，浓郁的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户迫切地希望进入室内一览究竟。——产品规划（建筑）龙湖·滟澜山——产品规划（建筑）龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米，则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平，完全解决地下室潮湿阴暗的问题；特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅的天然户外客厅。实现空中花园小城。创新非下沉的下沉式庭院龙湖·滟澜山三房二厅二卫128m2——产品规划（类型）双拼联排叠加龙湖·滟澜山产品形态户型面积套数比例附赠面积叠加别墅18035673.9%80—100联排别墅220—2508016.6%110—180双拼别墅260—280469.5%180—2001、龙湖设计了三类产品：双拼、联排、叠加。由于该地块的开发受70/90政策的规划限制，一套叠加户型的上下两层分别享有两个产权。小户型集中在叠加产品，由两个89㎡的小户型组合而成。2、每种房型均有大面积的赠送，典型表现为其260-280㎡的双拼别墅竟有6层层高，建筑高度与旁边的联排、叠加相若。有着高达180-200㎡的超大赠送面积。产品类型——双拼、联排、叠加。产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。——产品规划（户型）龙湖·滟澜山房型附送后面积（㎡）叠加别墅440-460（含赠送180-200，赠送地下室、阁楼、露台）联排别墅330-430（含赠送110-180，赠送地下室、花园）双拼别墅260-280（含赠送80-100，下叠附赠地下室，上叠附赠露台、阁楼、花园）大面积的赠送使滟澜山产品具有较高附加值，但合计赠送面积超过了常规需求，也会给房型的使用带来不便；叠拼别墅使用电梯，增加了后期的物业管理成本。产品特点——2、高附加值：赠送地下室、花园、阁楼、露台——产品规划（户型）龙湖·滟澜山1.下叠附送地下室，面积78㎡；2.地下室连接下沉式花园，因采用地上3米，地下1米的设计手法，下沉式花园、地下室空间均十分明亮；3.在样板段中，下叠引导客户采用南向入户的方式，规避了北向采光不足的劣势。1、建筑密度较近，理叠北入户采光较差2.通过二层走廊，进入下叠的二层北向次卧，入户感觉较差优点：附加值高缺点：密度较高，采光、私密较差户型：下叠加175㎡——产品规划（户型）龙湖·滟澜山优点：高附加值，客厅挑高地下室附送面积达84-95平米；缺点：由于整体规划原因，而使联排缺少了传统的中庭设计户型：联排219㎡——产品规划（户型）龙湖·滟澜山优点：客厅挑空，高附加值纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；缺点：楼层较高由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。户型：双拼262㎡——产品规划（户型）龙湖·滟澜山1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。户型总结——产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。——产品规划（户型）龙湖·滟澜山规模——地下一层，地上一层，2400平方设计特点——浪漫，唯美、纯洁地上、地下面积均达1200平米的双层会所，罗马广场式的地下层设置健身馆、豪华游泳池等；二层特设大型婚礼草坪。会所——地中海式的园林风格——配套规划（会所）龙湖·滟澜山会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的女性浪漫心理。会所匠心独具，设计手法精致。上海唯一带有婚礼草坪设计的会所。——配套规划（会所）龙湖·滟澜山龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。——配套规划（会所）龙湖·滟澜山物业管理——重庆新龙湖物业服务有限公司物业简介——成立于1997年8月，龙湖集团控股子公司。一级物业服务资质企业、重庆唯一“钻石物管”，五届蝉联“重庆市十佳住宅小区第一”，三次被评为“全国住宅满意度第一”，2008年荣膺“中国物业行业十大品牌”称号。目前已成功管理龙湖集团下数十个地产项目。——配套规划（物业管理）龙湖控股物业，售后服务深化提升品牌和社区价值龙湖·滟澜山——营销表现（售楼处）外观风格浓郁内部华丽精致环境优雅舒适售楼处售楼处位于会所内，空间较大、布局合理，装修风格与会所外立面和整个社区建筑风格一致。紧接样板区，现场表现力非常到位，处处彰显优雅、精致，与项目调性琴瑟相合。售楼处龙湖·滟澜山——营销表现（售楼处）龙湖·滟澜山朗月溪的婚礼长廊户外草坪酒会会所下沉式休闲广场婚礼草坪水岸茶座很多只有在经典电影里面出现的场景一一呈现在此，体验营销的魅力尽显。样板主题——浪漫——营销表现（样板示范区）龙湖·滟澜山注重设计细节，处处彰显功力和用心。——营销表现（样板示范区）龙湖·滟澜山——营销表现（样板示范区）龙湖·滟澜山利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。样板房示范区——慵懒、温馨、浪漫、独特新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。——营销表现（样板房）龙湖·滟澜山美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。美式田园风格美式田园风格美式田园风格——营销表现（样板房）龙湖·滟澜山地中海风格——浓郁的爱琴海生活气息，阳光明媚，妖娆动人。地中海风格——营销表现（样板房）龙湖·滟澜山主要诉求——品牌、景观、风格诉求基调——浪漫、唯美、童话——营销表现（媒体推广）营销媒体——A9高炮、平面：新闻晨报、时杂报、《上海楼市》等；网络：搜房、MYLVING、新浪等龙湖·滟澜山■推广策略——以“女性”为主题；宣传龙湖滟澜山的同时，提升龙湖品牌形象。1、以“女性”为主题，准确的把握住女性的追求浪漫、童话的心理，从外到里，打造一幅美丽又魅力的画面；2、大手笔，推广实质除了为滟澜山宣传以外，更使让龙湖品牌深入人心。——营销表现（媒体推广）龙湖·滟澜山网站广告——营销表现（媒体推广）龙湖·滟澜山规划设计，扬长避短：充分发挥龙湖在造景上的特色，及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避和弱化了由于高容积率所造成的栋距不足。产品表现，注重细节：高附加值的户型设计，精美的产品包装及样板房打造，加之浪漫的景观布置，增加了整体产品的竞争力。营销策略，定位准确：以“女性”为主题，准确的把握住女性的追求浪漫、童话的心理，从外到里，打造一幅美丽又魅力的画面。所以为之买单的客户，也以成功的白领女性为主。1总结：——分析总结龙湖·滟澜山第一：种植高大茂盛的成年树种，弱化较高的建筑密度带来的直接压抑感；第二：叠加第五层采用南北退台设计，同时在四层做了假屋顶及挑檐，因此，站在楼下基本看不到五楼，可以从视觉上降低整体建