连云港市物业管理招标文件(示范文本)

-1-1连云港市物业管理招标文件（示范文本）第一部分投标邀请按照国务院《物业管理条例》和《连云港市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。请投标单位接到本招标文件后,认真阅读各项内容,进行必要的投标准备,并按招标文件的要求详细填写和编制投标文件.招标单位将按本招标文件投标须知确定的时间、地点开标，请投标单位的法定代表人（或其委托代理人）携带其身份证明准时出席，否则视为弃权处理。一、招标项目的简要说明本项目位于连云港市区（县）路号，四至范围：东至，西至，南至，北至（见附件3：本项目的总平面图）。本项目规划设计的物业类型为：。本项目总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米，包括住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米。本项目共计建筑物幢（其中住宅幢套平方米，非住宅幢套平方米）；建筑结构-2-2为。本项目的建筑密度为%；综合容积率；绿化率为%。本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。本项目规划设计批准文件见附件4。二、项目开工和竣工交付使用时间本项目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于年月全部建成竣工交付使用。三、物业管理用房的配置情况物业管理服务办公等用房：建筑面积为平方米；坐落位置：；于年月开工建设，于年月全部建成竣工交付使用。按苏建房（2006）371号标准装修（见附件5：物业管理用房平面图）。四、房屋专项维修资金建立情况开发建设单位按标准缴存，计元；购房人按标准缴存，计元；专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。五、招标书的发售投标单位应于年月日时分前至连云港市区（市）县路号室（领取/-3-3购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费元整）。六、投标地点连云港市会议室。七、投标截止时间投标截止时间为年月日时分，逾期送达的投标文件不接受。八、开标时间、地点1、开标时间为投标文件送达截止时间。2、开标地点为投标文件送达地点。招标人：招标代理：地址：咨询电话：联系人：邮编：-4-4第二部分技术规范及要求本物业的物业服务按照《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：一、物业管理服务的内容对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。二、物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员；2、物业管理服务与收费质价相符；3、4、三、投标人的条件1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有级以上物业管理资质的物业服务企业；2、具有经营管理相似物业万平方米以上的管理经验；四、投标文件的编制要求1、管理服务理念和目标要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。2、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。-5-53、管理服务人员配置拟配小区（项目）经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟配人选，数量，职称。4、物业管理用房及相应管理设施的配置提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。5、项目服务内容与服务标准具体包括综合服务管理、公共设施设备的养护与维修、公共场所秩序的维护、保洁服务、绿化养护管理、电梯的运营与管理等管理服务的内容与相应的服务标准，尤其要体现住宅物业与非住宅物业的服务内容与标准要分别体现。6、物业管理费用的收支预案按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费（每平方米建筑面积），以及各项管理费用支出计划与数额。五、项目服务内容与服务标准（住宅部分）（以三级服务标准为例）(一)综合服务管理1、企业持有物业服务企业资质证书，配置一般办公用品，办公场所整洁有序。2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义-6-6务关系明确。3、物业服务人员、专业操作人员有相关职业资格证书或岗位证书。4、健全各项管理服务规章制度。5、管理服务人员挂牌上岗，仪表整洁，语言文明，行为规范。6、公布每天8小时服务电话，急修50分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。7、能提供1种以上有偿服务，创造和睦的小区邻里关系。8、物业管理服务项目和收费标准在小区醒目处明码标价；一年次公布物业服务费用的收支情况。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于30%，对征询的意见和建议进行分析并及时整改，并在小区进行公布。10、对物业共用部位和公共设施进行日常管理和维修养护，做好检修记录和保养记录。11、建立较为完善的住宅装饰装修管理制度，阻制违规装修行为。12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。13、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。-7-71415(二)共用设施设备养护维修1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。2、配合水、电、气等专业部门做好相关设施设备正常运行的保障工作。消防设施设备正常使用，消防通道畅通。3、小区道路通畅，路面平整，主要道路及停车场配有交通标志。4、路灯、楼道灯完好率不低于90%。5、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。67(三)公共场所秩序维护1、小区主出入口24小时值勤。2、公共秩序维护人员培训上岗。公共秩序维护人员对主出入口、主干道、重点部位进行巡逻；配有安全监控设施的，实施24小时监控。3、公共秩序维护人员有统一制服，警容整洁。4、引导进出小区的机动车辆有序通行、停放。非机动车辆按序停放，及时入车库。-8-85、对进出小区的装修、家政等劳务人加强出入管理。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。78(四)保洁服务1、垃圾每日清运1次，保持垃圾桶清洁、完好。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每3日清扫1次；楼梯扶手1周擦洗2次；共用部位玻璃1季清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次.及时清除道路积水、积雪。3、公共雨、污水管道每年疏通1次，保持畅通；雨、污水井每季度检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年检查清掏1次，发现异常情况及时清掏。4、房屋立面、公共楼道及区内无堆放杂物现象。5、每年喷洒药物次，进行消毒和灭虫除害。6、无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。7、电梯及电梯厅每天清扫2次，每月2次擦拭、清洁电梯内墙面和地面，每月清洁1次轿箱顶部。89(五)绿化养护管理-9-91、有专业人员实施绿化养护管理，管理及养护制度完善，措施落实，无病虫害，无践踏折损及占用现象。2、草坪生长正常，及时修剪，草面基本平整。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，修剪整形。4、每年1次组织施肥和松土，做好防涝、防冻。5、每年喷洒药物3次，预防病虫害。6、绿化长势良好，造型符合规范要求。78(六)电梯的运营与管理服务内容与服务标准1、遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员10分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。2、每天应进行检查，检查记录存档。3、保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。4、客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。5、设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。-10-106、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。7、确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。8、定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。9、电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。注：1、电梯运行费用包括：电梯定期常规保养、电梯年安全检测、零星配件和维修。2、本价格不含电梯操作员费用，如配置操作员的，人工费用按实结算。六、项目服务内容与服务标准（小区周边配套营业用房）七、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制）。八、主要设施设备的配置及说明(详见附件6)。九、公建配套设施及说明(详见附件7)。十、。-11-11第三部分投标人须知一、总则说明1．适用范围本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。2．投标人的资格要求参加投标的物业服务单位必须具有独立法人资格和物业管理主管部门颁发的物业服务企业级及级以上的资质。3．招标方式本次招标采用招标方式，择优选定物业服务企业。4．投标费用无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。二、招标文件说明1、招标文件的构成（1）投标邀请（2）技术规范及要求（3）投标人须知（4）合同的一般条款（5）附件2、招标文件的澄清（1）投标人对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止前天按投标邀请中载明的地址以书面的形式通知到招标人。招标人以书面形式予以答复，并将书面答复发给所有获得招标文件的投标人。-12-12（2）投标人对招标人提供的招标文件所做出的推论、解释和结论，招标人概不负责，投标人由于对招标文件的任何推论和误解以及招标人对有关问题的口头解释所造成的后果，均由投标人自负。(3)投标人应检查招标文件的内容是否齐全,如有遗漏请索取,否则责任自负。3、招标文件的修改（1）在投标截止日期天前，招标人可主动地或依据投标人要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面的形式通知所有获得招标文件的投标人。（2）为使投标人在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标人可酌情推迟投票截止时间和开标时间，并以书面形式通知所有获得招标文件的投标人。三、投标文件的编写投标文件应分为资信部分、技术部分和商务部分三部分。资信部分包括投标人的资质等级、管理现状和业绩、拟派驻本项目项目经理及主要管理人员业绩、从物业管理信誉业绩体系中获得的投标报名截止日有关情况。商务部分包括物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用，人员配备，项目收支预算和各项收费标准报价及其依据等。技术部分包括物业服务内容和标准，物业管理机构运作方法及管理制度、等。投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、用于本项目的技术装备表、本项目负责人与主要管理人员表。（见附件10）1、投标文件构成-13-13（1）商务部分（a）按招标文件格式编制的投标函（b）授权书（c）项目费用测算人员配备，项目收支预算和其他各项收费标准报价及其依据（2）资信部分（a）资格证明材料：企业营业执照、资质证书(外埠企业来连备案表)、从业人员上岗证书、信誉及业绩证明复印件；项目经理应有物业主管部门颁发的本年度或上一年度的业务培训合格证书、外埠来连备案物业公司的信誉业绩材料及拟派驻项目经理应有在信誉业绩取得所在地地市级主管部门在本项目招标公告发布后的证明材料（b）企业简介（c）管理服务人员配置表:根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。（3）技术部分（a）管理服务理念和目标结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬