石家庄房地产市场报告

1石家庄房地产市场报告2一、城市概况石家庄市地处河北省中南部，是河北省的政治、经济、文化和科技中心，是一座综合性的中心城市。现辖新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区6个区，正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县12个县，辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，全市常住人口917.5万人，其中市区面积455.8平方公里，市区人口217.3万人。石家庄市是伴随着铁路的兴建而逐渐发展起来的一座新兴城市。工业以轻纺、医药、电子、机械、化工、建材为主，门类比较齐全，是河北省最大的工业基地。3二、城市规划根据《石家庄城市总体规划(2004—2020)》，未来石家庄都市空间构成采用“1+4”城市组团模式将，规划形成以中心城区为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城4县(市)为组团，以绿色隔离空间为保障的“一城、一环、四组团”的布局结构。规划理念：这一城市空间结构，将避免城市单极增长带来的大城市病，以组团理念引领未来省会城市构架。规划定位：据介绍，在新的规划修编中，四个组团功能定位已经初步确定。正定组团———历史文化名城，以发展教育、旅游为主；栾城组团———医药制造业基地，以发展医药、食品工业为主；鹿泉组团———石家庄市西花园，以发展商贸业和旅游业为主；藁城组团———化工工业基地，以发展化工、食品工业为主。为保证城市结构，建设良好的区域生态环境，规划部门对绿色隔离空间进行了界定：范围为自城市建成区北至滹沱河南岸，西北至石张高速公路，西部至鹿泉、青银高速公路，南至窦妪、栾城，东至藁城军用机场，总面积约400余平方公里。该区域不仅是中心城市生态缓冲带，也是这一构架的重要保障。避免由于中心城市强大吸纳作用下，周边组团向中心挤压发展。三、房地产市场运行情况分析1、开发投资情况从2003年开始，石家庄市的房地产开发投资进入了一个高速增长的过程，2003年全年开发投资额为62.1亿元，同比增幅高达85.8%，2004年和2005年开发投资的增幅分别为41.3%和38.7%。2006年房地产投资结构随着宏观调控政策的显现而进一步趋向合理，房地产开发投资额也从高速增长趋于平稳发展，当年的开发投资增幅为7.8%，详见下图：42002-2006石家庄市房地产开发投资情况131.533.4162.187.71227.8%38.7%41.3%85.8%18.6%01002002002年2003年2004年2005年2006年单位:亿元0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%开发投资额增幅5538469810894024402004006008001000200420052006商品房施工和竣工面积情况商品房施工面积商品房竣工面积注：2004年之前商品房施工面积和竣工面积数据缺失分析：总体来看，2003年是石家庄房地产开发投资增幅最高的一年，此后几年增幅快速下降，除了宏观调控因素的影响之外，更重要的是市场需求尚在逐步消化近几年高速增长的开发量，2004年以来的商品房施工面积和竣工面积增幅也较为缓慢，开发投资趋于谨慎。2、商品房销售分析2.1、供需状况从有数据可查询的年份来看（2005-2006年），石家庄市的商品房供需之间的关系呈现出供大于求的局面，2005年商品房供应面积为205.84万平方米，销售面积为162.25万平方米，供需比值为1.26﹕1，而2006年随着商品房施工面5积和竣工面积的进一步扩大，全年商品房供应量为238.57万平方米，同比2005年增长15.9%，但同期的销售面积为164.32万平方米，增幅只有1.3%，供需比值达到了1.45﹕1，供需市场明显趋向买方市场。205.84162.25238.57164.320501001502002502005年2006年单位：万平方米商品房供销情况批准预售面积登记销售面积分析：2003年以来，石家庄商品房开发量的过速增长，已经超出了市场本身的需求量，由此累加起来的供应量逐年增大，买方市场并不担心需求得不到保障，因此无论是在产品选择、还是入市时间上的可选择空间也在扩大，供需失衡、供大于求的局面日益显现。2.2、房地产市场结构情况从2006年度石家庄市商品住房成交单套面积来看，144平方米以下的普通住房占主流，成交套数占到了85.6％，可见石家庄市普通商品住房成交量保持了较高的比例。普通商品住房（144平方米以下）均为2772元/平方米，非普通商品住房（144平方米以上）为2882元/平方米。随着2006年国家宏观调控政策的出台，特别是“90/70”政策的实施，未来石家庄市的中小户型的开发量将进一步增多，普通商品住宅的竞争市场将进一步趋于激烈。62.3、商品房销售价格虽然当前石家庄市的房地产市场呈现供大于求的局面，但是受北方地区以及全国大多数城市商品房价格普遍上涨的影响，2006年石家庄市商品住宅的平均销售价格上涨了7.91%，销售均价为2782元。25782782240025002600270028002005年2006年单位：万平方米商品住宅销售均价分析：虽然石家庄市的商品房价格呈上涨趋势，但在市场需求供大于求的局面下，价格的上涨幅度受到了一定的限制，7.91%的涨幅与周边的北京等城市相比存在着一定的差距。2.4、二手房市场①销售量与预售房相比，石家庄市的二手房交易呈现稳步增长。近年来，石家庄二手放市场发展较快，成交量逐年增加，2006年二手房交易为17049套，同比增长6.31％。其中二手住宅交易为16510套，同比增长4.84％。二手交易与商品交易已趋接近。2005年石家庄市二手交易于商品房交易的比例为0.74:1；2006年为0.7：1。7160371574717049165101500015500160001650017000175002005年2006年单位：套二手房销售情况二手商品房二手商品住宅②销售价格二手房价格呈现上涨，但上涨幅度中新增税费占据一定的比例。随着石家庄市新盘的开发价格的上涨，也带动了周边二手放市场价格。而针对不断上涨的房价，调控政策陆续出台，2006年石家庄市二手放市场受到营业税、个税等一系列宏观措施的影响，二手商品住房成交价格增幅超过了一手房，2006年全年均价为2072元/平方米，同比增长11.09％，二手房交易税种增多是价格增幅超越一手房的重要因素。2.5、销费人群分析2006年，石家庄市的购房者仍然以市区居民为主，购房比例达到81.42％；市其他地区占7.47％，河北省内其他地区占10.5％，外省市占0.6％，境外占0.01％，详见下图：83、近期市场分析（1-4月）2007年1-4月份（今年其它月份的数据未公布）商品住房实际登记销售面积为89.75万平方米，同比增长64.17%，市区商品住宅销售均价为3378元/平方米。二手房市场，住房成交面积同比下降23.98%，成交套数同比下降5.08%。3.1、房地产市场供需情况2007年1-4月，市区批准商品房预售面积92.85万平方米，其中住宅89.75万平方米，同比分别增长44.09%、64.17%。市区商品房实际登记销售面积52.54万平方米，其中住宅51.39万平方米，同比分别下降15.22%、6.34%。预售备案面积为47.39万平方米，其中住宅46.58万平方米，同比分别下降9.61%、0.09%；现房备案销售面积为5.15万平方米,其中住宅4.81万平方米，同比分别下降46.02%、41.70%。92.8552.5489.7551.39020406080100商品房商品住宅单位：万平方米1-4月商品房供销情况批准预售面积登记销售面积1-4月商品房面积供需基本情况表分类商品房商品住宅批准可销售面积（万㎡）92.8589．75与去年同期比44.09%64.17%实际登记销售面积（万㎡）52.5451.39与去年同期比-15.22%-6.34%9分析：从上述数据可以看到，石家庄市的商品房供应面积（可销售面积）持续大幅增长，但实际销售面积却呈下降的局面，作为商品房主力的住宅类房源成交面积下降幅度为6.34%，与同期供应面积64.17%的增幅相比，显示出了市场供求失衡、供远大于求的局面。3.2、房地产市场结构情况①套型结构从2007年1-4月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅、即144平方米及以下的占70.18%，普通商品住宅仍占主流。■批准销售面积■月未累计可售面积蓄■登记销售面积10②价位结构2007年1-4月市区商品住房登记销售均价为3378元/平方米，同比增长7.9％。商品住房大部分都集中在单价为2000元/平方米～4000元/平方米之间，交易量占总量的63.14％。注：P6中所述商品住宅均价为全市平均水平；③二手房市区二手房平均交易价格为2588元/平方米，其中住宅为2583元/平方米，同比增长13.78%。随着各项税收调控政策的实施，二手房交易成本提高，石家市二手房市场价格上涨趋势较为明显。不同价位新建商品住宅供求结构表单位：万㎡④购买者结构2007年1-4月石家庄本市购买者比例为93.13%，河北省以内购买比例为4.49%，本省以外购买比例为2.38%。购买对象仍以本市居民为主。11四、总体结论几年的开1、开发趋于谨慎平稳由于前发速度过快，超出了市场的需求量，市场去化速度放慢，开发投资涨幅持续下降，开发趋于谨慎平稳。2、供大于求，房价上涨受限制受前几年开发过量影响，石家庄市的房地产市场呈现在出供大于求的局面，且供求失衡呈现继续扩大的趋势，虽然房价受周边城市和全国房价普涨带动呈现平稳上涨，但涨幅与周边城市相比有限。年份2005年2006年2007年1-4月供求比1.26﹕11.45﹕11.77﹕1