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1当前我国房地产市场发展的基本形势与政策取向建设部住宅与房地产业司谢家瑾二OO三年十月2一、当前我国房地产市场发展的基本形势3(一)房地产开发投资快速增长,住房建设步伐加快1998年~2002年,全国房地产开发累计完成投资26782亿元,年均完成投资5356亿元,年均增长19.5%。今年上半年增长34%,高于固定资产投资增长1.2个百分点。45年商品房累计竣工面积12.65亿平方米,年均竣工2.53亿平方米,年均增长15.5%。房地产投资占固定资产投资的比重由1997年的12.7%,提高到2002年的17.9%,今年上半年超过20%。51997年~2002年房地产投资完成情况(单位:亿元、万平方米)年份固定资产投资情况房地产开发投资情况房地产开发竣工情况投资额增长率投资额增长率占固定资产比重竣工面积增长率1997年249418.85%3178-1.18%12.74%158206.07%1998年2840613.89%361413.71%12.72%1756711.04%1999年298555.10%410313.53%13.74%2141121.88%2000年3291810.26%498421.47%15.14%2510517.25%2001年3721313.05634427.29%17.05%2986718.92%2002年4320216.09%773621.95%17.91%325228.89%61997年~2002年房地产投资增长情况柱状图-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%199719981999200020012002固定资产增长率房地产开发增长率房地产竣工增长率房地产开发占固定资产的比重7房地产开发投资的快速增长有力地推动了城镇住房建设,过去5年:*全社会城镇住宅建设累计完成投资29998亿元,年均完成投资6000亿元,年均增长8.1%;*累计竣工面积34亿平方米,年均竣工面积达到6.8亿平方米,年均增长7.6%,是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。*住宅建设投资占固定资产投资的比重达到16%以上,最高达到18%以上。81997年~2002年城镇全社会住宅建设情况(单位:亿元、万平方米)年份固定资产投资情况住宅建设投资情况住宅建设竣工情况投资额增长率投资额增长率占固定资产比重竣工面积增长率1997年249418.85%3702—14.8%51200—1998年2840613.89%471327.32%16.6%5850014.26%1999年298555.10%551517.02%18.5%6790016.07%2000年3291810.26%59668.17%18.1%690001.62%2001年3721313.05683714.6%18.4%720004.64%2002年4320216.09%69681.92%16.1%737002.08%90.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%19981999200020012002固定资产投资增长率住宅建设投资增长率竣工面积增长率住宅建设占固定资产比重1997年~2002年全社会住宅建设增长情况柱状图10(二)居民住房消费持续扩大,住房水平不断提高过去5年,全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由54.5%,提高到95.3%。112002年,个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元,全国有1000万个城镇家庭改善了住房条件。居民住房消费已经成为房地产市场需求的主体。122002年,城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米,户均住房面积接近70平方米。同时,住宅质量不断提高,配套设施和居住环境得到较大改善。131997~2002年人均住房建筑面积增长情况(单位:平方米/人)1997年1998年1999年2000年2001年2002年全国17.518.619.620.620.822.8东部地区19.020.020.921.421.924.4中部地区16.417.518.319.419.920.6西部地区17.117.818.820.020.522.3141997~2002年人均住房面积增长情况折线图1616.51717.51818.51919.52020.52121.52222.52323.52424.525199719981999200020012002全国东部中部西部15(三)房地产结构逐步改善,商品房供求同步增长5年来,商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%,提高到2002年的68.1%;商品住宅竣工面积占商品房的比重由1997年的78.8%,提高到2002年的81.8%。162002年,房地产开发投资完成7736元,其中商品住宅为5267亿元,占68.1%;办公用房为379亿元,占4.9%;商业用房为928亿元,占12%;其他为1162亿元,占15%。商品住宅供应已经成为房地产开发的主体。17房地产开发投资结构图4.9%12.0%15.0%68.1%住宅办公用房商业用房其他18目前,全国商品房供销两旺,商品房销售面积持续增加。1998年以来,国家对房地产交易的相关税费政策进行了较大调整,促进了商品房销售的持续增长。191997年~2002年商品房销售情况(单位:万平方米、亿元)199719981999200020012002商品房销售面积90101218514557186372241224969其中商品住宅销售面积78641082712998165701993922117商品房销售额179925132988393548635721其中:商品住宅销售额140820072414322940214710年份201997年~2002年商品房销售情况柱状图0500010000150002000025000199719981999200020012002商品房销售面积商品住宅销售面积商品房销售额商品住宅销售额21过去5年,商品房销售价格稳中有升。涨幅低于同期城镇居民可支配收入和GDP的涨幅。221997年~2002年商品房价格增长情况(单位:元/平方米)199719981999200020012002商品房销售价格199720632053211221702291其中商品住宅销售价格179018541857194820172130商品房销售价格增长10.56%3.27%-0.48%2.88%2.76%5.60%其中商品住宅价格增长11.53%3.58%0.16%4.90%3.54%5.60%居民可支配收入增长3.4%5.8%9.3%6.4%8.5%13.4%GDP增长8.8%7.8%7.10%8.0%7.5%8.0%年份23-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199719981999200020012002商品房价格增长商品住宅价格增长人均可支配收入增长GDP增长1997年~2002年商品住房价格增长情况折线图24(四)城镇住房制度改革深入推进,房地产市场逐步建立目前,住房实物分配已经在全国范围内停止,绝大多数城市已经完善了住房分配货币化方案,在全国范围内实现了由住房福利制向货币化的历史性转变。25商品住宅完成投资占全社会住宅的比例由1997年的46.4%,提高到2002年的83.3%,住房供应社会化、市场化程度有较大提高,新的住房供应体系基本建立。26从全国看,在房地产开发投资高速增长过程中,房地产市场保持了供求两旺,供求总量基本平衡,供应结构渐趋合理,价格走势平稳的良好的发展势头,房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。27总体上看:全国房地产市场发展是健康的。以住宅为主的房地产业已经成为国民经济发展的重要的支柱产业。28但是,房地产市场区域性强,在房地产业快速发展过程中,部分地区也出现了一些值得关注的问题:29一是部分地区住房供求结构性矛盾较为突出*一些地区住房和非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调;*一些房地产开发企业盲目上大户型、高层、高档项目,超越居民支付能力,造成了一方面中低价位商品住房供不应求,另一方面高档商品房销售不畅,办公楼和商业用房供大于求,空置率较高。30*一些地方对经济适用住房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严,出现经济适用住房供应不足。31二是一些地方房地产有过热的苗头*有的城市开发投资增幅过大;*有的城市商品房价格上涨过快;*有的城市搞“形象工程”、“政绩工程”;有的地方盲目设立开发区,圈占土地;*有的城市制订过高的房地产投资计划,导致市场供过于求。32三是住房制度改革亟待深化目前,我国住房市场化程度还不高,房地产市场机制还不完善,住房供应体系还不健全,房地产市场服务体系还不能适应居民住房消费的需要,不少家庭住房还较为困难,适合我国国情的住房保障制度亟待建立。33四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善*当前房地产开发企业数量多,但经济实力和市场竞争能力不强。*房地产开发和交易行为不够规范,虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法违规行为还没有得到有效遏制。*政府对房地产市场的调控和监督有待进一步加强。34二、促进房地产市场健康发展的重要意义35党中央、国务院一直十分关心居民住房问题,一直十分关注房地产业的发展。36胡锦涛总书记指出:住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快,与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大,对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策,促进其健康发展。37《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)明确提出,促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。38目前,以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业,促进房地产市场的持续健康发展意义十分重大。39(一)保持房地产市场健康发展,是扩大内需、保持国民经济良好势头的重要举措目前,我国房地产投资增量占全社会固定资产投资增量的三分之一左右,每年拉动GDP增长近2个百分点。房地产市场连接着商品、服务和要素市场,与宏观经济、产业发展、居民消费、金融稳定关系密切。从长远看,以住宅为主的房地产业发展空间很大,是我国经济增长不可替代的拉动力量。40北京市2002年来自房地产业的地方税收约95亿元,占当年财政收入的18.8%。41上海房地产交易契税收入*2000年达18亿元,*2001年达24亿元,*2002年40亿元。今年上半年,上海市来自房地产业的税收达到97.8亿元,同比净增47亿元,增幅高达92.4%。051015202530354000年01年02年42(二)保持房地产市场健康发展,是带动相关产业发展、推进经济结构战略调整的必要措施。房地产业在世界发达国家和我国都是支柱产业。在美国,房地产业是经济三大支柱之一,其增加值占GDP的14%,贷款占银行信贷的30%,投资占私人投资的50%。43在我国,房地产及建筑业增加值达9000多亿元,占GDP的比重接近9%。房地产业直接或间接联系着建筑、冶金、建材、木材、化工、机电、装饰、家电、家具、金融、商业、交通等数十个产业。44促进房地产业健康发展,有利于延长产业链,满足市场需求,促进科技进步,促进产业结构优化升级。45(三)保持房地产业健康发展,是促进消费结构升级、提高居民消费水平的基本条件国际经验表明:在人均住房建筑面积达到35平方米、人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期,都是住房面积提高和住房质量改善阶段,是居民住房消费快速增长阶段。46*随着我国第一步和第二步战略目标的顺利实现,人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。*居民消费需求由追求基本生活资料满足,逐步向注重生活质量提高转变,居民消费进入了升级换代的新阶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