搜索
目录泉港市场调查产品分析底商入市定位底商价格定位本体底商价格策略泉港市场调查Part1整体市场分析2016年4月泉州市泉港区政府下发红头文件：购买商品住房，奖励所购商品房成交备案价8%；购买新店面、铺位、商铺、等商业用房，奖励一层500元/㎡，二层及以上300元/㎡。【贴补对象】自2016年4月1日起至2016年12月31日，在泉港区域内购买新建商品房（含商品住房、店面、铺位、店铺等商业用房，不含二手房、办公用房、车库、车位、储藏间等）的单位和个人，区财政给予发放购房奖励金。商业政策补贴【宏观政策分析】从政策面可以反应出泉港房地产市场情况不容乐观市场形势严重，五月份泉港成交47套，成交面积2665，占1-5月销售面积的41%政策效果显著；政策实施效果显著政策出台月份商业市场分析【成交结构分析】成交面积段分析成交总价段分析63%9%9%6%5%2%2%2%1%1%2015年泉港商业面积段成交80㎡以下120-140㎡80-100㎡100-120㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡300㎡以上280-300㎡220-240㎡80%5%4%3%3%1%1%1%1%1%0%2015年泉港商业总价段成交100万以下120-140万100-120万140-160万160-180万220-240万240-260万180-200万400万以上380-400万200-220万区域商业主力成交面积段在80㎡以下，其次80-120㎡大店面也有一定的市场份额，其中30-70㎡的小店面更占据市场主流需求，此面积段单价呈两极分化现象，主力成交总价分布在28万和96万两头。泉港2015年商业主成交面积80㎡占市场份额63%，其中80-160㎡市场份额29%；其中30-70㎡市场主力成交；商业主力成交总价100万以下占市场份额80%，120-160万占市场份额12%；成交总价28和96万两极分化；商业市场分析【商业成交分析】政策出台月份2016年截止5月24日泉港商业共去化111套，成交面积6549.88㎡在4月份出台补助政策后5月份商业成家量明显提升成交套数47套，成交面积2665㎡占总成交41%效果显著；商业市场分析【泉港商业成交分析】2015泉港商业成交前十排行2015年商业成交面积排行排名项目成交面积成交套数套均面积成交均价市场份额1山海国聚4334.337557.79500018%2富临华庭3349.854181.70817814%3鑫润花园城2307.8815153.86723310%4东方帝景1537.352561.49133326%5东方伟业城市广场1476.213542.18120766%6为为城商场1459.952363.48136016%7华都国际1370.981685.69224056%8公园港湾1278.2912106.5263095%9大德左岸尊邸918.801948.36144594%10隆凯花苑716.561547.7798073%排名项目成交面积成交套数套均面积成交均价市场份额1大德财富中心3313.4225132.541995714%2万商城市花园2305.132688.66128039%3隆凯花苑2148.012682.6250619%4威豪园生活小区1786.158223.2779877%5清华苑1716.062861.29177637%6逸涛城市广场1670.752957.61129147%7东方帝景1265.702257.53135865%8为为城商场1258.361869.9189575%9亿达天阶1168.751483.48320395%10华都国际916.799101.87336634%2014年商业成交面积排行2014泉港商业成交前十排行排名项目成交面积成交套数套均面积成交均价市场份额1岭秀花苑1804.529200.50——35%2樟林商住楼1109.981669.37371621%3华盛时代新城438.49673.08181148%4香槟公馆359.84571.97221207%5隆凯花苑320.03653.3471076%6为为城商场199.72449.93202744%7鑫顺商业园186.47362.16110104%8鑫顺商城141.93270.9774633%9鑫润花园城140.011140.0171423%10万商城市花园104.721104.72137342%2016年一季度年商业成交面积排行2016泉港商业成交前十排行从成交金额的排行来看，TOP3中均为市场主流新项目，且基本都已实景呈现，区域价格相对而言处于市场较高的水平，1.3-2.2万左右；商业市场分析【商圈及重点商业分布】本项目鑫润花园城万商龙山大街为为新天地东方伟业万星城市广场在售商业待售商业锦绣商圈山腰商圈祥云商圈昌茂百汇金街中央第一街大德财富中心天马国际广场宏地盐湖城在运营商业华都国际-新华都奇隆、百汇公园一号在售商业1个在售商业待售商业2个在运营商业4个、1个售罄其中在运营除新华都较好为理想外，其他商业经营都一般，其中万星城市广场和大德财富中心空置或经营不理想严重影响市场信心；售罄逸涛广场商业市场分析【商圈及重点商业分布】•山腰商圈——泉港商业核心区–汇聚中闽百汇商厦、逸涛商业广场、奇美购物广场、新华都购物广场等泉港核心商业体；–本案所处的中兴街与南山中路是泉港最核心的商业区域，并与4大商业购物广场相邻，具有得天独厚的区位优势；–区域在售商业多为沿街底商，如【鑫润花园城】、【万商龙山大街】、【昌茂百汇金街】等，唯独本案属于环形商业综合体，并拥有独立的商业MALL，具有区域的唯一性；•祥云商圈——泉港生活核心区–区域规划为泉港的生活区，区域人口约12万，属于泉港的第二商业核心区，在售商业以【为为新天地】和【东方伟业】为主，两个项目的商业体量高达11.5万平米，属于泉港在售规模最大的商业区域；•锦绣商圈——泉港商务核心区–泉港商业核心区以南，以锦绣湖为核心的商业区域，是泉港新兴的商务办公区，区域楼盘除万星广场外，多以住宅+写字楼+底商的形式存在，如【宏地盐湖城】、【天马国际广场】，其中项目底商招商多为银行此类商务服务型商业业态；–区域商业氛围比较其他两个商圈相对冷清，万星广场2013年开业，由于经营不善百货倒闭，目前引入苏果超市为主力店进行二次招商销售，由于区域商业氛围较弱，宏地盐湖城和天马国际广场商业还未公开销售；所属商圈项目名称店铺面积（平米）店铺层高（米）店铺价格（元/平米）销售策略销售方式未来租金（元/平/月）山腰商圈鑫润花园城48-192一层4.45二层3沿街18000内街130009.8折一拖二50-60庄园新华都60-139一层4.5沿街34000一楼内部商铺24000带15年租约销售租金按月返还个业主自然销售80-150万商龙山大街22-165一层4.45二层4.5一层1.4-2.3万一托二1-1.2万9.8折一层一托二40-60昌茂百汇金街33-854.5一层22500二层7300一次性8.5折分层销售50-70祥云商圈为为新天地49-1175.6沿街一层1.8-3万里街6000-1.5万二层3000-1万层商铺9888元/㎡起价，二层商铺2600元/㎡起价带5年租约销售年返3%-5%不等根据成交金额来定租金按月返还个业主带租约销售60-90东方伟业25-685.6一层1-2.5万二层0.5-1万5年返租37%60-80锦绣商圈万星城市广场65-855.4一层2-2.2万二层0.8-1万——分层销售40-80大德财富中心60-1504.518000——一拖二——中央第一街45-80一层5.1二层3.5一层21000二层7000一次性8.5折分层销售40-50商业市场分析【主要在售商业情况】产品分析Part2项目本体分析【商业价值分区示意】一类价值二类价值三类价值四类价值中兴街城市主要干道店面展示面积最好和商场入口为一类商铺；围绕mall和在主要路口处为二类商铺其中1#店铺因游离mall所以归为二类商铺；离mall近的和在北广场部分沿街商业归为三类商铺；剩余的为四类商铺；（价值的定位主要依据展示面和跟mall之间的联动性来考量的）二三期地块待建设安置房小区内部路规划路优势项目位于市中心地段；交通便捷，可达性强；永辉、屈臣氏、电影院、大品牌确定入驻；永嘉品牌市场口碑良好；周边多个大型商业运营中集群效应凸显；劣势只有一个完整的沿街面（中兴街）其余为内街或展示面较单一；产品面积偏大尤其那些一托二产品（市场主流成交面积40-70㎡）；大部分商业不支持餐饮业态；商铺进深普遍偏深（市场偏好进深在8-14m）；机会政策利好助力商业去化；泉港商业能级较低目前无一站式购物中心商业物业；周边商业价格泉港最高，有助本案商业实现高溢价；威胁商业市场库存量大，去化周期长；商业价格15年较14年大幅下降；区域多个商业体未能成功运营营销市场信心；当地客群群体窄，投资商铺积极性不高；项目本体分析【商业价值分区】南山南中路：成熟商圈，租金也是片区最高租金租金在65-96元/㎡，部分租金超过100（新华都入口店铺租金达120元/㎡）租金往北递减，十字路口处最高。产品都是单层，主力面积在60-80㎡不等，层高4.5-5.5米，面宽在3-6米，进深在8-18米。中兴街：商业价值集中在十字路口处和以奇隆广场为代表的商业，租金在75-90元/㎡,主力面积70-90㎡，层高5米，面宽3-6米，进深在15-20米。公园东路：以万商城市花园为代表的商业，2#一层商业租金在35-50元/㎡；新民街：商业价值较低，物业主要以自建房为主底商，租金在25-30元/㎡,业态以中餐和便民商铺为主。本体周边租金报告数据说明：主要通过市场拜访从当地的经营者得知；主要街区：南山南路、新民街、中兴街、公园东路街区示意图及重点商业分布本体入市价格定位Part3定价方法：根据市场比较法定价1根据租金收益法定价2项目价格预估方法：为了客观的反映本项目底商的价值，本案将结合全面调研的市场依据，采用严谨、科学的市场比较法，对本项目进行定价和评估。市场比较法是将本项目与具有可比性的类似项目进行比较，对这些成交价格进行适当的修正，以此测算本项目客观合理的价格。选取原则：A、与本项目相近的地理位置；B、与本项目档次、体量、形象定位具备一定程度可比性；C、目前市场在售的主要商业项目。权重因素法测算项目价格均价根据市场比较法计算：本项目均价静态均价约26414元/㎡；内容权重分数昌茂百汇金街为为新天地庄园新华都逸涛城市广场万商城市花园市场均价P（元/㎡）X1500020000280002400014000景观资源10%7.16.46.34.74.76.0周边环境6%5.03.34.24.14.64.1升值潜力10%9.17.66.86.77.06.6周边配套10%9.15.57.07.87.97.0项目形象9%8.56.96.37.06.77.3项目规划12%10.89.07.98.07.38.7户型设计10%8.46.75.96.45.96.9产品配置10%9.36.57.06.65.56.3精装配置12%9.47.67.06.86.26.9发展商品牌6%5.63.83.94.44.14.5工程进度5%4.53.74.14.44.44.1合计(V)100%86.867.066.466.964.368.4综合修正系数X1.301.311.301.351.27平均值W1943326145363293239817766加权系数N0.20.20.20.20.2加权平均值F38875229726664803553本项目目前静态价格P(本项目）26414本体平均租金约74元/月/m2项目价格分析—租金收益法市场比准价泉港商业市场本项目山腰商圈祥云商圈锦绣商圈折实租金约80约70约50发展商品牌10%9988片区形象30%27262326物业形象5%4334位置25%25242123片区发展潜力5%5544硬件