重庆二郎千叶·中央街区投标书

谨呈：重庆市千叶房地产开发有限公司二郎千叶·中央街区投标书重庆天晟渝都房地产顾问有限公司2011年6月11日SuperCity(重庆)天晟不动产天晟不动产SuperCity(重庆)目标和背景分析1.1项目概况1.2目标和研究分析2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场2.4写字楼市场核心问题价值主张1.1客户分析1.2客户定位1.3项目定位1.1案例借鉴营销主张1.2营销策略及思路1.3价格&推售天晟保障5.1业绩5.2团队5.3管理5.4商务天晟不动产SuperCity(重庆)L6-1地块主要经济技术指标建筑面积188693.42㎡占地面积25794㎡容积率4.9商业面积48050.75㎡办公面积34227.59㎡公寓面积61036.34㎡建筑密度45%项目规划小户型、纯商业综合体项目，拥有个性化的功能配套和良好的社区环境空中会所天晟不动产SuperCity(重庆)项目属性定位：城市核心边缘、个性空间、远景价值看好的公寓项目属性关键词：CBD延伸区金融、商业延伸区纯商业开放式公寓户型空间灵活转换天晟不动产SuperCity(重庆)目标解析：从销售价格分析，片区内售价最高的精装小户型11000/㎡（50平方米以下）从销售量来分析，2011年同类产品开盘最好销量约为9000㎡，销售速度约为3000㎡/月。思考：目前处于什么样的整体市场形势下？目标售价在市场上面临怎样的竞争态势？目标销售速度处于怎样的竞争地位？竞争项目客户分析－支撑本项目价格和销售速度？我们目标：价格：精装修均价11000/㎡；速度：2011年10月份开盘，总销售面积61036.34㎡，当年完成销售61036.34㎡。目标天晟不动产SuperCity(成都)SuperCity(重庆)背景分析。2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场1天晟不动产SuperCity(重庆)市场概述所谓政策不痛不痒，银行调控伤筋动骨！每月一次的存款准备金上调，依旧准时……银监会允许各家首套房提高首付比例……银根紧缩、限制贷款、排队放款…..市场混战，弱肉强食，“剩”者为王开发商折扣清盘，加紧冲刺回款力度……购房者唯恐掉队，谨慎选择性猛追，企业品质与口碑效益凸显……中小开发企业面临生存压力。天晟不动产SuperCity(重庆)宏观政策央行决定5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行最近一次上调准备金率是在2011年4月21日，本次是央行今年内第五次宣布上调存款准备金率。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率达到21%，再创新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。天晟观点：存款准备金上调将直接影响房贷的发放,再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3,700多亿元，此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性，进一步足额充分回笼5月到期的5000亿元央票。这对于房地产发展将是具有重要意义。商品房未“一套一标”每套将罚款5000元据国家发展和改革委员会12日公布的通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。发展改革委表示，房地产开发企业违反有关价格法规，情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。天晟观点：实行“一房一价”能使消费者在购房过程中获得更充分的信息，提高透明度，减少被蒙骗的机率，利于房地产市场的规范化运营，遏制开发商的“坐地起价”行为，但在控制房价方面意义不大，甚至有人对其可操作性产生质疑。“一房一价”对于二手房市场来说操作难度更大，即使监管、执行到位，也对房价和二手房市场格局没有太大实质性的改善。细则中规定，二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用。但实际上，二手房的成交价格都是买卖双方经过讨价还价议定的，成交价格必然与挂牌价格不同，而且业主在挂牌的过程中也可以根据市场和自身状况改变报价。天晟不动产SuperCity(重庆)宏观经济2011年4月CPI涨幅5.3%通胀压力仍在继续国家统计局公布的4月CPI同比上涨5.3%，数据显示，CPI同比较上月下降0.1%，但环比仍然在上涨，通胀仍然在顶部运行。一些乐观者认为，CPI增长态势是见顶回落，后续政策和经济增速可以高枕无忧。而悲观者认为，通胀压力仍在持续，并且担忧进一步的紧缩政策增大经济下行的风险。天晟观点：虽然4月数据显示食品价格降声一片，而且夏秋季节到来蔬菜、粮食等食品价格将继续回落，但是非食品价格继续超常规增长成为悲观者的主要担忧。CPI5.3%的同比增幅依然处于2008年7月以来，也是今年以来的第二高位，说明短期内通胀压力依然持续。一季度我市GDP同比增长16.3%4月29日,市统计局消息称一季度，全市经济延续去年发展势头，保持高位运行，一季度，全市实现地区生产总值（GDP）2061.11亿元，同比增长16.3%，高出全国水平6.6个百分点，居全国第三位，西部第二位。“在宏观调控下实现良好开局，一季度经济开启了‘十二五’大发展的序幕。全市经济整体呈现出动力足、增速快、效益好、亮点多等良好局势。”市统计局分析。天晟观点：GDP反映着一个城市的经济发展水平，目前重庆的GDP排全国第七位。再纵观房价，重庆房价增长远不及GDP的增长，且房价水平未能进入前十，因此可以看出重庆未来房地产发展仍然有相当的空天晟不动产SuperCity(重庆)逾五成城市成交量同比上涨多数城市价格稳定近期房地产热点城市的35个城市中，逾五成城市成交量同比上涨。在重点城市中，仅上海、苏州、深圳成交面积同比2010年上涨，其余皆下跌。长沙跌幅最大，达29.75%，其次重庆跌幅为26.48%，北京跌幅为25.76%。全国热点城市上半年成交同比去年成交表现天晟不动产SuperCity(重庆)房地产产业之上的经济大背景房地产的近期：结论：房地产市场能否恢复取决于通货膨胀能否得到抑制，根据以上分析，全国短期快速恢复过来，目前来看这种可能性较小（如：原预期5、6月份市场可能恢复）CPI和房价变化不同步。天晟不动产SuperCity(重庆)行业动态房地产市场呈现中西部崛起态势随着国家接连几轮房地产调控政策的实施，房地产市场格局正在发生明显的变化。限购政策下，限购城市住房销售明显下降，价格也逐步平稳；非限购城市则吸引了投资资金的关注，用量价齐升形容也不太过分。从区域市场的形势变化看，中西部地区房地产日益崛起。地产投资依然强劲，中、西部增幅更大。今年前四个月，房地产开发投资1.33万亿元，同比增长34.3%。其中，东部区域增长32.7%，中部地区增长36%，西部地区增长37.7%。中、西部增幅快于东部。住宅销售增长中部最强。前四个月，东部地区住宅销售同比下降0.3%，而中部地区则同比上涨19.4%，西部地区也上涨7%，中部地区快速增长势头显露无遗。住宅销售绝对量东部依然是老大，但中、西部地区同样不能小觑。前四个月，东部地区是10911.7万平方米，中部地区是5352.7万平方米，西部地区是6080.5万平方米。中、西部地区成交之和已经超过了东部发达地区。实际上在相当长时间内，东部地区住房的成交量都远大于中西部之和。从城市角度看，一线城市住宅成交全面“陷落”，二线城市炫目登场。前四个月，四个一线城市销售量基本呈现下降或持平状态。北京同比下降32.3%，上海下降26.8%，广州同比增长3.4%，深圳同比下降0.1%。与此形成鲜明对比的是一些二线城市的住宅销售量出现了大幅上涨。如呼和浩特上涨97.9%，石家庄上涨55.6%，西宁上涨64.5%，乌鲁木齐上涨58.6%。另一个值得关注的现象是前期热点城市如北海、海口等城市住宅销量也出现了较大幅度下降。总体看，前四个月有19个城市同比下跌，相应21个城市住宅销售成交上涨(注：国家统计局重点监测的城市有40个)。下跌城市集中在东部地区，中西部地区则表现为成交活跃，成为房地产企业争相进驻的潜力区域。天晟观点：从以上数据分析，我国房地产市场已经进入了一个新的阶段，投资依然活跃，东部虽然仍是主流，但中西部地区也在逐渐崛起。一线城市市场已经成熟，二三线城市增长潜力巨大。在这样的大形势之下，各大开发商战略也随之进行调整。大量开发企业进驻二三线城市，抢占市场份额。房地产“中西部崛起”正在变为现实。天晟不动产SuperCity(重庆)行业动态我市部分银行提高首套房首付比例银监会官员关于“银行可以自行上调首套房首付比例”的话刚一出，首套房首付四成乃至五成正式成为各大商业银行的“共识”，对于卖价比较高的房子尤其如此。央行连续九次提高存款准备金,确实让银行资金空前吃紧，今年的额度比去年相比下降了30%~50%。天晟观点：房贷业务一直以来是银行的优质业务，提高首付势必要把部分客户拒之门外，但从银行来说，也是迫不得已之举。央行连续九次提高存款准备金，确实让银行资金空前吃紧。6月央行仍将调高存款准备金，甚至还会加息，在这种情况下，未来房贷申请仍不会缓解。在信贷政策不断收紧的状况下，成交将持续下降，因此推断6月或呈现房地产发展的转折点。《重庆市城镇房地产交易管理条例》修订，增加条款保护市民权益。花园洋房封顶才能出售。8层及以下的低层住房（如花园洋房），必须等主体结构封顶之后，签订的合同才有效。总楼层是9层及以上的高层住房，必须修好一半以上才能卖。那种刚刚确定规划，或者打个地基就开始卖房子的事情，再也不准发生了。有没有抵押必须公示。如果房子修的差不多了，准备预售了，应该在15天之内一次性公开全部房源。除此之外，还应该公示预售许可证，产权证，开发资质证书，预售资金监管银行和监管账号等。这还不够，市人大法制委副主任周朝东说，新条例还增加了一条新的公示内容，必须公示所涉及的房地产抵押信息，保障市民的知情权。预售资金进监管账户。预售资金以前都是开发商自己收，现在不行了。新条例规定开发商应该从合作的按揭银行中选择一家作为预售资金监管银行，在里边设立一个预售资金监管账户，而且一个商品房预售许可证只能设立一个监管账户。不能用节假日拖延办事。新条例在7处地方将“工作日”改为“日”。比如，取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应该在15日内一次性公开全部准售房源。办理按揭贷款的银行，应该在办理抵押权预告登记之日起5日内放款等。天晟观点：修订后的新条例适应房地产市场环境和法制环境发生的重大变化，对于加强房地产交易管理，维护市场秩序，保障市民的合法权益具有重要作用。这将对房地产销售的节点控制带来很大的影响，针对市场变化随时改变推售时间的难度将提高，此外由于对工程及预售资金的限制会开发商的现金流有一定影响。天晟不动产SuperCity(重庆)重庆市场销售表现2011年1－5月主城项目成交套数走势写字楼洋房别墅高层数据来源：重庆市房管所天晟不动产SuperCity(重庆)重庆市场销售表现2011年1－5月主城项目成交价格走势写字楼洋房高层别墅数据来源：重庆市房管所天晟不动产SuperCity(重庆)重庆市场销售表现2011年5月主城竞品高层项目成交明细楼盘名称建筑面积（㎡）套内面积（㎡）套数（套）建面单价（元/㎡）奥林匹克花园7315.175902.38557416保利高尔夫花园673.14565.6245624北温泉九号1502.211220.54186865东原亲亲里4213.993439.54506617复地上城29601.9623835.782766385观音桥COSMO480.25395.89511605国际社区38257.631214.594216404和泓南山道4807.373862.38616872弘扬华城国际230.34188.137170南滨国际公寓1077.