绵阳市商品房地产市场研究报告

秘密绵阳市商品房地产市场研究报告置信·宏信房产二00二年五月二十三日2前言根据置信实业战略发展规划及宏信房产发展规划，宏信房产作出了向绵阳商品房地产市场发展的战略尝试。为了向公司高层投资决策提供参考数据，宏信房产策划部市场调研专员在充分享受置信投资公司原有资料的基础上，于2002年5月13日至16日对绵阳市房地产开发宏观环境及目标地块开发微观环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。本次调查工作中，我侧重对绵阳市房地产业的宏观情况进行调查，而把对几个目标地块开发的微观环境的调查放在了次要地位，需要详细情况有待于进一步调查；对于房地产消费者市场需求的调查，由于时间仓促，本次调查中使用了《绵阳晚报》房产版的二手资料，具体的一手资料有待于下一步详细调查，对于该项调查我已经与绵阳市城市调查队取得初步沟通。纲要第一章绵阳市商品房地产宏观投资环境研究第一节绵阳市房地产投资自然、社会环境第二节绵阳市城市规划概况第三节绵阳市房地产投资政治、政策环境第二章绵阳市商品房地产行业状况研究第一节绵阳市商品地产交易及储备状况第二节绵阳市商品房产（住宅）开发营销状况第三节绵阳市商业房产（含商铺）开营销发状况第四节绵阳市商品房产消费者研究分析及市场需求状况第五节绵阳市商品房地产市场竞争态势第六节绵阳市商品房地产业综合分析第三章介入绵阳市商品房地产市场可行性分析及结论第四章绵阳市目标地块房地产开发微观环境研究分析及建议第一节绵阳经济技术开发区项目第二节游仙区芙蓉溪项目第三节滨江西路三个地块项目3第一章绵阳市商品房地产宏观投资环境研究第一节绵阳市投资环境基础分析一、城市概况绵阳市位于四川盆地西北部，是四川省第二大城市，为副省级计划单列城市，作为三线国防建设的老工业基地，科研机构云集，国有经济普遍不够景气，经济结构仍属于“二、三、一”结构。2000年国内生产总值为317.88亿元，占全省的7.9%；绵阳市下辖1市（江油市）2区（涪城区、游仙区）6县，（高新区和科学城地域位于涪城区内，但是由绵阳市政府统一代管），总人口520万人。其中绵阳市城市规划区下辖属于4个县区的13个乡镇和7个街道办事处，市区现有面积50平方公里，常住人口48万，流动人口17万。根据城市发展略目标，绵阳市力争2010年成为达到中等发达国家城市水平的现代化城市。二、城市基础配套成绵高速——绵广高速公路连通成都至九寨沟旅游黄金线路；宝成铁路复线贯穿绵阳；新建的飞机场已经开通了至北京、广州等地的8条航线，绵阳市对外交通便利，距成都市98公里，是绵阳个县市的交通枢纽，是广元、巴中至成都的必经之地。市区内修建了一环路和二环路的部分路段，修建了涪江三桥等近十座桥梁；市区内现有47条公交线路1000多辆城市出租车，市区内交通通畅，很少有堵车现象。科教创业园区内双向6车道的迎宾大道、玉泉路、双碑中路北延线已经建成，二环路大部分路段尚未启动，全线竣工尚需时日，具体竣工时间有待于进一步落实，据说至少还需要4——5年时间。绵阳市近年来整修了涪江、安昌河、芙蓉溪两岸的河堤共80多公里，使其达到了抵御百年一遇洪水的标准，也使河堤成为市民散步、休闲和纳凉的好去处；修建了大型市政广场、公园，完成了三江水利枢纽建设。已经成为一个环境优美的国家级卫生城市。市区有星级宾馆饭店31家；有西南科技大学等大中专院校21座；东辰国际学校、绵阳外国语学校、万博公学等私立高收费学校纷纷成立；中国电信则在大绵阳的范围内推出了“小灵通”业务。城区内新建自来水厂3座，日供水能力58万吨。第二节绵阳市房地产投资自然、社会环境一、房地产开发自然条件绵阳位于四川盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三条河流合抱城区，在绵阳市区东南面汇合。绵阳市区总体看来地势平坦，以平坝、浅丘为主。辖区内地势西北高，东南低，城东有富乐山、西北部岷山山脉和龙门山脉，东南部为平原和丘陵地带。以前绵阳市商品房开发主要集中在旧城改造，对自然景观的利用很低，近年来随着安昌河两侧和涪江西岸商品房产开发工作，房地产已经开始注重利用江河这一自然景观，三江汇合处以上河段，水面较窄，山脉景观单调；三江汇合处以下河段水面宽阔，三江水库湖面面积为6.06平方公里，背景山脉没有太多建筑物遮挡而显得更为清晰，自然景观利用价值很大。目前主要河段已经修筑了堤坝，该堤坝主要以防洪功能为主，景观为辅，堤坝顶端路面狭窄，绿化带窄小，缺少高大植物。绵阳市区西北高，东南低；市区沿江地带的地平面大大低于防洪堤坝；对于夏季的洪水灾害，主要是因为绵阳市区地处低洼，不能及时排洪而形成“内涝”，并不是江中的洪水漫4溢出堤坝留入市区。对于2001年夏季特大洪灾，主要是因为在四个排洪抽水系统中，有三个系统是因为断电而无法运行。二、房地产开发社会经济环境（一）、城市社会经济发展水平1、社会经济水平：2000年涪城区和游仙区国内生产总值为146.5亿元，接近绵阳市总体的50%。2、就业状况：2000年城镇单位从业人员和在岗职工人数下降，而城镇私营及个体企业则上升幅度较大。3、人口素质：绵阳市是一个科学城，有8万多各种科研技术人员，人口素质高；这些三线企业和大型国有企业职工中大多数人员籍贯来自于北方。（二）、城市综合治理状况1、环境保护：近年绵阳市开展了以“天蓝、地绿、水清、人和”为主题的城市综合治理，已经初显成效，城区绿化覆盖率32.48%，人均绿地6平方米。2、社会治安：相对而言绵阳市商品贸易不是很发达，外来流动人口在总人口中的比例远远低于成都的比例。因此从社会治安状况来看，绵阳治安状况还不错，但是近来城区内治安状况相对较差。（三）、主体市民生活习惯及消费习惯1、人均收入：2000年绵阳市职工人均工资收入7267元，事业单位人均工资收入8119元，农民人均收入2187元，城镇居民人均可支配收入6223元，城乡居民人均储蓄存款余额3455.8元。全市城镇人均消费支出为4844元，全市私人汽车共2.57万辆。总体来看目前绵阳市民总体收入不高，购买力有限。部分私营企业老板、个体经营者和拥有灰色收入的政府官员收入较高。（对比数据：成都市2001年职工平均工资12493元，城市居民人均可支配收入8128元，农民人均可支配收入3067元）2、消费水平：2001年物价水平一直低位徘徊，进入2002年市场价格总体水平稳中略升，商品零售价格总体水平和居民消费价格水平略有上浮，但是明显低于成都消费水平。日常生活用品和交通成本都低于成都水平，公交车一般是0.5元，出租车3、生活习惯：朴实，带有知识分子生活味道。因为滨江路上没有大树遮荫，所以游人较少，但是在绵阳市人大旁边的小广场和人民公园里游玩的中老年人就比较多。4、消费习惯：中老年人消费比较保守，但是年轻人却相当前卫，这可以从兴力达百货商城的服饰、满街的品牌连锁店、众多的名牌产品广告牌中得出这个结论，这远远好于其他城市青年群体。5、居住水平：绵阳市居民人均居住面积13.68平方米，刚刚达到成都的一半（成都市城区居民人均居住面积24.4平方米），力争在2010年达到人均居住面积20平方米，人口城市化80%。6、作息时间：绵阳市2002年起实行“朝九晚五”工作制。7、2000年绵阳市Internet用户达2.45万户，比上年增长469.57%，今后绵阳将建成为中国西部信息港城市，2005年居民计算机入户率达到30%以上。（四）、地方文化、风土人情1、地方文化：绵阳市历史文化悠久，有着2200多年的历史，在房产开发中有一定的文化底蕴值得去挖掘，而目前当地的房地产项目中还没有出现打“地域文化牌”的项目。2、风土人情：虽然从某种意义上说绵阳是一个移民城市，多种文化在此交流，因此当地人对于外来新鲜事物并不排斥。第三节绵阳市城市规划概况5一、城市规模绵阳利用建设中国科技城的机遇，计划到2010年将市区面积由现在的60平方公里扩大到80平方公里，市区人口由52万增加到80万，继而在2020年增加到100万人。二、城市布局（详见附件：《绵阳市城市总体规划（2001——2010）》）根据绵阳市建委2001年12月出台的《绵阳市城市总体规划（2001——2010）》，城市以老城区为中心，向东南部平坝和西北部台地上均有发展，尤其在西北部台地上采取跳跃式发展，形成组团集合型一区五园的总体格局：“中心区”以改善人居环境为主，建成金融商贸中心；“科技拓展园”（位于游仙片区，以科学城为中心，沈家坝——富乐山为休闲度假基地）；“大学园”以城市北部的青义镇为中心，以西南科技大学为依托，本区域将设置高速公路出入口；“科教创业园”位于城市西北部台地园艺组团，将建成绵阳市的行政文化中心；“高新技术产业园”以现有的高新技术开发区为核心，包括普明组团和永兴组团；“基础工业园”（既绵阳经济技术开发区）位于城市南部，由石塘、塘汛、小枧三个组团组成，主要职能为工业基地和航空港。为了带动整个城市重心向外迁移，绵阳市计划将市政府各机关搬到西山二环路边的科技创业园内，现在市政府已经征地2000余亩用于新市政府办公区及宿舍区的建设，不过据悉四川省委书记周永康同志认为在现有的行政服务中心新益大厦尚未完全有效使用的情况下，暂时不宜搬迁。成都倍特股份公司已经以“工程换土地”的方式介入了绵阳科创园的开发。绵阳经济技术开发区于2002年8月28日挂牌启动，而科技城建设工作于2000年年9月30日正式启动，现有的城市总体规划方案是在2000年3月批复的《绵阳市城市总体规划（1997——2010）》基础上进行调整的，因此现有的经济技术开发区方案存在与最新方案相悖的可能。在建设新区的问题上市政府下了很大决心，尽管如此，许多政府官员认为，要启动新城区建设至少需要两年时间。三、城市主干道、一区五园及大型居住片区布局绵阳市城市结构有点类似成都市的结构，一个“十”字轴线上套加两条环线，其中青义镇正北街——长虹大道——绵州大道为南北向干道，北接绵广高速公路；绵兴路——临园路——剑南东路为东西向干道，外加一环路和二环路。（此外在城市北部还有一条新建东西干道：一环路北段——迎宾大道）。（详见附图）第三节绵阳市房地产投资政治、政策环境一、政治环境6绵阳被国务院确立为中国科技城，这是全国唯一的国家定位的科技产业开发中心城市。国家将在资金、税收和城市规划等方面给予绵阳特殊的优惠政策。为了加快办事的速度，提高工作效率，绵阳市政府在市中心新益大厦设立了统一的“绵阳市行政服务中心”，各职能部门在这里设立了办事办证机构，在一起统一办公，为企业提供了不少方便。在和政府相关职能部门的接洽中我们感到绵阳市的高层领导在吸引投资和为企业提供帮助中表现出很大的诚意，但中层干部工作推委、拖沓和效率低下等情况较为普遍。绵阳市现任市长黄学玖任期即将结束，其何去何从将影响到绵阳市市区重点发展方向，据悉他可能升任市委书记一职，但是也不排除外调的可能；现任常务副市长蒋仁富据悉很有可能担任下一届市长职务。现有的“绵阳经济技术协作办”和“绵阳经济技术开发区”这两个机关及其主要领导人在绵阳市政府班子中究竟有多大的分量和地位问题，他们的影响力有待确证。二、政策环境（一）、鼓励发展房地产的产业政策绵阳市长黄学玖明确提出“搞好绵阳教育，吸引周边地区的生源，带动绵阳房地产的销售，促进本地经济发展”的政策。绵阳市政府采用了“工程换土地，材料换土地”等政策，体现了较大的灵活性。许多开发商、建筑商也由此获得了廉价的土地，汉龙集团、富临集团都采取了这种运作模式。（二）、税费优惠政策对于投资项目和投资额满足一定条件的投资，采用“一事一议，特事特办”的特殊政策。可以由经济协作办公室等部门出面，召集相关单位协商，从快从简地办理相关手续。各项税费优惠政策比照省上的政策。（三）、房地产项目报建政策项目报建与成都相比较，环节少，集中办理，效率高。具体报建流程及政策详见附件《绵阳市行政服务中心建委窗口服务指南》（四）、房地产项目规划限制政策1、高于7层要配备电梯。（也有例外——富临阳光新城临河多层建筑为8层，底层位于河堤之下）2、总的感觉当地对建筑密度、容积率要求比较