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案例分析——朝阳大悦城商业管理部二〇一〇年十月导读商圈区位1项目信息2项目运营3成败得失4HotTipChaoYangJoy-City2010四环三里屯798艺术空间华贸朝阳公园JoyCityJoyCity行政区朝阳区行政级别北京最大近郊区面积470.8平方公里人口317万人口密度6733人/平方公里GDP2293.5亿（2009年）人均可支配收入27608元（2009年）朝阳大悦城商圈评价人口：5公里范围约53万人，白领人群64%零售额：约887亿元/年富裕度：全市的147%人均可支配40755元竞争对手：Solana；赛洛城；美罗城；活力东方消费基数大，人均消费力强，5公里范围内少有同同规模的竞争对手商圈简析134辐射范围5公里辐射面积约77平方公里区域住宅均价31000元/平米全市住宅均价21000元/平米2竞争项目1234楼盘名solana活力东方奥特莱斯赛洛城美罗城商业定位生活购物中心品牌折扣购物中心区域邻里配套中心赛洛城商业体量15万平米6.8万平米11.3万平米15万平米直线距离4.6公里1.87公里3.04公里4.8公里赛洛城朝阳大悦城：朝青商圈综合商业巨无霸（银帆西雅图）项目指标表述规划用地：84610m2街角，双面临街总建筑面积：400000m2含购物中心及酒店公寓（地上及地下）购物中心面积：230000m2B1至11F，共12层酒店公寓面积：70000m2地上停车位：3000个全部：2300个商业部分（1个:100平米配比）地铁：1条6号线与地下1层相连（在建）开业时间：2010.5开业时招商率约80%，年底90%商户数量：270以上家餐饮73家，服饰等约200家基本资料商业定位健身休闲购物文化娱乐餐饮品质生活中心生活重心商业中心集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体的品质生活中心商业落位：总图永旺百货精品零售商业落位：总图美食天地休闲娱乐B1Lifestyle:emoi基本生活北京同仁堂瑞莱保健品论道可多beijing一伍一拾Yankeecandle扬基蜡烛屈臣氏韩国丽时美发连锁机构悦来烟酒福奈特DepartmentStores:Aeon永旺集团百货超市B1至4F近10000平米Fashion：宝岛眼镜lavinne乐纷B1永旺百货世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东南亚地区有综合百货超市606家，食品超市1182家，2008年营业收益达5万亿日元。永旺朝北大悦城店是永旺集团以日本独资经营管理方式的商业项目，并带来先进的综合百货超市零售经营模式。永旺朝北大悦城店将通过现代化得装饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所，同时AEON拟引入众多日本本土品牌，以物超所值的价格为顾客提供日常生活需要的各种商品。AEON超市面积近10000平米，为周边居民提供新鲜和富有特色的食品，方便社区居民生活。B1B11F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031百货服饰、护理、皮具、珠宝餐饮编号商户06windsor08bossorange09brooksbrothers10palzileri11Gap12A优视一品16Strellson17joop18Tommyhilfiger19Guess21misssixty22亮视点编号商户07AlvieroMartini14Fabi编号商户04/06新宇亨德利12BTissot23RainRing服饰皮具珠宝名表编号商户25/26Mothercare家居生活编号商户01Timetomove13Sephora24AustraliaBeautyshop27lacolline28Ories护理编号商户02星巴克29浮士德31LAPaleTa餐饮1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031PALPALZILERI(伯爵莱利)1970年创立，欧洲最高档的男装成衣品牌之一，意大利男装的典范,保持意大利服装一贯享誉国际的品质水准外，运用传统的手工裁剪和手工缝制工艺，被精英男士青睐，成为精英阶层男士着装典范。从诞生之日起，PALZILERI就走高级然而低调的行事风格，即使在面向今天世界范围的市场时，PALZILERI最吸引人的还是那种自然而然并能轻易感知的质感，那是意大利顶级成衣的风范。作为意大利顶级男装品牌的PALZILERI/伯爵莱利，服装质量上乘，延承着始终如一的制衣传统，把精英阶层所关注的高品质放在首位，并集时尚与创新于一身，体现了当今意大利的服装流行动态。1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031GAPGAP诞生在美国，成为美国青少年的时尚选择。GAP带给人们的是一种休闲的气质，它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享受自然、舒适的生活。GAP的第一家店，采用的是牛仔裤和录音带并肩销售的方式，可是结果并不理想。直到GAP第二家店开张时，当劳·费雪将重点转向年轻人，着重强调一种年轻化的购物氛围。所销售的商品也只包括服装，比如圆领T恤、短而精干的纯棉质上衣、牛仔裤等。这种全新的销售方式，使得GAP很快在美国本土小有名气。在20世纪八、九十年代，GAP发展迅速，它的系列品牌GAP、OldNavy、Gapkid等相继上市，并在最短的时间内占领了美国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的认可。GAP1969,GAP中最昂贵的系列.2F百货服饰、护理、皮具、珠宝餐饮02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041编号商户01LeSportsac02/03Novo04/05Misnong06Ovs07/08Scofield09/10i.t.11NBAJewlery12Gap15/16Ochirly17ZucZug18/19Jeccica20RIME24-26Veromoda&JakcJones27Kira服饰29Innee30/31Forevernew32LaPargay33Bypac34/35SnowLotus36Vipfa37BosaMagine39Filon编号商户28Finoa&Prince38LeSaunda40Mux皮具编号商户13/14巴黎汇护理编号商户41CostaCoffee餐饮2F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041i.t.香港小i.t以售卖年轻日系时装为主，为那些想要以衣饰来展现个性的年轻人提供了自我创意的空间，香港小i.t的店铺从衣饰到布置处处体现出年轻的态度，是年轻又有型人士的潮流风向标。此外，小i.t集团亦为旗下品牌开设专门店，专门店类别除专售鞋履及手袋的ETE店和专售外国街头文化服饰的DoublePark店外，还有个别日本或欧美知名品牌，如：FCUK、TsumoriChisato、Vivayou、Zucca、poudoudou、toutacoup、Mystywoman、pageboy、Asknowas、VertDense、CoiGirlMagic、XLarge、CAMPER等。除香港以外，小i.t集团旗下店铺已发展到马来西亚、中国大陆等地，小i.t旗下不同品牌店铺已增至70多家。3F百货服饰、护理、皮具、珠宝餐饮0203040506070809101112131415161718192021222325262728012930313233343837243536编号商户02/03淑女屋04阿努比斯05OVS07-10I.T.13Zczz14Cosa15Salute16fiveplus17/18TeenieWeenie19BasicHouse24/25ELand26MindBridge27Levi's服饰28亦谷29Dazzle30SeasonWind31MushPuppies32/33Only34/35Selected36海盗船服饰编号商户06victorinox20Gillino22/23walkone皮具编号商户01百合美甲编号商户21RUI编号商户37pizzahut38BaristaCoffe护理时尚家居餐饮4F百货服饰、护理、皮具、珠宝餐饮02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748编号商户02westlink036IXBIGHT04PaulFrank05A-YOU06Lily07FYL08ETBOITE09Sanrio10vivavoce17达人21meetmimiQ22阿童木24NYLONPINK25THECarnaby26-28BreadNButter服饰29BobyPops32LaMiu34ELLE35婷美39SCAT40-432%44/45Croquis服饰编号商户10AGaladay37Couzzle皮具编号商户48一茶一坐餐饮编号商户12玛花纤体13PALISPA14麦琪舍宾15/16TONY&GUY38BANILACo护理编号商户01Joyard23悦然手工俱乐部30LovelyLace31左右时光33MOMO36魔法家47Orsay时尚家居4F02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748MOMOMOMO是一个富有活力、清新、设计感的潮物品牌，它以更贴近生活的角度创造年轻的时尚生活。MOMO总能捕捉到你当下最需要的那一款产品，服饰和潮物并举让您可以在MOMO中得到不同的选择更多的快乐。MOMO着力于原创，旗下的“设计师的设计室”做为其时尚潮物品牌，将每一个设计师的个性化产品带给每一个需要个性化理性消费的时尚达人。为时尚达人们的实用主义个性消费，做下最完美的诠释5F服饰、护理、皮具、珠宝餐饮02-040506070809101112131415161718192021222325262728012930240101010101010101010105Qiftour06/07尚东盒子12ROYAL15ZIPPO21非洲符号24卡雷拉服饰编号商户08/09MOSA10MASQI11FILA13LINING14Adidas16Converse17NIKE18KAPPA19PUMA25ARCTICFOX26NIKE36027Toread28AdidasSE运动及户外编号商户29CROCS皮具鞋履编号商户01朝阳科技广场电子产品编号商户02-04CaffeKenon20CoffeHouse30DQ餐饮5F02-0405060708091011121314151617181920212223252627280129302401010101010101010101朝阳科技广场朝阳科技广场位于朝阳大悦城五层，以经营移动通信业务、品牌手机、IT数码产品、精品家电产品为主，是北京好佳奇科技广场有限公司旗下继西单科技广场、王府井科技广场后的第三个大型科技类卖场，是公司历经15年的商业运营沉淀，厚积薄发，倾力打造的一个极富生活时尚性、极高品质感的国内顶级3C旗舰卖场。朝阳科技广场吸引入驻了众多国内、国际顶级品牌。移动通信板块：中国移动营业主厅、诺基亚、iPhone、摩托罗拉、三星、LG、索尼爱立信等；IT数码板块：苹果、戴尔、索尼、惠普、联想等；精品家电板块：GE、松下、东芝、飞利浦等；影像器材板块：徕卡、佳能、尼康、宾得等。6F餐饮050607080910111213141516171819202101020403编号商户01泰和草本工坊02正一味03盛焰烤肉04三元梅