合景庐月湾首开价格策略20170803

BULDHOMEWITHHEARTCREATEFUTUREWITHASPIRATION以心筑家创建未来合景庐月湾首开价格策略2017.08.03合景泰富地产集团营销管理中心1截止至2017年5月底合肥9区库存量为15700套，环比下跌9.4%，库存去化周期为7.3个月，较上个月减少3.2个月；截止至2017年5月底合肥11区库存量为25289套，环比上月下跌2.5%，库存去化周期约8.3个月。各区备案升温，全市库存量走低，去化周期缩短。去化周期=截止当月底库存套数/近半年的平均去化套数数据来源：合富大数据02468101205000100001500020000250003000035000400002015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2016年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年1月2月3月4月5月合肥九区月末存量及去化周期库存套数去化周期合肥住宅市场/九区库存截止2017年5月底，合肥12区住宅库存6跌6升，新站区、包河区三区库存下跌明显，环比跌幅分别达96.5%和40.1%；受备案严控影响，北部组团存量去化较慢，库存量占全市比例为20.7%，新站区去化加速，大量新盘尚未入市，库存量占比降至2.4%，政务区在售项目少，库存量全市垫底，占比仅1.9%。12区库存涨跌各占一半，新站、包河两区存量下滑明显。数据来源：合富大数据6.5%9.4%3.9%4.3%7.5%6.3%1.9%2.4%12.6%20.7%12.8%11.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2017年5月合肥各区库存占比010002000300040005000600070002017年5月合肥各区住宅库存变动情况（单位：套）2017年3月2017年4月2017年5月合肥住宅市场/区域库存市场潜在供应居高位，集中于滨湖、新站等热点区域，竞争形势严峻。据不完全统计，截至2017年5月底，合肥11区潜在供应量约为2063万方，9区潜在供应量约为1808万方，其中滨湖区潜在供应量均在500万方以上，新站区超过300万方，后续供应充足但竞争激烈；据不完全统计，截至2017年5月底，肥东县潜在供应量约为227万方，其中在售项目后续供应量约142万方，占比62.6%，未推项目潜在供应量约85万方，主要来自万科文一未来之光、华盛大运城三期、中海肥东地块，占比37.4%。数据来源：合富大数据在售库存（在售项目后续供应量）=项目住宅规划总量-住宅批准预售量待推项目=待入市新盘住宅规划总量（含近期已出让地块住宅预估供应量）49.993.5250.47.329.479.466.1150.216.778.294.578.582.2269.9131.573.7142266.1021.434.747.40100200300400500600包河区庐阳区滨湖区瑶海区蜀山区高新区新站区经开区政务区西南组团北部组团截至2017年5月合肥市各区潜在供应量统计（单位：万方）在售库存待推项目在售库存62.6%待推项目37.4%截至2017年5月肥东县潜在供应占比情况合肥住宅市场/潜在供应2017年5月合肥十一区商品住宅新增供应4945套，环比下跌23.5%，同比下跌34.1%；其中九区新增供应2712套，环比下跌39.3%，同比下跌41.5%；2017年5月合肥十一区商品住宅备案5586套，环比大幅上涨145%，同比下跌41.5%；其中九区商品住宅备案4343套，环比暴涨183.5%，同比下跌7.8%；2017年5月合肥十一区住宅供需比为0.89，供需比大幅缩小，供需关系扭转，今年以来首次呈现供不应求的现象。房企供应积极性有所降低，备案量猛增，供不应求现象再现。数据来源：合富大数据0.000.501.001.502.002.503.003.5005000100001500020000250002016年-2017年5月合肥十一区供需走势图供应套数成交套数供需比050001000015000200000500010000150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2016-2017年合肥九区成交量价走势2016年成交套数2017年成交套数2016年成交均价（元/㎡）2017年成交均价（元/㎡）合肥住宅市场/5月供求供应结构，区域差异明显，90-110㎡刚需产品持续占据主力。90-110㎡区间刚需产品持续占据市场供应主流，5月入市供应占比为39.5%，占比较4月有所扩大，110-130㎡区间刚改产品供应量较4月有所上涨，占比上涨2.4个百分点。区域供应结构方面，西南组团、北部组团及滨湖区入市积极性高，多盘获批预售，其中北部组团主力供应产品为90-110㎡刚需产品，包河区、蜀山区、高新区主力供应为130㎡以上改善型产品，区域产品差异明显。数据来源：合富大数据0.1%0.0%21.2%39.5%18.2%14.8%4.0%1.5%0.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-200㎡200-300㎡300㎡以上5月合肥住宅供应结构0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%包河区滨湖区高新区经开区庐阳区蜀山区新站区瑶海区北部组团西南组团5月合肥各区住宅供应结构50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-200㎡200-300㎡300㎡以上合肥住宅市场/供应结构分析1.2万元/㎡以下的刚需产品占比逾四成，区域价格分化明显。5月住宅供应中刚需和刚改仍是主流，其中均价10000-12000元/㎡的低价刚需产品占比33.3%，均价区间在12000-16000元/㎡之间的刚改产品占比达32.7%，相差不大。区域价格分化明显，新站区、北部组团和西南组团是全市的“价格洼地”，住宅备案均价多在10000-12000元/㎡之间，包河、蜀山、庐阳、高新等区高端项目较多，区域价格维持高位。0.0%9.6%33.3%16.6%16.1%10.6%6.5%3.2%3.7%0.4%0.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%5月合肥住宅供应价格0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%5月合肥各区住宅供应价格8000元/㎡以下8000-10000元10000-12000元/㎡12000-14000元/㎡14000-16000元/㎡16000-18000元/㎡18000-20000元/㎡20000-22000元/㎡22000-25000元/㎡25000-30000元/㎡30000元/㎡以上数据来源：合富大数据合肥住宅市场/供应价格分析5月西南、北部两大组团供应积极，其中西南组团5个项目取得预售证，区域新增供应量达到1289套，住宅供应套数居全市第一，北部组团新增供应944套，环比大幅上涨279.1%，新城北宸紫郡、文一锦门北韵是区域供应主力；成交方面，2017年5月合肥11区备案量全线上涨，新站区持续高热，备案量领跑全市，单月备案2017套，环比大幅上涨197.1%，六区本月备案涨幅超过100%，其中包河区、庐阳区涨幅领先其他各区，环比分别上涨686.4%和207.1%。西南、北部组团供应量领跑全市，新站区销量激增，问鼎九区榜首。数据来源：合富大数据050010001500200025002017年5月合肥各区商品住宅供求情况新增套数备案套数050010001500200025002017年5月合肥各区住宅备案情况4月5月合肥住宅市场/区域供求分析供求齐升，四里河板块2盘加推，高端产品去化较好。供求特征：2017年5月份庐阳区住宅新增供应532套，环比上涨87.3%，同比上涨8.1%；备案261套，环比大幅上涨207.1%，同比下跌68.6%；价格及推货特征：5月庐阳区四里河板块的万科森林公园加推，货量共148套，均为洋房产品，去化表现较佳。5月庐阳区开盘项目情况项目名称推售物业推售面积（㎡）套数备案价格（元/㎡）与上一次备案价格相差（元/㎡）开盘去化率万科森林公园洋房142-31214821200393280%数据来源：合富大数据05000100001500020000050010001500200025002015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.92015.102015.112015.122016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52015-2017.5庐阳区商品住宅供求走势（套）供应套数成交套数成交均价（元/㎡）合肥住宅市场/庐阳区——供需上涨，改善需求旺项目规划：占地212亩总体量约27.7万方，分4个地块组团开发（目前未命名）；由36栋别墅、27栋洋房、6栋湖景高层、商业、学校、配套用房组成；总规划1236套产品，其中别墅72套/高层406套/小高层200套/洋房558套。区位庐阳区怀宁北路与固镇路交口向西100米拿地时间2015/12/22楼板价（元/㎡）10185占地面积212亩开发企业旭辉集团物业类型高层、洋房、别墅总建筑面积（万㎡）27.7容积率2.1绿化率40%在售均价（元/㎡）洋房24000高层22000别墅40000主力产品高层128-180洋房140-230别墅380-402首开时间2016/8/6代理公司自销下次推售时间未定销售动作：6月1日加推洋房16#，面积159-266㎡，6+1共计24套，备案均价2.23万/㎡；当日去化22套，6月4日已售罄；目前在售前期22#楼剩余房源以洋房、别墅产品为主力，配合部分大平层产品，预期实现整盘均价2.2万元/㎡，目前为四里河区域内在售项目最高价，限购前主力客群为合肥九区➕三县等外来客户，限购后以庐阳原住民为主。重点个案分析：旭辉铂悦庐州府1#均价：23239元/㎡2#均价：23144元/㎡5#均价：21807元/㎡7#均价：23097元/㎡9#均价：22698元/㎡10#均价：21925元/㎡11#均价：20961元/㎡8#均价：21831元/㎡旭辉铂悦庐州府：楼栋分布1#均价：21666元/㎡2#均价：21019元/㎡3#均价：20437元/㎡水平差2梯4户1梯2户户型04户（西边户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）02户01户差价约1700元0约-100元约2200元0约500元水平差定价原则：2梯4户：以03户为参照，02户相对03户下降约100元/㎡，04户为西边户，增涨约1700元/㎡，01户为东边户，增涨约2200元/㎡；1梯2户：以02户为参照，01户相对02户增涨了约500元/㎡。垂直差定价原则：2梯4户：以2层为参照，4、5、6层每层递增约100元/㎡；7层位置较好，且带跃层，价格相对2层有所增涨，但根据位置不同，价格增长情况也所有不同，其中西边户增涨约1900元/㎡，东边户增涨约3400元/㎡，中间户增涨约2100元/㎡；1、2层由于带地下室，面积较大，故相对价格有所下降，而1层由于带院子，居住舒适度高，故价格相对2层要高，1层下降约2800元/㎡，2层下降约6800元/㎡；1梯2户：以2层为参照，4、5、6层每层递增约200元/㎡；顶层增涨约4400元/㎡；2层下降约5000元/㎡，1层下降约1800元/㎡。垂直差垂直差2梯4户1梯2户楼层差价备注楼层差价备注7层约2100元西边户约1900东边户约34007层约4400元价格最高6层约300元约100元/㎡6层约500元约200元/㎡5层约200元5层约300元4层约100元4层约100元3层03层02层约-6800元面积较大2层约-5000元面积