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城市篇区位解读•东临上海，接受上海经济辐射•北依长江，长三角重要经济中心之一•西抱太湖，风景旅游城市•接壤无锡，苏锡常都市圈重要城市•历史悠久，国家历史文化名城重要经济城市风景旅游城市历史文化名城176020802802345040274820554363197204814001000200030004000500060007000800090002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年亿元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%GDP（亿元）增速苏州全市近年GDP及增速2001年以来苏州经济一直保持着高速发展的势头，2004年以后，由于受到国家宏观政策的影响，经济软着陆，苏州GDP增长速度有所缓减，但2006年以来苏州经济依然保持15%以上的较高增速。在全国各大城市中，苏州经济总量近几年保持第五的位置，且随着其经济结构的调整，仍有较大发展潜力。国民经济走势1236192721445197831627612877185321450002000400060008000100001200014000160001800020000人均可支配收入（元）12361144511627618532人均消费支出（元）9272978312877145002003200420052006人均可支配收入与人均消费支出苏州市在经济发展的同时，人民生活水平也得到稳步提高，人均可支配收入和人均消费支出都呈稳定增长态势。近几年来，苏州市人均可支配收入及人均消费支出均保持在13％左右的幅度增长。2006年长三角城市GDP对比020004000600080001000012000GDP（亿元）101384800336033352860278017801678156014291314110110901060729317上海苏州无锡杭州宁波南京南通绍兴常州台州嘉兴扬州泰州镇江湖州舟山三角城市GDP对比对比长三角16个城市，上海市GDP依然遥遥领先于其他城市，并突破1万亿大关，苏州排名第二。185321902719178196732066819953170001750018000185001900019500200002050021000上海台州宁波绍兴杭州苏州。。。三角城市人均可支配收入对比2006年苏州市城市居民人均可支配收入继续居长三角第6位。212.4216.87220.75225.11229.7520020521021522022523020022003200420052006单位：万人市区户籍人口城市人口2003-2006年市区户籍人口增幅同比上年增幅分别为2.1%、1.79%、1.97%、2.06%，人口增幅逐年上升。古城区相城区吴中区新区工业园区东园（加工制造业）北廊（交通走廊）南景（风景区）西区（新兴产业创新平台）城市格局轨道交通规划1号线：起点在天平山东侧灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站，途径苏州乐园、市政府、苏州大学、园区商贸中心。线路长26.1公里，设站24座，计划2011年建成。2号线：起于相城京沪高速铁路苏州站，由北至南沿古城区西外域河纵横市区，止于吴中区迎春南路，途径平江新城、火车站、石路、沧浪新城。线路长27公里，设站22站，计划2012年建成。3号线：起于沪宁城际线路苏州新区站，经古城区南面横穿苏州市区，途径高新区中心、吴中区、工业园区，止于沪宁城际铁路唯亭站。全长43.5公里，设站31座，计划2020年建成。4号线：起于相城区旺埂上村，途径苏州火车站、北寺塔、观前街、南门、石湖风景区、国际教育园，止于吴中区苏旺路。线路长31.2公里，设站22站，计划2020年建成。本案城市认识苏州地理位置优越，自然、人文资源丰富城市经济保持强劲发展势头市民收入稳步增长城区人口增长快速城市主体格局已经成型，吴中区定位城市风景带依托旅游资源轨道交通推进城市外扩经济发展、城市建设是房地产的源动力产业人口导入、城市外扩有利于拉动房产消费需求城市房产篇840145825763844460050584235577791129160014400100020003000400050006000200120022003200420052006施工面积竣工面积苏州历年商品房供应状况万平方米苏州大市——市场供应2006年以前，市场供应不断放大但2006年施工面积增速减缓，竣工面积出现下滑苏州大市——供求对比市场需求稳步提升“供过于求”状态在2006年得到改善04008001200160020000.00.51.01.52.02.53.0新开工面积4959861604187118001119销售面积433536575707786868供需比1.141.842.792.652.291.29200120022003200420052006(1-9月)苏州商品房供求状况万平方米03年以来，苏州市区年居住用地出让面积在550万平方米，楼面面积年均在600万平方米左右。06年居住用地出让量有所增加，07年年初进行了大规模的土地出让，预计07年总量将突破06年水平。4548464656332653589825444636222932010020030040050060070080090010002001年2002年2003年2004年2005年2006年万平方米居住用地出让土地面积居住用地出让楼面面积出让土地规模0500100015002000元/平米-50%0%50%平均楼面地价113213761810161218651892比上年增幅21.55%31.54%-10.94%15.69%1.46%2001年2002年2003年2004年2005年2006年受土地供应所处区域、物业类型等结构性因素影响，近年来，居住用地出让楼面地价保持在1800~1900元/平方米。从对同区域地块的跟踪研究分析得到：土地价格在不断上涨，特别是发展利好多、发展潜力大的区域，涨势明显，如规划中的相城CBD区域、主城区等。出让土地价格城市中心区土地渐显稀缺，土地出让向郊区化发展。06年苏州市区居住用地出让，原城区（金阊区、沧浪区、平江区）所占比例仅为8％，本地块所在的主城区则仅约为5％，供应量很小。2006年苏州市区出让居住用地楼面面积比例原城区8%园区56%高新区7%吴中区22%相城区7%原城区园区高新区吴中区相城区土地出让区域分布从出让地块的平均容积率来看，06年原城区出让居住用地平均容积虑为1.25，主城区内平均容积虑则平均在1.0以内，物业类型以联体别墅和多层为主。2006年苏州市区出让居住用地平均容积率0.000.501.001.502.002.50平均容积率1.251.482.010.941.15原城区园区高新区吴中区相城区出让土地容积率362600416587300500413579.452195054469136142503003504004505005506002003年2004年2005年2006年万平米0100020003000400050006000元/平米批准预售面积预售面积预售均价市区住宅市场分析•2004年苏州市区房地产市场快速发展，商品住宅成交量与成交价格都有着较大幅度的提升。05年，受国家宏观调控影响，市场进行了调整。商品住宅的成交量有所下降，但价格保持平稳增长。06年，市场回暖，量价齐升。•从2007年1季度市场情况看，苏州市区商品住宅仍保持平稳增长态势，部分区域，甚至出现价格快速增长的情况。由于土地供应量偏大，预计未来1~2年苏州市区商品住宅整体房价仍将平稳提升。分析06年苏州市区各区商品住宅预售面积，园区、吴中区在150～160万平方米之间，各约占市区总量的27％。原城区为110万平方米，该区域住宅成交主要集中在古城区周边的三个新城，以沧浪新城项目上市最为集中，原城区内的主城区板块（即不含三个新城的区域）所占份额则相对较小，约占市区总量的7%，即44万平方米。结合近年量数据分析得到，主城区商品住宅年均预售面积在35万平方米左右。2006年苏州市区各区商品住宅预售面积（万平方米）吴中区,154工业园区,157高新区,81沧浪区,60金阊区,18平江区,34相城区,75市区住宅预售面积比较苏州市区各区域商品住宅预售均价，园区以6140元/平方米高居各区之首。如果从沧浪区、平江区和金阊区分离出成交价格较低的三大新城，主城区的商品住宅预售均价将超过园区。但我们认为主城区生活配套完善，区域发展成熟，其土地价格仍未被充分挖掘，房价未同周边区域拉开明显差距，随着品牌开发商的进入和产品品质的提高，预计主城区房价将会有较大幅度的提升。2006年苏州市区各区商品住宅预售均价（元/平方米）4791614047955516485550724550400045005000550060006500吴中区工业园区高新区沧浪区金阊区平江区相城区市区住宅预售价格苏州新区园区古城区吴中区相城区•苏州城市萌芽阶段，人口主要居住在古城区•随着城市的飞速发展及扩张，演变成了主要由中心城区向新区及园区两个大版块分流•市场发展逐步成熟，吴中与相城两区崛起，市中心回归概念出现，市场分化成5大板块新区园区市场分化版块演变城市萌芽市区市场——发展轨迹古城区相城区吴中区新区工业园区主力价格5500-6200区域分布主力价格4200-4700主力价格3500-4500主力价格4700-5700主力价格5500-6000注：所标价格为公寓价格古城区长期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的房产开发项目稀少。产品以类别墅和酒店式公寓为主。受供求关系影响，加上便利的生活条件，古城区房价也节节攀升，部分酒店式公寓超过万元大关。吴中区长期以来，由于工业厂房的关系，区域地段的认同度不高，所以房地产业的发展速度较慢。在吴中区并入市区范围之后，区域面貌得到了极大的改善，工厂开始搬迁，众多住宅项目开发启动。依托山水自然条件，该区大部分楼盘都是以满足自住需求为主。由于吴中区地域广阔，因此形成几大主要居住板块，其中以石湖越溪板块、靠城木渎板块、环太湖板块、澄湖甪直板块为主。该区别墅供应量较大，价格在8000-18000元/平米。相城区相城区早先受铁路所阻隔，发展滞后，近两年由于苏州整体楼市快速升温的带动，加上政府大力扶持，房产市场从04年开始快速启动，产品形态以多层、小高层为主。当前酒店式公寓也占到一定份额，价格在5000元/平米以上。区域特征新区区内狮山路最先发展，商业氛围成熟，为新区高档楼盘聚集地，未来发展地块不多。新区向西发展空间不足，南北扩成为新区发展主旋律，浒关板块将成为新区主要居住板块.目前在售楼盘以中小盘而且小高层、多层形式居多，购房人群是以新苏州人为主。代表楼盘有新港主语城、新创理想城等。工业园区园区一直以来就是苏州房产市场的主战场，这里集中了苏州三分之一以上的商品房供应量，价格也一直是苏州楼市中最高的区域（不包括古城区）。园区房产市场最早从湖西地区启动，价格从1997年的1500多上涨到现在5500-6200元/㎡。目前湖西地区已经逐渐成熟，发展重心转移至湖东地区。联排市场价格已经接近20000元/平方米区域特征大苏州房产市场供大于求调控作用显现，缓解供求矛盾土地放量持续增长，土地出让价格平稳市区房产供应、需求、价格平稳增长，宏观调控作用供大于求矛盾缩减老城为中心东南西北放射状发展，各区域差异化显著园区、吴中区成为市区房产发展重点，两区基本持平，价格相差较大园区公寓价格突破6000元/㎡，吴中区接近5000元/㎡城市房地产发展认识宏观政策后市区房地产保持稳步发展外围区域是苏州市区房地产发展的重点26区域篇地理位置吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖；四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面积2425平方公里，属吴中区水面约1459平方