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哈尔滨群力037#029#030#地块开发市场攻击整合战略报告[三分天下，鼎定中原]版权声明本报告为高度机密，版权归聚智同盟所有，未经聚智同盟书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告内容属严格保密级别★★★★★地产3大定律1、地产成熟定律2、地产第一定律3、地产危险定律序：地产三大定律的借鉴1、地产成熟定律——率先质变当1个市场60%-70%的发展商经过1-2个项目，市场成熟速度会非常之快，同时，地产的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先质变；香港地产63年-83年20年地产规范时代；新鸿基、长江实业出现84年-90年地产成熟时代；5大地产领导品牌出现：新鸿基、长江实业、恒基兆业、九龙仓、惠德丰91年-93年大地产时代；领导品牌规模性开发；94年开始社区地产时代；长江实业嘉湖山庄、海逸半岛深圳地产88年-96年规范时代；解决平面问题96年-99年成熟时代；益田花园带动立面、规划、环境等全面成熟99年-2003创意地产时代；四季花城大地产2004-未来品牌地产时代；万科/招商/华侨城/金地/中海/5大品牌成熟定律意义：市场的竞争局面是由成熟定律决定的，成熟定律同样会带来市场竞争的威胁（如果我们自己没有预见的话）；各市场地产成熟方式相同，香港是深圳的明天，深圳是我们的明天，把握成熟定律，提前为竞争赢得市场核心竞争力；2、地产第一定律——建立唯一性1、随着市场的竞争加剧，第1领导品牌销售就是好，第2就是不好；2、同一个楼盘中，景观好的销售就是好，景观不好的销售就是不好；深圳同一新市中心区域皇埔雅苑（价格高）销售好名苑销售不佳同一楼盘中心区深业花园小高层销售非常好（基本销售完）高层销售非常不好第2定律意义：1、一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表/不同形态的地产代表，如香港恒基兆业小户型的特色），因为只有第一领导品牌才能实现房子到利润的转化，避免销售的风险；——哈尔滨宝宇地产的品牌战略2、一定要找自己的特点，即使无法全面突破，在自己的核心竞争力突破就已经具有良好的市场占有率；3、地产危险定律——全局整合性楼盘在整个销售过程中有4个危险期，第1开盘危险期；第2一期销售60%危险期；第3二期开盘危险期；第4楼盘销售2年危险期；如果4个危险期能够顺利过渡，楼盘将会不断缔造成功；第一危险期开盘危险点主要在于产品、价格市场能否接受；第二危险期一期销售60%前展示中心随着开盘1-2个月后，现场的轰动效应逐步递减，一般的楼盘往往只知道投放媒介，不知道再怎样攻击市场；第三危险期二期开盘危险点主要在于二期根据一期的销售进行调整，需要再度取得市场的认同；第四危险期楼盘销售2年项目思路老化，受市场新楼盘、新规划、新概念的冲击，解决的关键是自己首先要有新的变化；危险定律意义：市场整合攻击正是根据危险点来设定解决危险期问题（一定不可以单一靠营销方式，整合策略是包括拥有全盘预见性的全盘攻击方式）；哈尔滨地产格局风云变幻20102009年底2套房贷收紧的传闻越演越烈09年初出台的各项地产促进政策2010年会不会延续？地王频出，面粉贵过面包，启动了一个房价即将爆发的前兆！4万亿救市带来货币供给的流动性膨胀，预示不动产投资价值凸现！哈尔滨群力新区连爆2块地王，树立群力中央生活区样板价格标杆！2010-2011年群力供给突破300万方，井喷的供应催发市场竞争的质变！消费者的市场只能记得第一位的声音，占领我们独特的市场地位，树立第一性的市场品牌，是本案再续群力版块2009销售传奇的唯一市场破招点！如何再续2009群力版块销售传奇？风起云涌，2010谁可逐鹿天下政策面预期面市场面风云再起，天下三分2010年哈尔滨地产市场启示录天下三分之“一江居中、两岸繁荣”的城市发展思路，城市发展的发展格局呈以道里、南岗、松北为发展重心的三分天下之势，群力新区的崛将提高区域城市地位，本项目属于当前城市发展的重中之重！城市三分区域竞争之松北松北未来称雄——城市扩容过江通道的打通将让松北开发成本及地缘环境优势逐渐释放出来，将直接对本区域未来2-3年后发展构成潜在竞争。2009松北发展大事件•规划：打造“一江一岛一城”，依托沿江公共建筑群，打造松北区CBD；交通：34公里沿江带快速干道，13条过江通道；•产业：松北区将重点发高端服务业、高新技术产业，规划发展松北高新科技园区、100平方公里工业园区；”松北未来称雄区域竞争之哈西哈西白领称雄——哈西客运站的落成及规划哈西新区概念的推动落实，将大大促进房地产沿城市轨道开发的步伐建立哈尔滨白领人群聚集的人文社区。哈西发展大事件•2009年，伴随着西客站开工建设，城市副中心的建设拉开帷幕。•哈西站商圈房地产市场在热，房价直线上升，从04年的2000元到今年的6000元。哈西白领称雄区域内竞争之群力群力发展大事件•2009年至2010年〈城市总体规划〉确定群力为城市居住新区，致力打造中国寒地水乡，北方财富港湾。•2007年8月2日，东区“两横三纵”主干道的正式开工，标志着群力新区基本设施工程全面启动群力巅峰称雄——群力新区的政府的全力推广及市政配套数十亿资金的实施落实，将确定哈尔滨城市中高端客群聚集的中央生活区的演化生成，占据哈尔滨最大的城市规划环境景观松花江，依托道理区成熟的商务金融区配套，群力版块2009-2011年将称霸全城。群力巅峰称雄天下三分之天时：政策全力打造市政配套；地利：土地平整，占据哈尔滨最大的自然人文景观松花江，座享山水六湖十二园环境景观；人和：2009的全力推动已获哈尔滨的全城认同成为当下的全城热点！哈尔滨中央生活区CLD群力巅峰称雄称雄第一，天时称雄称雄第二，地利称雄称雄第三，人和称雄哈尔滨城市中央生活区CLD天下三分，群力称雄之2009土地拍卖大事件•9月11日，黑龙江省高盛投资发展有限公司以12.13亿竞得群力新区面积为16.18万平方米的土地。成为了哈尔滨市实行招拍挂以来成交额最大的一宗土地交易。•10月29日，重庆盛和建设有限公司以18亿元竞得群力新区面积为37.27万平方米的土地。黑龙江省高盛投资发展有限公司重庆盛和建设有限公司群力价格标杆大事件——地王频出，新一轮开发竞争将拉开帷幕，销售价格将突破万元大关。版块三分•第一版块：以两地王为代表的第一发展版块；•第二版块：以天鹅湾、恒盛豪庭为代表的第二发展版块；•第三版块：以哈综开为代表的第三发展版块。区域竞争之群力群力新区房地产开发格局呈现三分天下的发展格局，我们如何打破价格判断标准，以我为主重建市场价格标准，将是我们整合攻击战略的重中之重！版块三分10000标杆8000标杆6000标杆价格依次递增价格依次递增天下三分之霸业之资为“提升企业品牌，维护企业形象，改变人居环境，实现企业价值”启到历史性的转折意义！房地产企业的品牌从98年的地产品牌大讨论开始就已经一锤定音，项目品牌成就企业品牌！哈综开手中最优质的土地，能够在市场中发出最强音的土地资源非群力地块莫属，群力项目品牌的铸就决定了哈综开未来3-5年的哈尔滨市场地位！哈综开冰城称雄的启动点——当年刘备夺了荆襄九郡遂成霸业之资，哈综开必借群力地块项目品牌之战，打响冰城地产天下品牌争霸之战！天时热点，版块要地，哈综开如何版块称雄，借助项目品牌进入哈尔滨地产开发品牌领先阵营，争霸天下，我们共同探讨。Goal1:城市发展格局趋势层面西方城市发展史，城市人居沿城市景观中心及交通枢纽聚合成为城市高、中、低三个层面的居住分化，松北、群力、哈西三雄争霸，Goal2:区域发展格局定位层面Goal3:企业战略层面最优良平整的土地，及数十亿政府资金将群力版块确定为哈尔滨城市未来10年内的城市中央生活区——CLD企业城市开发品牌战略阵营排名的决定性战役——品牌战略必备高点。总结“青梅煮酒论英雄”论2010哈尔滨地产天下英雄争天下，论英雄销售量哈尔滨市场住宅销售量呈上升状态，07至08年涨幅最低，09年涨幅最大，销售面积为393.5平方米。供应量供应量年份施工面积竣工面积销售面积061585．6607．3236.7071502698．2295.5082303．7998.3302.709（1-10月）2582．71100.8450.6单位：万平方米08年低谷后，09年出现大幅度的上升，预计2010年房地产的开发将会出现井喷局面。1月—10月，哈市商品房新开工面积742.4万平方米，占全市商品房屋施工面积的48.4%。1月—10月，哈市商品房销售面积496.2万平方米，其中，住宅销售面积450.6万平方米，同比增长36.1%，住宅现房销售面积与期房销售面积之比为0.7：1。1月—10月，哈市房地产开发房屋竣工面积96万平方米，比上年同期增长1.1倍，增幅比上年同期提高150.6个百分点，其中住宅竣工面积65.2万平方米，增长77.2%。前10个月，哈市商品房屋空置面积354.8万平方米区域内竞争楼盘详情区内竞争的楼盘2010都将开盘，保守估计群力版块的供应量超过——300万平供应量：超过300万平方米开盘时间：大部分是在明年5月份左右建筑形态：绝大多数为高层户型：在部分楼盘都以中大户型为主价格：到目前为止区内的价格战还没开始。多层供应5400元6500元起服务竞争戴德梁行的物业管理双会所的生活品质四大行服务标准、双会所的出现，区域内房地产业新一轮的竞争将以服务、品质为主。1地王楼板价4500引发品质猜想无限2天鹅湾3000米大湖3期呈现，最强力量即将实景展现3恒盛豪庭入户泛会所尊崇开启一抢而完，2期蓄势待发区域内竞争楼盘分布图区域内及附近2010所要上市的楼盘多达十多个，竞争是可想而知的。松北版块群力版块哈西版块本案产品竞争之溪树庭院小区入口广场休闲生态的居住景观洋房别墅化错层设计供热采用天棚微辐射采暖及地源制冷技术入户地下室景观后花园房间内地下室设有储藏间、多功能室、卫生间浴卫分离、客厅大面积景观窗、大开间无垛阳台、阶梯退式露台辰能溪树庭院，改变冰城对生活的理解，体现环境、产品、科技的生活将是发展主流，是户型空间变化的代表。产品竞争之天鹅湾12000平米宏大园林，三期逾3000平米生态湖景观阳台生活阳台凸窗二房二厅佣人入户门景观阳台凸窗三房二厅天鹅湾的户型设计上讲究最大的景观效果，是户型平面创新的代表。入户门主佣分离，尽显尊贵产品竞争之恒盛豪庭三房二厅二房二厅入户前厅270度大飘窗景观阳台凸窗景观阳台采用了南方时尚的“五明、大开间短进深、各空间功能区分合理”的设计理念，并适当地增加了270度的钻石飘窗、北向景观平台、南向的阳光花室、私人电梯前室、一楼进户单元的“泛会所”式设计等独特功能。产品竞争之群力观江国际交50%总房款，先发制人，但产品后劲不足，急于资金回笼，打时间差战略做为地王之一的群力观江国际，在户型上还是沿用观江国际的系列，没有多少突破，现正内部无证认购，说明开发商急于想回笼资金。六角景观卧室大景观阳台凸窗产品竞争之远大都市明珠小错层、布局合理，八角主卧结论供应需求：哈尔滨市场09年1-10月销售面积为450.6平方米，群力新区2010年市场供应将突破300万方，2010哈尔滨地产看群力，群力市场全面白热化，必须建立独特的市场定位才能打破市场的价格标准，重建市场的品牌地位和价值认同，必须以创新的市场营销方式才能突破市场，建立群力第一的市场地位，赢得销售的完胜。产品竞争：哈尔滨地产市场在户型上从平面到空间都有创新，溪树庭院建立产品样板，天鹅湾打造3000平大湖缔造环境高点，恒盛豪庭采用了南方时尚的“五明、大开间短进深设计理念设阳光花室，270度飘窗观景，入户大厅泛会所，凸现尊贵身份；12亿18亿地王虎视眈眈市场先声夺人，我们必须建立突破性的产品价值才能立于不败，再造传奇；服务竞争：国内顶级服务行、双会所的出现，房地产的竞争将向服务与品质转变，会所是高端物业的标准展现，高端物业只有配套以高端服务会所设施才能建立项目的人文高点；结论：冰城的房地产已经步入全面的竞争阶段。思考？哈综开群立项目如何三分天下，鼎足而立？群立三甲，誉满冰城呢？我们必须突破！必须创新！“今天下英