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商业地块招商策略建议对于整体开发商而言，无论商业业态和量体如何规划，开发时程和模式如何进行，到最终是要落实到招商来实现。招商策略和招商绩效是整个土地开发投资中最关键的环节之一。除了地块本身的开发规划及高科技园区整体的发展前景将吸引潜在投资商商争取参与目标地块之开发之外，优惠的奖励投资条件的完善、有效率的行政服务也将可提高投资者对开发目标地块的信心与兴趣。以下从为整体开发商的拟订地块招商策略的角度出发提出商业地块招商策略的预期目标、策略建议、招商方式建议和配套措施建议等。一、预期目标确保目标定位之达成性高科技园区目标地块的商业目标定位为“国际商务中心区”。这个根据宏微观经济态势、高科技园区整体现况与未来发展以及结合目标地块自身条件，特别是对周边环境的大胆预测下做出的基本结论，是一切规划、开发和招商引资动作的基础。因此，确保达成此目标是为招商的工作主轴。确保整体开发进度之时效性无论目标地块开发是分期开发抑或一次性开发，从时间和效度看，招商的另一个重要目标是为了配合整体开发进度的需要，及时让合适的投资商进来进行后续开发动作，以便掌握整个高科技园区发展的契机，确保高科技园区发展公司作为一个整体开发商的经济利益。所谓“机不可失，失不再来”，招商如果不能完成这样一个时间和效度上的目标，无疑会损害整体土地开发商的社会收益和形象效益。确保商业服务之完整性目标地块的商业服务是为整个高科技园区，特别是为在临近区域生活和工作以及往来商务人员提供的。招商的首要目标应该确保投资商具备为基地周边持续增加的消费群体提供完整性的商业服务的能力。二、策略建议以高起点规划创造市场策略1．商业设施的生存和持续经营需要足够的人潮来支撑。目前目标地块的商业设施主要是以往来高科技园区的商务、参展及赛事之人潮的需求为主要考量，开发策略上首先要满足目前可以带动的商业消费（购物中心和餐饮娱乐）和商务（酒店）需求，而后才是考量这些规划对邻近地区人口的吸引。2．利用具有亮点和特色的娱乐设施以及目标地块本身的鲜明建筑景观设计（如周边的唯一地标性建筑摩天大楼等）吸引商务和观光人口的驻留。其中，特别是具有极强购买力的昆山台商台干消费群体，既可以作为目前潜在消费者考虑，也是未来高科技园区新移入人口的主要来源之一。长期投资人优先策略1．目标地块作为高科技园区核心区域的黄金地段，其无形资产和未来的潜在经济概念对投资商具有较强的诱惑力，但是，基于整个目标地块的定位和经营考虑和目前整个安亭的现状考量，以短期投资开发创造利润为目的的开发商很容易让目标地块的整体开发受到损害，也不利于其它开发商和未来的投资经营者获得持续的经济利益。目标地块的开发作为核心贸易区内集聚人气和展示企业形象的特别地段，中长期的社会和经济效益必须在招商策略上予以重点考量。2．为达成此一考量，招商策略上建议采取长期投资人优先的策略操作。在招商具体实施过程中上，对具有实力和计划长期在目标地块投资乃至高科技园区投资并看重中长期投资收益的开发商应该优先考虑，力求延揽这些开发商成为目标地块潜在开发者中最中坚的一群，而不断摒弃那些旨在通过土地开发快速出售走人的开发商。长期投资人优先策略成为招商策略中需要重点考虑的环节。规划内容弹性较大策略如果投资商提供更先进或创意之商业形态，整体开发商有必要配合投资商在政策面、规划面、建筑面和投融资面得到更大的资源，力求在整个高科技园区真正树立一面旗帜和至少一个亮点，既丰富目前单一由F1赛车带来的旅游观光的风景，又为往来核心贸易区的商务展览人士提供了一个集商务办公、休闲、购物、娱乐和餐饮乃至居住的综合服务的都市中心的效应。合作开发策略在地块的开发过程中，开发商和投资商合组项目公司进行开发也是一种常见的项目运作模式。基于资金和政策以及收益风险等方面的考虑，有些投资人会要求和整体开发商合作开发其中的子地块。在开发的具体实施上，如果不违背国家的政策和上级母公司的意愿前提下，考虑多种开发模式特别是与投资商合组项目公司的模式无疑有利于双方以及多方的利益，有利于调动各方投资的积极性和降低风险，并掌握开发方向与质量，这也是国家当前政策所支持的。三、招商方式建议业主可考量本身能力与资源，自行进行或委托专业团队进行招商。1．招商会招商会是为政府部门或大型机构团体在国内外举办的规模较大的综合招商活动，由组织者组织本地区或本系统的有关部门和行业的招商单位和人员参加。其主要特点有：会议场面较大，社会综合效应强。通过政府或对外有影响力的机构等各种渠道，广泛邀请客商参会。对外公布招商的项目多，投资的区域和项目规模较大，行业涉及面广。会议组织形式为松散型，参加招商会的各个部门组织上受招商会组织者统一管理，业务上可独立开展对外业务洽谈，进行招商活动或贸易活动。2．投资研讨会投资研讨会是招商组织在国内外举办的招商活动，其特点有：规模可大可小，由组织者视情况而定。除主办单位外，一般邀请当地工商会、经济组织为协办单位，共同邀请所在地的商会和经济组织的会员等客商参会。会议目的明确，招商项目重点突出，收效较佳。3．项目介绍会项目介绍会是招商组织在国内外组织举办的小型专项招商活动。其特点是：规模较小，多是单个项目介绍或多个项目联合洽谈。邀请客商针对性较强，范围易于控制。项目的洽谈可较深入、细致。4．媒体信息发布会信息发布会是招商组织在国内外举办的发布招商信息的招商活动。由招商组织向各界介绍本地区的投资政策和投资环境，推出招商项目，发布各种招商信息。信息发布会目的是为了提高项目的知名度和可靠度，并表达整体开发商对项目的信心与投入。四、配套条件之建议招商的成功还需要站在其它配套条件完善的基础上。建议应在招商开始或进行中陆续完成以下工作：1．基础建设完整且到位；2．提供投资优惠税率；3．提供优惠融资利率与额度；4．提供具吸引力之土地批地价格；5．承诺及协助解决动、拆迁问题；6．开发内容之条件弹性与可讨论性；7．行政程序简化与便捷作业通道；8．配合投资人所提之后续招商策略。