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目标成本及招标管理技巧周世艾2011年9月3日内容龙湖的目标成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理内容龙湖的成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理成本管理的基本方法……目标成本管理为什么要进行目标成本管理目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益目标成本管理的作用目标成本管理内容……目标的确定与控制两方面编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正实际成本与目标成本进行比较，对目标成本进行后评估龙湖项目制成本管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监龙湖项目部主要职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证项目部的成本职能…项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控实行项目管理制后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员目标成本管理原则以项目为管理对象，项目的完全直接成本测算分解不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标成本测算的基准经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）整理建筑标准、产品配置市场价格及其走势的准确把握相应项目工程造价历史成本数据参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本控制•正向测算：•测算依据（规划指标、产品标准、市场情况、历史成本数据）•测算方式（估算、概算、预算）•团队工作•反向倒逼：•确定销售价格水平；•确定利润要求；•反推计算成本目标成本测算的方法目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本目标成本形成动态及责任成本执行土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过审定存档土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算成本科目成本取值范围适用标准备注土地投资可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0225-250（土地面积）容积率1.4左右250-400（土地面积）容积率2.0以上环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积人防地下室2300-2500元/地下室面积会所3500-5000元/会所面积教育用房1500-1800元/教育用房面积底商1500-1800元/商业用房面积管理用房1500元/管理用房面积成本科目取值范围适用标准备注土地投资可研阶段别墅项目2200-2400建筑面积双拼毛坯2000-2200建筑面积联排1800-2000建筑面积叠拼多层1500-1600建筑面积普通1600-1800建筑面积高档小高层1600-1800建筑面积普通1800-2000建筑面积高档高层2000-2200建筑面积普通2200-2400建筑面积高档项目启动阶段成本测算项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段的成功标志项目启动会目的对项目进行沙盘推演，设定产品定位，营销方案，实施计划，成本控制，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目具体指标，达成共识主要内容（成果）1.《项目定位》《项目建造标准》2.《体验区选址、定位及开放计划》3.《项目一二级计划》（《项目分期、材料供应方式范围》）4.《项目目标成本（启动）》（《项目合约规划》）5.《投资分析模型（启动）》6.《方案设计任务书》7.《景观方案设计任务书》8.《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）9.《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》设计阶段成本测算与分解工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算设计阶段成本测算与分解主要是对方案设计、初步设计的成本测算和分解方案设计、初步设计是设计阶段成本控制的重点初步设计目标成本经审批后，是项目的执行目标成本方案设计（概念设计）初步设计（扩初设计）施工图设计项目设计阶段成本控制投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高设计阶段投资控制效果概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区设计阶段投资控制效果图35方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断36重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层总用地面积平方米45975.6容积率2.5建筑占地面积平方米10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%31.53%总建筑面积平方米150528.61）地上建筑面积平方米1149362）地下建筑面积平方米35592.6其中地下车库面积平方米29403.4高层与小高层、花园洋房的的成本比较容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积，获得最大销售额和高额利润。某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积217,543217,098容积率1.51.5内部收益率％16.87%22.15%净现值元2,1663,439限额设计确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点建筑选材与各类构造做法结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造强电设计方面主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、容量和台数选择合理敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理弱电设计方面弱电各系统功能和设备选型合理各系统管线走向布置合理给排水设计方面设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便主要的设备材料选用经济合理综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种案例：方案设计阶段成本测算与分解方式之二，按项目实体分解方式之一，按合同计划分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联，一般重点采用“按合同计划分解”目标成本的分解方式分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标按合同计划分解：项目合约规划目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同原则随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价项目实施阶段成本管理工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。结合合同或预算造价对目标成本进行调整。合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整动态成本管理动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合