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www.cnshu.cn中国最大的资料库下载www.cnshu.cn中国最大的资料库下载371.宏观环境研究1.1苏州市简介苏州市位于江苏省东南，太湖之滨，东依上海，西临无锡，南接浙江，北靠长江。京杭运河贯穿南北。苏州已经有2500年的历史了，是一座著名的历史文化古城。苏州市自1983年3月地市合并，2001年初吴县撤市建区，2002年苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间。全市现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘区)7个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江５个县级市，121个镇。市区１６５０平方公里，古城区14.2平方公里。总人口583.86万人，市区人口是212万人。2003年以来人口自然增长率为0．08‰。年末全市户籍总人口590.97万人，其中市区总人口212万人。苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。有西晋文学家陆机，宋代政治家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派”唐寅、文征明，清苏州城区及各板块的位置图www.cnshu.cn中国最大的资料库下载www.cnshu.cn中国最大的资料库下载代及近代文人顾炎武、俞樾、章太炎等。绘画、书法、篆刻、诗文等艺术形式在苏州流派纷呈。中城观点：从总体人口环境来看，人口基数偏小。全市常住人口中，市区人口为212万人，市区内居民对住房需求的基量规模不是很大。但城市人口偏低也意味着未来城市化进程中蕴藏的巨大的市场潜力。另外，家庭规模小型化将引发对住宅产品更大的和多元化的需求。1.2文化教育苏州地处长江三角洲，是吴文化的形成中心。吴文化经过两千多年历史的沉积，已取得了令人瞩目的成果。从物质层面看：有苏州古城以及在其基础上形成的水巷风貌；有巧夺天工被列为世界文化遗产的古典园林；有精工细作的苏州丝绸；有名列全国四大名绣之一的“苏绣”；有古朴凝重的“香山帮”建筑；有精细雅致的吴中工艺等。苏州人由于历史文化根源，特别重视文化教育，尤其是对于子女的教育，而自身对接受再教育、更高层次教育也有着强烈的需求。1.3交通环境苏州东临上海，沪宁高速公路直达上海，苏嘉杭高速公路北接苏州、南通长江公路大桥，南连杭州、嘉兴、乍浦港；312国道可直达无锡；312国道、苏沪机场路，南部的苏嘉杭高速公路、205省道、苏震桃公路、木（渎）东（山）公路，西部的沪宁高速公路、以及正在修建的城市外环线，构造出了一个高等级、立体化、开放式的现代化大交通体系。2003—2007年的五年内﹐苏州将计划投入365亿元﹐在市区推出两百多www.cnshu.cn中国最大的资料库下载www.cnshu.cn中国最大的资料库下载个道路﹑桥梁建设和改造项目﹐其中桥梁约222项﹐总长超过1000公里﹐包括中心城区﹑园区﹑新区﹑吴中区﹑相城区以及对外的道路交通。中城观点：交通是城市发展的脉搏，是城市发展的重要促进因素，对城市的发展起着举足轻重的作用。而城市的发展必将会带动房地产业的发展。苏州完善便捷的交通体系必将给予苏州经济发展和城市建设最强劲的推动，本案的发展可借助城市发展的有利资源。1.4经济环境2003年1-9月苏州市完成国内生产总值1898.6亿元，基础设施建设、房地产开发、工业投资成为该年苏州市投资的三大主流。全社会固定资产投资总量达1029.91亿元，居民可支配收入绝对额9483元，在省内位于榜首。苏州实现地方财政一般预算收入121.13亿元，完成工业总产值3456.17亿元。今年以来，苏州市经济继续保持良好的发展态势，收入稳步增长，市区居民的生活质量不断改善，但收入差距仍然较大。www.cnshu.cn中国最大的资料库下载www.cnshu.cn中国最大的资料库下载2.房地产市场发展趋势2.1总体发展情况在工业经济的强势带动下，苏州的城市建设高度发展，房地产市场保持了快速的发展态势。房地产业已经成为苏州继工业经济之后发展起来的经济支柱产业。从2003年苏州房地产市场的几个主要经济指标可以看出，苏州市房地产市场的开发现状有以下明显特征：房地产投资达历史最高2003年，全市共完成房地产开发总投资177.94亿元，比上年增长65.8%。竣工面积779．2万平方米，销售各类商品房575．4万平方米，销售额达146．9亿元，达到历史最高水平。苏州市房地产业受工业和大规模的城市建设的拉动，近几年来保持了较大的增幅。2.2特点研究2.2.1苏州房地产市场发展落后于长三角发达城市苏州市的房地产市场发展与长三角的房地产市场发展有着不可分割的联系，同时长三角的房地产市场发展将带动苏州房地产市场的快速发展。从整个长三角区域看，房地产开发投资总体处于上升阶段。长三角的房地产是从1997年开始进入新一轮发展高潮，持续了三年，2001年进入小范围的调整期。而苏州房地产市场自1997年启动，2000年下半年达到发展高峰，2001年经历了小幅度调整，一路平稳发展。2003年即使受到“非典”的影响，仍然保持了较高的增长速度。结合2003年土地拍卖量及开复工面积的迅速增加可知，2003-2005年，市场有效www.cnshu.cn中国最大的资料库下载www.cnshu.cn中国最大的资料库下载供给将出现大幅增长。2.2.2房地产高速发展近几年苏州房地产市场发展迅猛，尤其是2003年，是房地产市场开发投资增长最快的一年。房地产总投资(亿元)总施工面积（万平方米）商品销售额(亿元)销售商品房面积(万平方米)2002107.341467.06116.4539.712003177．942576146．9575．4增长65．77%75．59%26．2%6．61%2004年计划——1000（预计）分析以上数据发现：苏州房地产开发投资保持着强劲上升的势头，虽每年销售商品房面积增长速度不快，但在市面上有供不应求的现象。如除去投资客户，那么，苏州市房地产需求目前每年550万平方米左右是正常的需求指标，因此房地产市场发展空间很大。2.2.3商品房价格持续攀升近几年年来苏州市的商品房价格持续攀升，除了市场发展的自然规律，其主要原因有：一是由于前几年苏州房地产供应量不足，房地产市场的有效需求没有得到满足，市场出现缺口，造成供小于求的情况，所以出现了价涨量升的效果；二是苏州房地产于长三角其他城市相比价格一直处于低谷，上涨也就成为必然趋势了；www.cnshu.cn中国最大的资料库下载www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三是苏州土地实行储备制后开发用地一律通过招标、拍卖使用，导致土地价格持续上升，使房地产的开发成本增加推动了房价的上涨；四是近几年苏州市的居民收入水平迅速增加，而股市又不景气，所以市民对房地产的投资力度加强了。2.2.4苏州市房地产业具有巨大的后发优势苏州市是全国闻名的园林城市，和杭州被并称为人间天堂。苏州还获得了联合国教科文组织评定的“国际花园城市”的荣誉称号。近年来苏州房地产正以惊人速度发展，在“可持续发展理论”的指导下关注人居质量，打造富有江南特色的真山真水“园中城”。绿化面积几年内成倍增长，苏州的居住环境得到大力改善，这也为房地产业的后续发展提供了良好的条件。虽然苏州今年的房地产入市量会出现历史最高水平，但是随着市场的理性调整，势必会进入成熟而理性的发展阶段。而且苏州资源多，工业资源、文化资源等会转化成实际的优势，这些都将在今后市场发展中表现出来。2.2.5苏州房地产竞争层次比较低，开发企业进入调整期苏州市房地产开发公司有600家左右，很多是从国营企业转化过来的。60%以上是中小企业，没有经过充分竞争洗礼，一直处于小规模、非理性、非集团式的竞争。这种竞争就像打游击战一样，进入阵地时讲战略、战术，游击战时只讲战术。苏州房地产空间很大，本地开发商的核心竞争力没能得到充分的提升。不进行适应性的调整，就可能被淘汰。一个是被外地开发商淘汰，一个是被当地消费者淘汰。没有规模又不会运用现代的手法的开发企业将无法积极跟进，产品的品质也很难在短时间内得到提升。中城观点：预测2004年苏州房地产业将面临一次“洗牌”，发育不良的中小开www.cnshu.cn中国最大的资料库下载www.cnshu.cn中国最大的资料库下载发商会被淘汰出局。2.2.6外埠地产商纷纷抢滩苏州地产进入2003年，大批外埠开发商挥师苏州，“浙江兵团、上海兵团”等大举“进攻”苏州房地产市场。相对于苏州本地开发商，“浙军”明显拥有人才和资金优势。此外，如浙江国际嘉业、天津的顺弛和上海复兴都携大量资金而来，纷纷介入到苏州的市政建设和小区开发中来。这些集团和资金的介入，无疑会成为苏州市房地产业向前发展的加速器，同时也加大了房地产的竞争，使苏州的房地产市场更快的步入成熟理性的发展轨道。中城观点：究其原因，苏州是历史文化名城，历来就有人间天堂的美誉。更重要的是苏州近几年工业发展突飞猛进，经济飞速发展，居民收入水平迅速提高，为房地产开发提供了可观的利润空间，因此吸引了大批外埠地产商抢滩苏州市场。2.2.7房地产市场供求关系发生变化至2003年底，苏州房产正从高投入、高回报的“青春期”迈向平稳成熟发展时期。人们的消费观念正从理想化的单一高标准要求逐渐走向多样化、个性化、理性化。房产市场正逐渐归于理性、冷静。经过第一轮的购买后，市场对高档住房的需求已有所减少，加上房屋预售和银行贷款的影响，前一轮涨价已经透支了相当一部分市场的潜在需求。目前苏州市房地产市场供求结构性矛盾比较突出，主要表现在大户型、高档商品房市场已趋向饱和；建筑面积１２０平方米以上、价格在5000元以上的高档住宅将率先达到供需平衡；而建筑面积在８０平方米以下的小套型商品住宅，面向中低消费者的商品房房源却明显不足。据调查，目前市场上仍在销售的大多是高端产品，而中低端产品目前www.cnshu.cn中国最大的资料库下载www.cnshu.cn中国最大的资料库下载市场已无存量。中城观点：随着城市发展，未来几年中青年阶层将是购房的主力，因此也就相应地出现中小户型需求量增大的趋势。而大户型出现相对滞销的症结的原因是：房地产市场近两年面对高端客户的产品供应充足，导致高端产品销售速度放缓。2.3当前房地产市场存在的主要问题房地产迅猛发展的同时，苏州房地产发展由于不成熟而存在着相应的问题，表现如下：www.cnshu.cn中国最大的资料库下载2.3.1各板块房地产发展不平衡东部板块、西部板块发展迅速，而南部与北部发展相对滞后，拖后了整个城市的发展，使得整个城市的发展极不均衡，房价上也出现了东高西低、南高北低的局面。2.3.2存在房地产投机现象目前苏州房地产市场已出现温州的炒房客，目前整个市区房地产炒做的成份大概占到10%~15%。温州炒房兵团的介入也是房地产价格一路攀升的重要因素，但这种价格上涨是不理性的，因为他们买房并不用来居住，这部分房子仍然在市场上流通，没有真正进入使用者手上。如果多数购房者认为现在房地产市场上存在的房产炒作及投机现象十分猖獗，在对市场前景看淡的情况下自然会对房价的上涨持保留态度，进而持币观望，长期如此必然造成房价下降。www.cnshu.cn中国最大的资料库下载www.cnshu.cn中国最大的资料库下载2.3.3土地放量过大且取得价格不一致苏州市土地拍卖一览表编号成交日期地块位置占地面积（平方米）建筑面积(平方米)成交价用途中标单位01-A-101年10月15日辛庄北环路南260772.7312927.218687万元居住浙江国际嘉业房地产开发有限公司01-A-201年10月15日东北街百家巷6号30009.633010.66002万元居住苏州市房地产开发有限公司01-B-101年10月13日盘门路235号27902.639063.65050万元居住商办新盛房地产综合开发有限公司01-B-201年10月13日留园路70号30508.121355.74360万元居住基础实施综合开发有限公司合计拍卖土地4块34919340635734099万元02-A-102年4月8日吴中区宝带东路南侧、太湖东路北侧140193.92944071890元/平米居住苏州吴中区房屋建设开发总公司02-A-202年4月8日西园路