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WORLDUNION本报告是严格保密的。1高铁加速度珠城新乐章蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告谨呈：上海正正生物科技有限公司2010.12项目概况分析市场分析研究项目定位研究项目建筑规划城市背景分析项目使命分析运营模式研究WORLDUNION本报告是严格保密的。3本案位于高铁新城区，高铁站西侧，占地约1万方，属于中等体量站前区商业项目技术指标：占地面积：10427.87㎡容积率：2.0－3.0体量：3万左右绿地率：20%用地性质：商业用地停车率：0.512344区位：本地块位于蚌埠市高铁新城区，新建成高铁车站站前广场北侧，将有连廊与车站主体贯通1234本地块车站主体站前广场酒店等站前配套项目概况WORLDUNION本报告是严格保密的。4从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整体考虑本地块出租车停靠广场KTV等配套商业下沉广场客运总站酒店及商业配套站前酒店和商业，共同作为站前商业的第一站，二者一衣带水，一荣具荣，难以分割，以下作为同一整体考虑项目概况项目概况分析市场分析研究项目定位研究项目建筑规划城市背景分析项目使命分析运营模式研究WORLDUNION本报告是严格保密的。6目标一核心目标目标二目标三成功运营，推动地区增值理念创新，展示项目精华文化深植，推动文化外向度项目使命使命即方向，我们一切解决路径都是为了“使命必达”WORLDUNION本报告是严格保密的。7灵魂我是高铁门户我是城市文化新概念复合体仙蚌吐珠•文化之灵WORLDUNION本报告是严格保密的。8复合功能聚集引领高铁时代区域驱动引擎D—Demo高铁文化示范区C—CultureR—Railway项目概况分析市场分析研究项目定位研究项目建筑规划城市背景分析项目使命分析高铁规划宏观分析城市规划运营模式研究WORLDUNION本报告是严格保密的。10蚌埠新枢纽大禹的千年之梦WORLDUNION本报告是严格保密的。11京福高铁从京沪高铁蚌埠站引出，经合肥、黄山、上饶、武夷山至福州，全长813公里，全程运行时间7小时京沪高铁2011年7月通车，京福高速铁路将在2010年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站作为两条南北向高铁大动脉（京沪和京福台）的唯一交汇点，蚌埠期待着再一次的涅槃重生。高铁规划蚌埠京福高铁蚌埠WORLDUNION本报告是严格保密的。12蚌埠站的站房面积2万平米，规模大于苏锡常，并为京沪京福高铁唯一的中转站南京常州上海蚌埠京沪京福高铁局部平面示意图N苏州无锡高铁规划合肥京沪高铁蚌埠南站京沪高铁南京南站站台面积20000㎡站台面积38000㎡京沪高铁常州北站站台面积12971m2京沪高铁无锡东站站台面积10988㎡站台面积7846m2京沪高铁苏州北站WORLDUNION本报告是严格保密的。13案例借鉴商贸中心型——欧洲里尔一个曾经默默无闻的小镇，在高铁站的配套商业为其注入了怎样的功能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里尔？哪些可以借鉴的点？它的成功KPI是什么？高铁，能为一个城市带来什么？WORLDUNION本报告是严格保密的。14•区位:位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通集散地，站点周边以前是空白区域。•规模：占地70公顷•交通：环城公路、TGV铁路线经过，交通便利，离会展中心、老成区才5分钟距离•客流量：2000年与lille-flandres站人流量共2千万•功能作用：欧洲里尔成为里尔新城中心和商贸中心，是法国城市更新的一个样板，为城市带来了收益。背景:70年代主导产业(钢铁、煤、棉花)的竞争优势下降。政府决定借TGV把里尔打造为巴黎、布鲁塞尔和伦敦之间的重要交通枢纽，重点发展第三产业，TGV开通一年后，里尔就开始了跨越这三个区域的服务。“欧洲里尔”是政府表明发展第三产业决心,在TGV建设后的又一重大项目概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界会展中心步行5分钟TGV线路原有轻轨环成公路TGV线路公路高架桥欧洲里尔交通示意图巴黎里尔伦敦布鲁赛尔WORLDUNION本报告是严格保密的。15布局：“欧洲里尔”——功能齐全，布局周到，成为法国最大购物中心•里尔会演中心：展览部分建筑面积为2万m2，会议部分建筑面积为1.8万m2。•里尔欧洲大厦:办公建筑，建筑面积25124m2。•克莱迪特大厦：办公建筑，建筑面积为1.46万m2。•欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及其它活动建面为15150m2；演出大厅的建面为2810m2；里尔商业高等学校11400m2；其上高层塔楼部分的建面为4.3万m2；停车场有3400个车位•欧洲里尔饭店：97间客房，8层，两部电梯•城市公园:约10公顷，创造具有人情味的优美环境•公共空间系列:柯布西耶高架桥、火车站站前广场、里昂银行等室外公共广场、步行通道设计，方便了人们的各种室外休闲活动•二期扩建：22万m2。含600套公寓，体育设施、学校、医疗中心等公共设施。欧洲里尔TGV里尔欧洲站城市公园里尔欧洲大厦克莱迪特大厦下沉欧洲广场会演中心柯布耶斯高架桥住宅、办公住宅、办公二星级酒店购物中心银行、音乐厅、商场、商业学校欧洲里尔商业中心欧洲里尔酒店商业中心WORLDUNION本报告是严格保密的。16开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象，建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边扩建办公和住宅商业中心里尔欧洲饭店会演中心克莱迪特大厦里尔欧洲大厦1993年1月1995年1991年1994年原区域为旧城与郊区边界，缺乏商业配套，因此高档、功能齐全的商业中心先启动，满足当地需求,建立片区认知度，为片区带来与老城区截然不同的新面貌人流不断聚集，片区形象开始建立，政府建立汇演中心以进一步为片区带来更多来自世界各地的人流，打造片区特色；片区形象已被认知，TGV1993年开通，价格便宜但形象较好的酒店开始启动已满足乘坐TGV的游客及商务人士的住宿需求片区商业气氛逐渐浓厚，当地标杆性企业把总部设于此，树立片区高端形象，带动商务气氛的形成基地边缘地段的住宅办公的开发之后片区价值迅速升高，住宅、办公需求拉大，进一步开发住宅、办公以完善当地的复合性功能建设时间欧洲里尔WORLDUNION本报告是严格保密的。17大规模、多功能、休闲舒适的环境是吸引客户的关键点与旧城截然不同的建筑形式和风格商品和功能齐全：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、艺术俱乐部和演出大厅里尔规模最大的购物中心：140家店铺，大多数品牌商店都能在这里找到公共空间的氛围营造：在广场里摆放多彩的郁金香雕塑干净明亮的环境让人享受其中游客的评论“靴子型”克莱迪特大厦规模庞大、商品齐全的购物中心多彩的郁金香雕塑欧洲里尔市政公园WORLDUNION本报告是严格保密的。18“欧洲里尔”的启示：以商业驱动型的高铁站可以带动城市升级商业先启动，一方面满足周边配套，另一方面改变片区形象，建立市场认知度，形成与老城区截然不同的风格．然后启动市政设施、酒店、办公等，以形成片区复合功能，逐渐形成新城中心一期物业建面：1个商业综合体（16.44万）、1个酒店（8层）、2个高级写字楼（4万）二期扩建后规划物业比例（一期+二期）办公：商业娱乐：酒店=6：2：1在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功能复合，使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心优越的交通条件多种城市功能的融合城市新形象与公共空间的塑造通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气商业中心起到了关键的作用，将所有的商业购物设施及娱乐中心都集中到一个大型建筑基座里，并充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客商业核心驱动力得益于紧邻TGV站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市快速路在空间上保持了紧密的联系发展模式成功KPI会演中心大型设施积聚了世界各国的表演者和会议参展人员，带来了大量的人流；超大型的规模展现雄伟气势，提高了片区整体的形象欧洲里尔项目概况分析市场分析研究项目定位研究项目建筑规划城市背景分析项目使命分析城市规划高铁规划宏观分析运营模式研究WORLDUNION本报告是严格保密的。20蚌埠——水陆交通枢扭安徽省重要的工业基地作为未来京沪高铁与京福高铁的联结站和安徽省境内规模最大的高铁枢纽，蚌埠高铁客站定位为全国一流的标志性建筑。WORLDUNION本报告是严格保密的。近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，09年城市居民人均可支配收入13483元，具备较高的消费水平地区生产总值（亿元）经济发展133.8156.24191.55226.98全社会消费品零售总额（亿元）城镇居民人均可支配收入和消费性支出（元）消费支出占收入的比重住宿餐饮业高速增长，年均增幅16%消费占可支配收入比重超过70%，消费需求旺盛21WORLDUNION本报告是严格保密的。以二产为主，三产发展相对缓慢；产业梯度尚未完全形成高新技术产业开发区经济开发区工业园区：形成汽车零配件、电子、纺织、农副产品深加工四大主导产业。高新技术产业开发区：形成汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业。经济开发区：在机械设备制造、电子信息、新材料、新能源、环保节能等领域，发展新型产业。产业比例产业结构三产增加值（亿元）22WORLDUNION本报告是严格保密的。市辖区年末总人口（万人）城镇居民恩格尔系数恩格尔系数≥59%50%-59%40%-49%30%-39%≤30%生活标准贫困温饱小康富裕最富裕06-09年，市辖区年末人口平均增加率0.5%；“十二五”规划建设目标：到2015年末，市区建成区面积扩大到150平方公里、市区人口增加到120万人。城市化率在城市扩张中，蚌埠的城市化率从2000年的31%，迅速增长至2008年的41%，城市规模、容量和内涵都在发生着“加速度”的变革。城市化率的提升使城镇居民实现小康，“十二五”期间城市规模和容量将继续加速扩张人口与生活水平23WORLDUNION本报告是严格保密的。城市高站位，具备先天和规划的交通优势，经济发展迅速，人口消费能力强，珠城具备发展条件结论：珠城蕴含大发展的先决条件，潜能无限24项目概况分析市场分析研究项目定位研究项目建筑规划城市背景分析项目使命分析城市规划高铁规划宏观分析运营模式研究WORLDUNION本报告是严格保密的。蚌埠，位于淮河中下游，是全国重要的交通枢纽城市，地理位置具有重要的战略意义蚌埠，地处京沪、淮南铁路交点，与济南、上海、南昌、郑州、青岛、武汉等大城市几乎同等距离；铁路日接发能力达150列，铁路旅客发送量逐年增加，从蚌埠乘火车可直达国内20个省会城市、3个直辖市和10多个沿海城市；现代交通区位优势，营造了蚌埠市经济和社会发展的有利条件。淮河京沪高铁蚌埠合肥南京城市概况26WORLDUNION本报告是严格保密的。东部高铁新区“十二五”期间，蚌埠将进一步完善东进、西联、南拓、北跨、中优的空间布局，实施“一主四组团”发展。——《蚌埠市国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路（征求意见稿）》城市东进发展政策落实，高铁新城发展政策利好城市规划27WORLDUNION本报告是严格保密的。蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市城市格局工业集中区域，商业主要以低端临街商铺为主。城市中心区域，居住氛围浓厚，商业配套发达。传统老工业区，生活较为便利，污染严重。政务新区，居住环境良好，基础配套完善。高铁站点带动，大学城入驻，已有少量高端居住社区，商业配套缺乏淮上区主城区禹会区经济开发区高铁新城本项目地处高铁新城板块，距经济开发区约7公里，距主城区约10公里。28WORLDUNION本报告是严格保密的。由高铁和大学城带动，有较好的