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城北市场调研市调报告结构从市调结果看几大问题11月城北房地产市场分析市调总结以及未来发展趋势预测市调报告结构•一.城北市民置业特点•二.城北11月商品房价格指数•三.城北11月商品房供应与销售现状从市调结果看几大问题11月城北房地产市场分析市调总结以及未来发展趋势预测一.城北市民置业特点1.城北市民置业几大关注点2.客户群分析客户群来源客户群分类客户群特征客户群置业目的客户群置业特点3.置业心理以及行为特点特色主题风情社区（建筑风格、园林）社区配套（教育配套、日常生活配套）户型空间，户型的使用功能性和舒适度项目品质生活效率标签价值强势地段价值（公园、交通枢纽、区域级配套）物业服务品牌形象与价值样板间展示1.城北市民置业几大关注点区域价值2.客户群来源及构成城北客户构成陕北客户长庆油田客户普通居民（特别是拆迁户）和个体户大型企业员工未来的公务员客户少数其他区域客户经开客户以地缘性客户（特别是长庆油田客户、大型企业员工、公务员）和陕北客户为主客户群构成中高端客户高端客户中低端客户客户构成：陕北客户、长庆油田客户、大型企业中高层管理人员；客户特征：支付能力很强，通常选择区域内知名高品质楼盘，一般购买大户型产品。客户构成：大型企业员工、公务员、拆迁户；客户特征：支付能力较强，通常选择口碑较好的中高档楼盘。客户构成：普通居民、个体户；客户特征：支付能力一般，对价格极为敏感，难以承受中高端项目的价格。客户群可根据支付力分为以下三个层级：置业特点高端客户陕北客户、长庆油田客户、大型企业中高层管理人员客户特征置业特征陕北客户——以能源客户为主，年龄在40-50岁之间，爱扎堆，老带新情况明显；长庆油田客户——生活范围固定，通常只在北郊置业，企业内裙带关系明显，很多都是全家都在长庆油田工作，老带新的情况也比较多；大型企业中高层管理人员——文化层次很高，相对比较低调，年龄多在35-45之间，很多非西安本地人。置业经历——通常都是两次以上置业，大部分陕北客户和长庆油田客户都是多次置业；置业目的——改善居住、为子女上学方便、投资、因工作地迁移而形成的居住需求；置业需求——通常以三居及以上大户型为主；置业了解渠道——朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告。中高端客户大型企业员工、公务员、拆迁户客户特征置业特征大型企业员工——年龄多在25-35岁之间，因工作地迁移而产生置业需求，文化层次较高，生活圈子较小，难以与北郊当地生活完全融合；公务员——年龄多在30-40岁之间，因政府搬迁而来到北郊，文化层次较高，有群体置业倾向；拆迁户——因拆迁产生的刚性需求，文化层次低，地缘性非常明显。置业经历——首次置业或二次置业；置业目的——改善居住、婚房、因工作地迁移而形成的居住需求；置业需求——通常以两居和面积适中的三居为主；置业了解渠道——报纸广告、网络广告、朋友介绍、路牌。置业关注点：大型企业员工、公务员——交通距离、价格、项目品质、项目配套、生活环境拆迁户——价格、市场口碑、开发商品牌、项目配套置业特点普通居民、个体户客户特征置业特征不信任贷款买房，通常依靠长年积蓄；生活繁忙，很少有空闲目前租房住，生活环境较差；由于大部分已成家立业，家庭人口较多，更看重功能空间的数目。置业经历——通常都是首次置业；置业目的——改善目前的居住条件，为子女结婚购房；置业需求——通常以两居为主；置业了解渠道——朋友或家人介绍、路牌。置业关注点：价格、项目配套、项目品质（特别是户型和物管）、生活环境、市场口碑中低端客户置业特点3.置业心理以及行为特点11月城北放地产市场销售进入观望期，大部分楼盘销售现场买房的客户不多，相比之下看房的人群较多。随着天气转冷，年底的推进，客户买房的热情明显不如前两个月。由于受最近几个月的调控政策影响，特别是限购令等政策的出台，炒房的客户群相比前几个月稍有减少，刚性需求的购房热情不减，但是由于市场房源稀缺，部分客户群刚性需求无处释放。而近期，随着物价的普遍上涨，购房者因通胀预期而产生了明显的恐慌心理，越来越多的购房者也已经开始“该出手时就出手”。这种通胀预期的心理引发了一些购房热情。二.城北11月商品房价格指数经过了9月、10月的狂热，11月的西安楼市开始呈现出平稳的状态。从各大销售中心了解到，近期的销量出现了明显的下滑，而从市场价格来看，并未与之同步，反倒出现了平稳前行的态势。刚需依旧旺盛，房价稳中前行近期存款准备金率上调成为热议，央行为了遏止通货膨胀再次上调存款准备金率0.5个百分点，在一定程度上也加大了房地产调控砝码。新政中首付升至三成，公积金贷款政策的限制，对20%以内支付能力弱的刚需自住购房者有所影响。但是西安市场刚性需求依然旺盛，即使市场供应有所增加，仍表现出“供不应求”态势，基于CPI走高的通胀预期，以及市场上消费者“恐慌出手”的置业心态，都是目前西安置业者踊跃出手购房的重要因素。一些开发商推出新品，少数房源的供应11月临近年底一些开发商在本月推出新产品，然而新品在开盘时间就已经销售近半，从城北城北销售情况看，大部分楼盘销售率到80%，并且销售率持续不变。市场上普遍出现开发商“窝盘“现象，有些项目现场的楼房在建，有些即将封顶，对于这些准现房，开发商只出售部分楼盘，而大部分楼盘待明年建成现房发售，或有些等地铁建成，卖出更好的价钱。因此，市场上只有少数房源的供应，而且大部分楼盘进行排号认筹来控制较高的销售价格。三.城北11月商品房供应与销售特点市调报告结构从市调结果看几大问题•11月城北房地产市场宏观运行背景•城北各片区区域价值分析•各个楼盘详细信息•典型楼盘推荐11月城北房地产市场分析市调总结以及未来发展趋势预测一.城北的历史背景1.故之”龙首”，为历代王朝行政通统治中枢。2.浓厚的文化积淀3.优越的地理位置4.交通设施的落后5.到了解放后，城北区虽被定为仓储区和农业区，6.到了近代战争的原因影响，大批外地难民逃荒迅速进入北城，特别人们经常说的“道北”几乎是脏、乱、差的代表。7.因为交通，特别是铁路交通的不畅，城北没有发挥出自己的优势，整个区域的发展处于停滞的状态。西安市政府未来将北迁至城市运动公园，经开将承接城市新核心的区域功能西安市行政中心新址位于经开区城市运动公园的西南角西安市政府北迁利好：行政中心主楼预计今年10月试运行，2010年3月正式北迁市政府北迁的辐射带动作用，结合铁路北客站建设、浐灞渭河流域综合治理等城市功能区的开发，西安北部区域将成为城市发展新的增长点；进一步促进区域的配套建设和环境治理，全面改善人居环境；放大北城交通枢纽的作用，构成了城市北部的综合交通网络；利于保护大明宫遗址、汉长安城遗址等历史文化古迹，形成新的城市文化中心。城市运动公园行政中心西安向北看，城市新核心区域规划人居环境三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心——城市运动公园城市运动公园占地约800亩，种植树木近2万株，草坪十余万平米，植被覆盖率高达80%，湖水面积达3万平米；采用国际化主题园林设计理念，是亚洲首屈一指的球类运动主题公园；公园内除各类运动场地和设施外，还有各种休闲配套设施。公园主入口城市运动公园主题会所西安市体育馆浅水湾风翼广场人居环境三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心——文景公园文景公园占地161.14亩，投资2000多万元，公园内有雕塑、演艺广场、树屋、绿地、人工湖、喷泉等多种生态景观和游乐设施；文景公园为广大群众提供了环境优美的休闲娱乐场所，也极大地改善了北城地区人居环境和生态环境。西安市北城区第一座生态公园人居环境三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心——汉长安城遗址公园汉长安城遗址保护区总面积约为36平方公里，将形成“一心、一环、四个功能区”的布局结构。“一心”为文物保护核心区；“一环”为遗址四周的汉文化风貌区；“七大板块”包括遗址展示、绿色生态、东侧团结水库景观带、南侧和北侧景观带、及西侧“汉长安城之窗”景观带和反哺“经济产业园”板块。团结水库总库容200万立方米，全长6.2千米，水面820亩，两岸景观绿化带面积约为58万平方米；预计今年7月底，团结水库将实现清水入库。团结水库划分了3个功能区，包括文化功能区、生态功能区即城市滨水景观带、休憩区即休闲活动场所。城市文化生态中心，世界级公园住区团结水库效果展示人居环境区域级配套进驻经开，构建未来便利生活蓝图区域级配套启动，便利高尚生活畅想未央路凤城九路凤城八路凤城七路凤城六路凤城五路城市运动公园朱宏路明光路文景路沃尔玛超市世纪金花奥斯卡影城百老汇剧院区域级配套启动区赛高国际街区引入沃尔玛、世纪金花、奥斯卡影城三大区域级配套，预计今年9月入驻；雅荷春天三期计划引入百老汇剧院等大型配套。世纪金花沃尔玛超市奥斯卡影城百老汇剧院城市交通伴随交通网络的不断完善，经开已经成为西安的城市交通枢纽——地铁2号线、迎宾大道2号线预计2011年底通车。未央路迎宾大道朱宏路迎宾大道朱宏路区域综合改造从去年开始正式实施，将逐步成为西安市的迎宾大道、城市门户及传承古今的生态通廊。轨道交通已成为当今大型城市最重要的交通工具，西安也即将迎来轨道交通的时代；轨道交通缩短了通行时间的同时，也进一步激活了周边区域的城市化发展。城市交通伴随交通网络的不断完善，经开已经成为西安的城市交通枢纽——西安北客站交通利好引爆区域，城市网络畅通无阻西安北客站是西安铁路枢纽的重要组成部分和全国六大客运中心之一，建筑面积约22.78万平方米，总投资额达到40亿元，年发送旅客可达1300万人；建成后将开行高速动车组，不仅可缓解西安铁路枢纽的客运压力，还将发挥整合城市空间的作用，与西宝、西铜、西康、西汉、西潼、机场高速等公路相连接，并与地铁2号线“零换乘”，形成四通八达的交通网络体系。产业发展目前经开拥有四大产业区，多家国际知名大型企业进驻，成为西安的新经济增长极，同时引入大量产业人口四大产业区，新经济增长极四大产业区中心区——金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，为其他功能园区提供全方位配套服务；泾渭工业园——重点打造西部重型汽车城及西部制造业加工基地，引进了陕西重型汽车新基地、康明斯发动机、中钢重机工业园、西部有色材料基地等诸多重大工业项目；草滩生态产业园——汇集多家世界著名食品企业，是国家首批“国家级农业旅游观光示范点”之一。出口加工区——西北首家国家级出口加工基地。13家世界500强企业——经开区目前入驻的知名大型企业包括可口可乐、西门子、三菱、日立、罗尔斯·罗伊斯、ABB、海德鲁等；国内知名企业——台湾顶新集团（康师傅）、陕西重汽、山西永济西部超导、启源机电等。多家国际知名企业进驻城北区域核心价值西安向北看城市新核心城市文化生态中心世界级公园住区区域级配套启动便利高尚生活畅想交通利好引爆区域城市网络畅通无阻四大产业区新经济增长极继曲江、高新之后的又一高端居住板块依托于生态、文化、配套、交通、产业五大优势的新城市核心建国成立40年后，由于城北的功能定位，导致本区域的住宅、商服用房，写字楼等房屋建设没有较大的发展。经开区建成后，由于城北的经济迅速发展，房地产业终于走上了发展的道路。一些眼光独到的开发商，看好城北的的前景，吧目标投向这片沃土，开始了房地产开发。荣华集团、雅荷地产，安达地产、福安地产、海洋集团、等房地产项目，初步改善了城北的人居环境，随着城北房地产行业的发展，诸如EE康城、凤城明珠、海容豪佳花园、锦园新世纪、雅荷智能家园、凤凰新城、等众多房地产项目越来越多。今年来城北商品房的数量迅速增加，越来越多的人选择了城北安家置业。在城北区购房者中，本市人占到大部分，外地城镇居民所占比例次之，与本市平均外地购房者所占比例相比较，城北区外地购房者比例平均高出很多，外地人在城北置业者较多，一是因为，城北区受本市人的道北观念影响较大，不愿在此置业，二是因为外省人在城北经商者较多，如大明宫建材市场，太华路建材市场，等诸多批发市场吸引了总舵外来人群在此经商，同