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房地产金融：可遇亦可求——2007第四届中国国际金融论坛房地产金融专题聚焦资本蓝海“没有房地产的金融不完整，只有金融没有房地产永远也是一条跛腿鸭。”复旦大学房地产研究中心主任华伟教授，如此形容房地产与金融的“战略伙伴”关系。的确，金融业可以说是现代经济的核心，金融服务业同样是全球服务业中不可缺少的一环。对于地产业来说，全球任何一个国家房地产行业都需要资本和资源紧密联系，才可以实现长足的同步增长，中国也不例外。上海作为中国的金融中心，拥有着300多家金融机构，上海金融服务业的成长为上海铺平了一条通往国际金融中心的道路，也致力于成为全国房地产业的金融服务中心。日前成功举行的2007第四届中国国际金融论坛房地产金融专题，正是提供了这样一个平台，通过对国际资本蓝海战略的聚焦，网聚了在沪国际资本、银行业以及房地产企业的“掌门人”，用一种务实的方式告诉人们，当中国房地产行业进入“资本时代”，这条通向罗马之路能够走得多宽。在这里，我们所关注的不仅中国的房地产企业如何在激烈的市场竞争中通过金融日融资取得成绩，也在为境外资金探索合理的渠道、市场，从而共同分享中国城市化和经济增长的成果。最终的目标，是让房地产金融在中国成为可遇亦可求的现实！本期资本地产特别策划即将为您揭秘——在国际资本蓝海战略中，上海地位是否涨停？海外资本上演“梦幻脚步”，从中是否有迹可寻？房地产企业如何成为资本“宠儿”？在国际资本蓝海战略中上海地位是否涨停？境外基金上海楼市总投资额2006年1月-12月2007年1月-9月19.3亿美元23.31亿美元今年以来，境外基金在上海的投资热情持续高涨。宏观经济措施并没有减少外国投资者的兴趣，机构投资者仍然热衷于收购优质物业，上海俨然成为外国机构资本在国内的首选之地，成为资本蓝海的战略重城。从土地储备到开发、投资每一个环节，从办公、商业进而到住宅、甚至工业地产，外资拉开鲸吞上海滩的架势。高力国际的统计数据显示,境外基金从今年1月份至今在上海楼市的总投资额已经达到23.31亿美元，已经略超过去年全年19.3亿美元的水平。业内人士分析，虽然境外基金在上海投资项目的数量未高于去年同期，但是由于每一个投资规模都相当大，所以总的投资规模已经超过去年全年的水平，成交价格也屡创新高。事实上，在一连串令市场振奋的数字背后，在沪基金的结构、运作手段等也在悄然发生改变，从而印证了上海房地产投资环境的成熟度以及战略地位的提升。亚洲基金活跃上海“舞台”翁琳高力国际中国华东地区董事总经理以往，在上海收购物业的投资主体基本以欧美等地的基金为主，而今年，在近期对上海楼市具有浓厚兴趣的境外基金，呈现了越发多样化的趋势，亚洲投资基金在中国市场渐渐活跃起来，新加入的这些亚洲基金主要来自韩国、日本、中东地区等。亚洲基金在中国的活跃主要由两大因素导致：一方面，近几年来中国较快的发展速度吸引了越来越多境外基金的关注，在经历了一个熟悉过程后，境外基金包括亚洲基金对中国已产生了一定的了解，如今，这些基金正逐渐开始谋定而后动；另一方面，这些亚洲基金还受到了其国内某些政策的影响，如中东地区是在石油价格上涨、全球能源紧缺的情况下吸引了充裕的投资资金，韩国基金则是受到本国政策鼓励进行境外投资，某韩国基金今年就在黄浦区收购了一处建筑面积近2.6万平方米的写字楼，收购价为1.45亿美元。诸如此类有关亚洲基金的收购个案如今在上海已是屡见不鲜，是内因和外因共同激发了亚洲基金在中国的投资热情。核心基金“转战”沪上何恩凯仲量联行研究部总监近期，海外资本在上海房地产投资市场仍有成交出现，海外资本对沪上优质的房地产项目表现出收购或合作的兴趣，摩根士丹利、爱尔兰以及德国基金机构SEBImmo-bilien都创下了新的收购案例，更多的海外基金也继续在沪寻找合适的投资机会。今年海外资本呈现的一个最突出的亮点就是以德国基金机构SEBImmo-bilien为代表，通过长期持有物业项目获利的核心投资基金，开始将上海作为重要的亚洲投资市场之一，其收购报价往往根据项目当前的租金报价制定。而在07年以前，这些核心投资基金市场重心仅在东京、香港、悉尼这些成熟房地产市场。上海作为中国的金融中心和经济最活跃地区，已被众多计划在华扩张的跨国公司认定为设立中国总部的首要选择。核心投资基金“转战”沪上，本身就预示着上海房地产资本市场正走向成熟。基金大举进入上海，主要是看中了上海良好的经济发展前景所营造的整体投资环境。同时，房地产投资市场承受能力的不断提高，市场风险正逐步降低，物业流通性也相应提高，也为基金实现既定的利润回报提供了可能。69亿美元十大基金亚洲发力世邦魏理仕近日，世邦魏理仕发布2007年上半年亚洲房地产投资研究报告。本季度十大投资交易总计达69亿美元，其中稳妥资本日本(SecuredCapitalJapan)投资公司和瑞信房地产私人股本部以超出1600亿日元的高价收购工业物业投资组合，位居榜首。中国：2007年上半年中国政府继续加大房地产投资的调控力度，以保持市场稳定和避免经济过热。1月至6月间，中国人民银行对银行存款准备金比率进行了五次调整，从9%上调至11.5%，有效地减小了市场的流动性，还两次上调了银行存贷款基准利率。中国对于外商投资房地产市场的控制更加严格。但当地和外国开发商继续对中国的开发项目表现出强烈的兴趣，在北京、上海、广州等城市都有大宗投资交易发生。中国香港地区：除了看好香港持续的经济增长和乐观的经济前景外，投资者还对该城市的物业市场充满信心。豪华住宅和办公楼市场的投资活动尤为活跃，优质物业受到投资者和终端用户的追捧。日本：已出现连续9个季度的经济增长，2007年第一季度的年实际增长率为3.3%，主要受到强劲的企业资本投资的推动。鉴于日本房地产市场及大多数房地产指标都预示着该市场持续增长的趋势，投资者对日本房地产市场都持非常乐观的态度。然而，由于金融市场利率进一步增加，10年期国债的收益率从4月份的平均1.6%增加到了6月份的平均1.9%，降低了净运营收入的收益。新加坡：2007年上半年记录的投资交易总额为246.3亿新加坡元，年增长70%。活跃的发展势头主要受到开发区收购活动的推动。办公楼投资市场持续活跃，随着私募股权集团和外国基金对办公楼物业表现出浓厚的兴趣，海外投资者交易的数量和金额正在增加。韩国：2007年上半年首尔办公楼市场的强劲需求持续推动积极的投资发展势头，优质办公楼吸引了国内外投资者，其资本价值出现稳步增长。印度：继第一季度提高利率和对租金收入征收劳务税后，印度的房地产投资活动在第二季度趋于平静，主要特征为投资者对预测某阶段的价格调整表现谨慎。市场行情面临调整，但.办公楼物业则是一个例外，由于投资级别的资产供应不足，办公楼市场出现了适量的投资活动。市场需求持续供不应求，导致印度首都圈办公楼闲置率减少和租金上涨。在本季度中开发商表现出对仓库和物流的浓厚兴趣，在金融和营运方面寻求与国际仓库和物流公司的合作。海外资本上演“梦幻脚步”从中是否有迹可寻？从沪上房地产投资市场的成交情况来看，今年以来，多元化趋势越来越明显。据统计，今年上半年共有13个沪上房地产项目被外资收入囊中，收购目标不仅有办公楼和高端住宅，也首度出现了工业地产项目。摩根士丹利收购永新城2栋公寓楼；印尼三林集团收购20万平方米老西门项目；永兴国际则通过收购“新瀛国际”，间接收获了位于马当路附近“淡水湾花园”的63套物业；一家荷兰基金收购虹口区富杰大厦；美林收购港博大厦；长荣集团收购证大·五道口广场；雅居乐收购金昌摩尔大厦；未来资产收购华旭国际大厦；摩根大通收购徐家汇258号项目50%股权等，均证明海外资本对于中国市场兴趣依旧旺盛，特别是对于上海的甲级写字楼、高端住宅等物业兴趣很大。而日本的新熙地收购了外高桥物流园区总面积26万平方米工业厂房，则是外资基金在沪上收购工业物业首宗案例，开启了目标多元化的通路。近期，又有2个大型收购案例发生，分别从融资模式和资本背景来源上，再次进行了多元化的诠释。8月，爱尔兰最大的房地产公司之一的财富控股集团旗下基金正式完成了对上海虹桥上海城一期、三期以及中区广场的收购，收购总价为74.6亿元人民币，创造了上海外资收购物业单笔总额的最高纪录。9月，国际投行摩根士丹利入股中国大陆第一高楼上海环球金融中心9%的股权，该项目总投资额预计81.73亿元人民币如果按以上数据计算，大摩所持的9%股权已价值不菲。此前，摩根士丹利买下位于上海市中心城区卢湾区一块土地，面积约2.4万平方米，投资约13亿元人民币，首度直接开发超高层办公楼及多层商业地产。业内人士分析，基金愿意介入风险更大、人力资源投入更多且并不擅长的项目开发，只有两种可能：一是现有的优质收购物业越来越稀缺，二是前持有者的报价没有背离当前区域的租金价格，让基金有利可图。外资“涉猎”足迹商业地产投资呈增幅翁琳高力国际中国华东地区董事总经理今年，被基金收购的商业地产、工业地产以及住宅项目出现了较大幅度的增长。中国零售业的发展在其中功不可没。一方面，中国对外贸易的高速增长给物流市场发展提供了强劲的发展机遇，再加上根据中国入世的承诺，目前中国物流业已全面对外开放，因此，外资正大举进军中国物流市场，从而使工业地产吸引了外资的投入。另一方面，零售业收入增长速度较快也为商业地产发展带来了机遇，特别是在如今中心地区商业地产供应量较少的情况下，再加上人口增长和较快的经济发展速度，这些因素使外资更看好中国商业地产的未来前景。此外，目前外资对上海住宅物业的投资也渐渐增多。外资目前倾向于收购较有增值潜力的市中心新竣工住宅，先将其改为服务式公寓进行统一管理，再等待物业增值进行套现。写字楼仍是资本最爱叶建成戴德梁行投资部董事资本在选择投资的物业类型的时候并没有局限，只要能够带来利润皆可以考虑。传统投资多偏向甲级写字楼，是因为其比较容易管理，操作起来比较简单，在目前甲级写字楼供应紧缺的上升市场大背景下，只要物业品质好、位置好，租户好，就比较容易掌握经营和操作。因此，海外资本最初进入国内市场都是寻觅这些容易上手的项目。而一些其他物业类型比如别墅，相对写字楼、商场等物业，作为资本的投资目标来说受欢迎程度低了一些。因为别墅的投资赚钱主要是“散卖”，不像商场、服务式公寓等物业可以通过经营包装整栋出售，别墅很少有这种整批出售的情况，转手不是很容易。高端物业成为追逐目标何恩凯仲量联行研究部总监外资基金从早期一味追逐商用物业的整体收购，如今在投资者类型、投资目标和投资方式上，都已经呈现不可逆转的多元化趋势。在基金投资者方面，不仅有我们熟悉的摩根士丹利、荷兰ING、美国花旗的身影，爱尔兰、德国、新加坡、以色列以及俄罗斯的基金也频频造访沪上。在投资目标上，不仅是市中心的商业办公楼项目一直为基金所关注，其他区域高档居住物业、别墅、工业地产也成为新的追逐目标。例如去年年末，大摩收购陆家嘴中央公寓4幢楼，并将其改造成酒店式公寓以“上海新月”的名称对外招租；大摩随后收购的华山夏都A幢也变身成为酒店式公寓；而凯雷则大手笔地收购了位于闵行的别墅项目。此外，花旗的投资目标也不局限于市中心的商业地产项目，收购闸北区的大宁生活广场的办公楼部分就是一个典型。“热钱”金科玉律待价而沽的大鳄做派何恩凯仲量联行研究部总监麦格理银行、高盛、荷兰ING旗下的增长型基金，其特点是追求高回报，投资期限较短，一般为3-5年，因此，往往选择发掘一些价值被低估的物业，或者通过改善物业品质来实现短期内在价值的提升。麦格理银行2004年底从凯德置地手中整体收购新茂大厦，高盛旗下白厅基金收购高腾大厦，包装后二度出手，都属于这类范畴。但是，接手这类项目的同样是海外基金。此类基金我们一般称为核心投资者，他们投资有稳定现金流，低风险的商业地产项目，并可能较长期的持有。香港富豪李嘉成在回答记者提问时常用的一句话，似乎可以解释大部分基金的收购项目后的心态：“我们从来没有打算出售这个物业。除非有合适的价格。”转手或持有皆为获利叶建成戴德梁行投资部董事目前已经出现了很多基金转手获利的案例。海外资本对于项目是长期持有还是转手，是出于各自的投资战略，有些