地铁站建设带动下城中村地区改造策略_以广州市嘉禾地区为例

地铁站建设带动下城中村地区改造策略——以广州市嘉禾地区为例刘松龄摘要：在研究嘉禾地区发展现状特征基础上，指出改变城中村发展路径，协调城村关系，是嘉禾地区发展的必然方向。地铁站建设是推进地区发展的关键动力，借助地铁站点建设，采用拓展多种功能；因地制宜，分区制定策略；循序渐进、互动推进等策略，逐步实施嘉禾地区城中村改造。关键词：地铁站城中村改造广州嘉禾1.引言城中村改造是城市研究中最为热门的话题之一。早期研究对城中村的探讨以揭示城乡结合地区城中村用地、经济、社会等各方面的问题（郑柯炮,张建明；1999李培林，2002），摸索城中村形成机制（张建明，1998）等为主，但对“城中村”问题批评、揭示得多，实际可操作性的指导少（李立勋，2001）；近年城市对城中村改造步伐明显加快，在详细的调查研究和对城中村问题进一步认识的基础上，侧重于对城中村改造实施模式、实施政策等研究（如陈敦鹏;喻乐军，2008；周素红等，2009），面向实施，更强调可操作性。在城中村改造实施策略中对城中村改造动力的把握至关重要。改造动力包括了内部动力和外部动力，内部动力主要是来自村自身的改造需求，外部动力是来自城市的可供村改造所利用的发展机遇。城中村经济对外部的城市化地区依赖性较大，显然，对于城中村改造而言，对外部动力的充分把握是至关重要的，不仅可以平衡城中村改造所需要的大笔资金，还可以为村发展获取长期稳定的经济来源，从而较好的解决城中村问题。在促进村改造的城市各种发展影响中，轨道交通建设对城中村改造的影响值得关注。近年，特大城市的轨道交通建设进入高潮期，例如2010年上海地铁计划建成长度将达400公里1，广州将达255公里2，轨道交通覆盖范围已从中心城区延展城郊，其中有不少轨道交通站点位于城中村密集的地区。轨道站点建设对周边土地价值大幅的提升作用，对城中村发展的形象、经济发展环境的巨大改善潜力，无疑使站点周边城中村改造具有很大的可行性。同1摘自《上海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》2摘自《广州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》2542时，轨道站点周边土地利用存在一定的规律性，如何利用这些规律为城中村改造所用，提高城中村改造的效率是一个值得探讨的论题。本文将以广州白云区嘉禾地区为例，探讨在地铁站点建设的带动下城中村改造策略。2.地区发展概述与地铁站建设的影响2.1地区概况嘉禾地区位于广州白云区中部，范围为105国道，白云四线（规划），机场高速、华南路围合而成的区域，总面积约为18平方公里，主要涉及3个街道，8个行政村。从区位上看，嘉禾地区处于广州市中心和白云国际机场的中点，到达两地车程在15分钟左右，与中心城区联系便捷而又位于白云国际机场“空港经济区”范围以内，区位条件优越。同时，嘉禾地区现状又是典型的城乡结合地域，城中村建设用地数量众多，布局零散。据统计，地区范围内城市建设用地仅占29.61%，村建设用地比重达44.40%，目前尚有超过400公顷的农用地（非基本农田保护区），比起开发强度较高，用地紧张的周边区域，嘉禾地区仍有较大的土地开发潜力。2.2嘉禾地区发展面临的问题2.2.1“村”的问题：路径依赖下的发展困境嘉禾地区现状是以工业为主导的地区，从就业人口的统计来看，工业就业人口占地区总全部就业人口81.8%。外来投资的低端的加工工业（纺织服装、鞋、帽制造业，文教体育用品制造业，塑料制品业）占比重较大。第三产业方面，教育、住宿餐饮比例高，普通商贸业也不发达，说明嘉禾地区以产业工人为主体的消费人群消费能力不强。各村集体的出租物业中，作为商业、办公、仓库用途的物业比重并不高，住宅和工业的物业占了绝大部分，可见嘉禾地区的第三产业主要是为本地的工厂所服务。嘉禾地区现状是一种典型的城中村经济发展模式：低廉的场地（村集体的房产出租）和劳动力价格——低层次的劳动密集型工业发展——大量的产业工人——村出租经济（住宅、商业），产业根植性脆弱。这种产业发展路径在过去固然能保证村集体、村民都可以有比较稳定的收入来源，但由于城乡二元制度的存在，在没有产权保障前提下，村物业投资开发存在较大的不确定性，区内厂房仓库以临建为主，部分甚至没有办理任何的报建手续，由此决2543定了租金维持在较低水平，地区交通发达、邻近机场等区位优势完全得不到体现。而近年，受广州市区“退二进三”还有国际市场产品需求萎缩等影响，区内工业、仓储倒闭、搬离，导致了出租经济萎缩，对村经济冲击很大，各村面临着发展的困境。2.2.2“城”的问题：城村共存诱发的多种矛盾嘉禾地区东望白云山，生态环境良好，交通便利，是理想的居住地。区内105国道沿线地区已开发万科云山、时代玫瑰园等大型现代化居住小区，现新盘均价在9000元/m2以上。在空间上，嘉禾的城中村社区与这些现代化楼盘是紧邻的，这些城中村用地的价值应该与楼盘接近，但实际上村物业价值却远远低于它们应有的价值，从而形成了两种完全不同的社区只隔一墙的现象，诱发了多种矛盾：1.利益主体不相一致导致了两种社区在公共服务设施、市政设施、交通设施难以进行共享；同时两种社区居住群体的经济收入、社会地位等差异过大也可能导致一些社会问题。2.嘉禾地区对外交通干线众多，对外交通发达。但组团内部路网尚未成形，甚至村与村之间、各楼盘之间交通都不能互通。3.城中村社区由于管理滞后，脏乱差情况突出，与现代化居住区在空间形态上对比强烈，严重影响区域的形象。总的来说，嘉禾地区代表了城区边缘城中村密集地区现状共同面临的发展困境，在城市经济快速发展、土地价值不断提升的背景下，村原有的发展路径已经难以为继。改变城中村发展路径，协调城村关系，是嘉禾地区发展的必然方向。2.3地铁站建设对嘉禾地区发展的影响对于嘉禾地区来说，摆脱现有发展路径，促进产业升级，实现转型以改变现状面貌的迫切性更为强烈。一方面，嘉禾地区虽然位于“空港经济区”范围内，但受空港的直接影响不及北部人和、钟落潭等地区。另一方面，嘉禾以南黄石、三元里等地区受白云新城这一大型项目的促进，在发展商业、商务办公等方面具有一定优势。嘉禾地区亟需一个强有力增长点的带动，将外部机遇、内部的优势转化为经济发展的实际动力，避免在区域共享发展机遇背景下被边缘化的可能。嘉禾地铁站建设正是嘉禾地区发展的关键增长点，它位于整个嘉禾地区的中部位置，目前正在施工，预计2010年能投入运行。相对于周边其他地铁站所在地区，嘉禾地铁站建设对地区的带动作用更为明显：25441.嘉禾地铁站是广州地铁2、3号线的换乘站，规划中的广从轻轨线也可能经过嘉禾。通过地铁不须换乘即可直达机场、天河北、珠江新城、白云新城、琶洲等重点地区。2.嘉禾地铁站站点现状仍然是一片空地，用地条件相对充裕，地区整体空间布局调整的可能性较大。3.依托地铁站目前已有确定的大型项目建设，如家和汇购物中心、广州市疾控中心等，起到一定的开发带动作用。嘉禾地区应当借助地铁站建设对站点周边区域土地价值、用地功能的促进效应，及时推进城中村改造，释放村土地价值，提高村民生活质量，实现发展的转型。3.嘉禾地区城中村改造策略3.1充分利用地铁站点拓展多种功能城中村改造的根本动力是村属土地价值的上升及发展机遇的增加。嘉禾地铁站建成对周边地区土地价值的提升是嘉禾地区城中村改造的根本动力。因此改造策略须根据地铁站点周边地区的土地利用特性。一般而言，地铁站尤其是大型换乘站附近会形成高密度的开发（徐循初，2007），周边土地价值高，适于发展商业、办公、餐饮、娱乐等功能，土地混合使用的可能性也越高。城中村改造方案推进困难的一大原因是旧村现状建筑量已经很大，而改造后的新村须兼具安置、补偿（弥补拆建的费用）、发展（提供稳定的租金收入）三重功能，在功能不变的前提下建筑量只能有增无减，导致方案无法实施。但在地铁建设带动下，租金远高于住宅的商业等功能发展起来，在保证村民合理住房面积前提下，通过住宅与商业等功能的一定比例等收益置换，既保证同样的开发收益又能大幅减少建筑量，最终通过确权和调整用地功能达到提升租金，保证村民收入稳步上升的目标。在合理研究地区市场容量前提下，计算商业、办公、餐饮等功能规模和置换的旧村住宅面积，一方面满足地区对综合功能的需求；另一方面在保证合理减少地区的总开发量，保证规划方案实施。25453.2因地制宜，分区制定策略地铁站点周边地区土地利用呈圈层式分布。根据经验（参见许晨辉，张志强，2003；刘保奎，冯长春，2009等相关研究）轨道站点周边5-10分钟步行距离范围（约500-800米）是轨道站点的直接影响范围，地铁对周边土地价值有较大幅度提升作用，适于发展商业、办公，居住等功能，土地混合使用程度较高；800-2000米（自行车5-10分钟车程）为轨道站点的间接影响范围，轨道站点对于这些地区土地价值有部分影响作用，功能也比较纯粹，以居住为主。2000米以外地区受轨道站点影响微弱。正因为这种圈层式的土地利用特征，对嘉禾地区离地铁站距离不同的城中村，须因地制宜的采取不同的策略。离地铁站较近的村（500-800米），土地价值提升幅度大，改造动力充足，应优先实行改造，可采取全拆全建的方式，功能侧重于发展商业等用途；而离地铁站较远的村（800米以外），土地价值提升幅度不大，可选择的开发功能也不多，对此应合理评估改造的投入收益，采用部分拆除重建，局部改造，综合整治等措施，甚至采用暂缓改造，仅配置适合公共、市政配套设施的措施。对于站点2000米以外的地区，因为受地铁站点影响很小，村改造主要考虑其他发展动力的影响。3.3循序渐进，互动推进地铁站点圈层式的土地利用特征可能会产生不同城中村改造实施力度不均衡的问题。从整个地区整体发展考虑，一个城中村地块改造完毕并不是终点，而是要为下一个城中村地块改造创造条件，例如先行改造的村可为下一批改造的村提供安置地块或用房；远离地铁站的村可以通过一定比例，用住宅置换邻近地铁站村发展的商业建筑，以获得较为稳定的收益等等，在街道、区的统筹下，相互联动，滚动改造。在上述地铁站点周边土地利用的特征基础上，结合村界、规划道路等将嘉禾地区划分成三个城中村更新改造分区类型，分别采用有针对性的发展策略，改造、更新、保育灵活运用，更有效的指导城中村的更新改造规划方案。2546表1嘉禾地区各城中村发展策略Ⅰ区Ⅱ区Ⅲ区面积8.0平方公里3.8平方公里2.9平方公里0.9平方公里2.1平方公里涉及的村新科、东平、联边、望岗望岗、新科长红、东平清湖罗岗发展动力z地铁站点的直接带动作用z永泰客运站z邻近105国道的交通优势地铁站的辐射106国道沿线现状良好的商业基础邻近105国道的交通优势z临近白海面生态公园z临近机场高速出入口无产业发展重点商业、居住、区级公共服务工业（现有工业升级）、商业居住休闲商业工业发展策略z土地价值提升潜力最大，地区形象要求较高，建议该区内村用地实行整体改造。z地铁站-嘉禾汇-永泰客运站形成商业发展轴，轴两边可发展住宅z为Ⅱ区改造提供条件，如地区部分收益由区统筹作为Ⅱ区改造启动资金、整理用地作为Ⅱ区村改造的安置用地等。z该区发展的重点区域在106国道沿线，凭借地铁开通，促进106国道沿线商业发展，提高地区土地价值，推进改造z适当升级、置换望岗工业区现状厂房用地，提升商业价值z村住宅用地以整治、完善配套、打通市政道路为主导z临近105国道地区形象要求较高，可先行整治，有条件实施改造z现有农地以房地产发展为主z长红村住宅用地以综合整治、完善配套、打通市政道路为主导z考虑与其他区联动改造，在东平现有空地集中安置组团大部分村民，以一定比例在其他村适当位置置换商业用地，作为村经济发展用途z依托白海面建设，实行整体改造，改造成较大面积的综合商业区z拆迁住宅可考虑在组团外，清湖村内部解决罗岗村区位较差，近期已保育为主，开通消防通道，做好配套设施为主要工作。图1嘉禾地区与地铁站的距离关系图2基于与地铁站关系的城中村改造分区25474.结语嘉禾地区是广州市郊典型的城中村集聚区，也是地铁枢纽站所在地，以之为例研究地铁建设影响下的城中村发展策略有一定的普适性：（1）地铁站点建设对商业等功能有很强的促进作用，周边城