基于资本结构对房地产企业战略的影响

基于资本结构对房地产企业战略的影响2013/11/15——以绿城地产为例分析组长：赵雪茜成员：李彦贞、马伟坚、张雪志、杨晓君、何江源、李瑞娟、桂萍、李美红第一小组成员房地产行业背景1绿城地产公司概况2资本结构分析3问题探讨4内容企业层面可能出现的转型：空间布局、物业状态、盈利模式、企业组织、产品、行业关系一、房地产行业背景迅速发展宏观调控房地产行业背景1绿城地产公司概况2资本结构分析3问题探讨4内容二、绿城地产公司概况成立日期1995年1月6日注册地址浙江杭州2005年反向收购，转变为外商独资企业2006年7月13日绿城中国控股在香港上市股票代码03900机构评定至2013年，连续九年被评定为「中国房地产企业综合实力TOP10」绿城总品牌价值190.09亿元二、绿城地产公司概况二、绿城地产公司概况496466871122205735426151059130501001502002503003504002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年营业额损益额2006-2012年度营业额、损益额（单位：亿元）二、绿城地产公司概况截止2013年6月30日土地储备情况：13个地区、99个项目、土地面积21165千平方米、总建筑面积41387千平方米，其中浙江省占44%土地面积（千平方米）总建筑面积（千平方米）浙江（不包括杭州）山东杭州江苏辽宁海南上海新疆河北安徽北京湖南河南天津房地产行业背景1绿城地产公司概况2资本结构分析3问题探讨4内容资本结构的内涵3.1三、资本结构分析资本结构理论3.2绿城资本结构分析3.3资本结构：也称融资结构，指股权资本与债权资本的比例关系。3.1资本结构的内涵广义：各种要素的组合结构。狭义：各种长期资本价值的构成及其比例关系。3、代理成本权衡理论3.2资本结构理论1、完善市场的资本结构理论优序融资理论：内部融资优先，若企业要进行外部融资，也优先选择债券融资2、财务危机权衡理论4、信息不对称与控制权理论3.3绿城资本结构分析权益资本公开发行H股配股战略投资者入股负债资本可转换债券银行贷款定向发行高息债筹资方式3.3绿城资本结构分析融资途径：年度主要融资手段2006IPO2007-2008负债资本2009-2011信托融资3.3绿城资本结构分析融资之路：日期融资途径金额2006-1-18境外合作资金、可转换债券2000万、1.3亿美元2006-7-13IPO3.5亿美元2006-11高息债券7年到期，4亿美元3.3绿城资本结构分析融资之路：日期融资途径金额2007-5-7配股23.1亿港元2007-5-15可转换债券23.47亿港元2007-10-24银团贷款39个月，8.5亿人民币3.3绿城资本结构分析融资之路：日期融资途径金额2008年银行借款超100亿2008年5月信托融资1.5亿，第一笔2009-4-15信托融资19.83亿人民币2010年信托融资31.5亿人民币2011年信托融资33.2亿人民币3.3绿城资本结构分析2006-2012年度资产负债情况（单位：亿元）报告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年流动资产1673033937061,1601,152933流动负债75140229470874929736流动比率2.222.171.721.501.331.241.27存货112.99225.21313.76458.32786.56847.56565.63速动比率0.720.560.350.530.430.330.50总资产1783294287551,2541,2801,077总负债1352483466591,1521,160866资产负债率75.48%75.33%80.83%87.28%91.86%90.67%80.37%3.3绿城资本结构分析2006-2012年度融资情况（单位：亿元）报告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年利息费用/融资成本0.62.24.06.63.44.25.6银行贷款(一年内到期，流动负债)19.424.438.784.7119.9158.8150.1非流动银行贷款19.743.773.9139.5216.2158.161.2可转换债券3.920.721.621.91.81.9高收益债券30.728.827.02.62.52.42.4信托融资3.42.58.33.3绿城资本结构分析2006-2012年度现金流入净额分析：7年间共流入净额53.5亿元，其中：融资活动264.5亿元，经营业务所得-171.5亿元，投资活动-39.5亿元。-200.0-100.00.0100.0200.0经营业务所得投资活动融资活动2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年3.3绿城资本结构分析现金流结构分析融资活动流入占总流入0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%2,0072,0082,0092,010绿城万科3.3绿城资本结构分析现金流结构分析经营活动流入占总流入0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2,0072,0082,0092,010绿城万科3.3绿城资本结构分析外部融资现金流入结构分析种类2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年银行及其他贷款筹集286072186283150115信托贷款筹集3233发行可转换股债券所得款项1023发行股份所得款项282321发行可换股证券21出售附属公司5房地产行业背景1绿城地产公司概况2资本结构分析3问题探讨4内容存在问题速动比率资产负债率融资途径流动比率四、问题探讨四、问题探讨启示与建议1、拓宽融资渠道，充分利用金融创新产品；2、保持良好的信用能力；3、调整负债结构；4、寻求最佳资产负债率；5、提高盈利水平。四、问题探讨绿地公司2012-2013年动向：1、持续提升产品和服务品质2、产品多元化3、财务稳健4、成本管控5、轻资产战略6、区域布局7、引进战略投资者四、问题探讨引入战略投资者：2012年6月8日，绿城引进九龙仓作为战略性股东，九龙仓合共投资约港币51亿元（约人民币41.6亿）。2012年6月22日，绿城与融创达成协议，共同组建合资公司－上海融创绿城投资控股有限公司，其中，绿城与融创各持有合资平台公司50%的股权。此次交易绿城转让上述九个项目权益的50%，收取对价人民币33.6亿元。四、问题探讨截至2013年10月31日，绿城集团销售情况2012年1-12月销售物业面积约283万平方米比2011年增长约61.7%销售金额546亿比2011年增长约54.6%2013年1-10月销售金额511亿比去年同期增长约33%THANKYOU！