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格洛克（香港）顾问有限公司台州市2013年9月房地产市场月报主编：Glocal系统研究中心编辑时间：2013年10月责编人：邱枫李俊李锐9月大事记市场动态市场表现数字楼市239月大事记政策资讯土地市场商品房市场营销活动市场动态土地盛宴在一二线城市上演强化对房价上涨预期进入9月份，土地盛宴在一线及核心二线城市轮番上演，不断刷新人们对土地价值的认识：9月4日，融创中国夺得北京农展馆地块，楼面地价7.31万元/平米，将中国房地产的土地单价提升到一个史无前例的高度；9月5日，新鸿基以217.7亿元加冕上海总价地王，成为历史上全国总价第二；同日，世茂股份斥资47.25亿元夺得苏州金鸡湖两宗地块，刷新当地的单价纪录。从京沪一线城市到长三角二线城市，土地市场的疯狂状态似乎已经不可抑制，接下来，“地王”或许将在更多的城市诞生。“地王”频出，传递出怎样的信号？中国著名财经评论家水皮说，“地王”肯定抬高地块所在区域的房价，对整体房价的影响不会太大。但需要补充的是，“地王”的出现，会强化购房者对于房价上涨的预期，在一定程度上，这种预期或将助推房价的上扬。金九步入尾声土地市场成交看好近几个月来，楼市保持着较高的热度，让不少开发商对金九银十充满期待。与新房市场一样，金九全国土地市场涌动，台州与国内许多城市表现出一致的步伐，土地市场热度上涨，9月约有24宗土地(指商住用地和商业用地，出让金额≥500万元，下同)入市，创今年推地新高。在商品房市场上，“金九银十”成色怎样还不好说，然而台州的土地市场，丰收景象已经初显。根据目前数据显示，台州已经成交10宗土地，其中温岭4宗，路桥2宗，临海2宗，椒江1宗，天台1宗。9月即将到头，台州土地市场总体平稳，虽然推地量达到了本年度的峰值，但其中特别优质的地块，相对较少，多为底价成交。与全国土地市场地王频现的情况相比，台州土地市场显得稳重，开发商拿地较为理性。4供应量（m2）环比成交量（万m2）环比成交均价（万元/m2）环比（%）住宅434167.87157.19%332253.3949%1.039.57%非住宅212565.4466.92%64966.8127%0.73-8.75%占地面积（m2）环比建筑面积（m2）环比平均楼面价（元/m2）平均溢价率土地供应699443.942.35%711134.5101.72%5309.59/土地成交119303.9-72.08%140846.95-82.45%5712.877.60%商品住宅供应、成交以及本月市场成交均价环比上升。商业办公供应与成交环比上升，而成交均价下降。台州土地市场供应与平均溢价率较上月有所上升，而土地成交环比下降。数字楼市9月大事记政策资讯土地市场商品房市场营销活动政策资讯宏观经济货币金融政策动态5土地动态行业动态6资讯类型资讯内容上半年台州市农村居民生活消费支出保持稳步增长今年上半年，台州市农村居民生活消费支出保持稳步增长。国家统计局台州调查队抽样调查数据显示：上半年，全市农村居民人均生活消费支出为5635元，比上年同期增长9.8%。生活消费支出构成中，交通和通讯类、其他商品和服务类支出增速达13%以上，人均支出分别为661元和175元，比上年同期分别增长14.9%和13.5%。衣着类也保持较快增长，人均支出518元，增长11.2%。余下的五个大类支出增速在两位数以下，食品类人均支出2241元，增长9.3%；文化教育娱乐用品及服务类人均支出393元，增长8.9%；家庭设备用品及服务类人均支出294元，增长8.7%；医疗保健类人均支出400元，增长8.1%；居住类人均支出954元，增长7.7%。上半年台州市城镇居民人均消费支出增长7.6%国家统计局台州调查队的抽样调查数据显示：今年上半年，全市城镇居民人均消费支出11045元，比上年同期增长7.6%，增速与上年同期持平。消费支出的八大类构成中，衣着和居住这两类支出的增速保持在两位数以上，人均支出分别为1339元和781元，同比增长10.2%和10.3%。其他六个大类支出的增速均在两位数以下，分别为：食品类人均支出3984元，增长7.8%；家庭设备用品及服务类人均支出574元，增长5.7%；医疗保健类人均支出548元，增长7.5%；交通通讯类人均支出1984元，增长6.5%；娱乐、教育、文化服务类人均支出1352元，增长5.6%；其他商品与服务类人均支出482元，增长7.2%。网易预测：9月CPI同比增2.8%PPI跌幅继续收窄机构预测的9月CPI增幅均值为2.8%。最低预测值来自德意志银行的2.6%，而申银万国和兴业证券都给出了高达3%的最高预测值。工业生产者价格指数方面，花旗银行预测最高值为-1.2%，银行证券预测最低值为-1.6%，总体均值-1.4%。PPI跌幅收窄印证了经济阶段回暖。华泰证券分析认为：食品项中，除了水产、水果、食用油等价格环比出现小幅下调，其他项目价格环比均上升，其中，涨幅最大的是蔬菜价格，其次是蛋类与肉类价格。居住类价格环比价格仍在回升。此外，交运价格在9月应略有回调。大宗商品近期尽管有所反弹，但从具体分项来看，主要是食品、油脂、家畜等价格在反弹，金属价格也出现了反弹，而工业原料及纺织品价格仍在下滑。国内生产资料价格环比仍在反弹，但反弹幅度已低于8月份。显示出旺季不太旺的特征。宏观经济——CPI增幅PPI跌幅消费支出增长9月大事记政策资讯土地市场商品房市场营销活动7货币金融——央行：增强协调性货币政策适时适度预调微调9月29日，央行发布货币政策委员会2013年第三季度例会内容称，在继续实施稳健的货币政策的同时，着力增强政策的针对性、协调性，适时适度进行预调微调。会议强调，密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化，并着力增强政策的针对性、协调性，适时适度进行预调微调，把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，该例会表示，进一步推进利率市场化改革，更大程度发挥市场机制在资源配置中的基础性作用。再融资“开闸”预期升温利好地产行业长期发展“地王季”遭遇“融资潮”。在全国各地一掷千金、屡创“地王”的房地产企业，似乎也有捉襟见肘的时候。9月份以来，房地产企业频频出手，在拿地节奏、力度上明显加大。9月5日、6日两天，北京单价“地王”和上海总价“地王”纪录被接连刷新，折合总价分别超过43亿元、240亿元；9月12日，招商地产又以26.5亿元刷新天津总价“地王”纪录。就在这一系列新鲜出炉的“地王”背后，出手阔绰的房地产企业却纷纷加入了等候再融资开闸的长龙队列。机构调查显示:超九成城市房贷放款周期拉长北京、上海、广州、深圳、南京、合肥等地相继曝出银行暂停房贷或拉长放款周期，且房贷停贷范围呈蔓延之势。首套房利率方面，13个城市中有8个城市首套房贷款利率有不同程度的上浮；二套房贷款方面，较首套房来说收紧程度相对较好，其利率基本保持上浮10%。但是审批标准却变得更为严格，北京更是将二套房首付提高至70%之多。银监会明确小微不良容忍度下半年银行信贷收紧9月5日，为落实国务院支持小微企业发展的政策，银监会发布了《中国银监会关于进一步做好小微企业金融服务工作的指导意见》(下称《指导意见》)，规定15条具体措施进一步推进小微企业金融服务。其中，银监会首次明确了小微企业不良贷款的容忍度。银监会在《指导意见》中，还首次将小微企业贷款覆盖率、小微企业综合金融服务覆盖率和小微企业申贷获得率3项指标纳入监测指标体系，并按月进行监测、考核和通报。9月大事记政策资讯土地市场商品房市场营销活动8房产税改革继续深化城镇化发展政策出台政策动态关键词1：放宽限购令——舟山房地产投资领跌浙江紧随温州放宽限购令舟山放宽限购的消息已经在舟山市住房保障和房产管理局证实，但“没有下发正式的文件”。2013年以前无论买过多少套房都“不算”，只要2013年1月1日以后没买过房的，都可以再买一套。今年8月，温州放宽限购政策，允许购买“二套房”。关键词2：以房养老——明年一季度出台“以房养老”试点措施国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(下称《意见》)。这是新一届政府统筹稳增长、调结构、促改革，采取的应对人口老龄化、满足老年人多样化多层次养老服务需求，同时填补服务业发展“短板”、拉动消费、扩大就业的一举多得之策。统筹规划发展城市养老服务设施；大力发展居家养老服务网络；大力加强养老机构建设；切实加强农村养老服务五是繁荣养老服务消费市场；积极推进医疗卫生与养老服务相结合。完善投融资政策；完善土地供应政策；完善税费优惠政策；完善补贴支持政策；完善人才培养和就业政策；鼓励公益慈善组织支持养老服务。浙江大学房地产研究中心主任贾生华向《每日经济新闻》记者分析称，舟山限购政策的调整与当地的经济发展和房地产投资状况有关。今年上半年房地产投资也出现负增长现象，增速为-16.1%，远甚于温州的-1.9%。此外，舟山7月财政收入为7.28亿元，同比下滑19.2%。对于限购放松的原因，分管房地产交易产权登记中心及房产市场管理的副局长陈丽娜称，其一，舟山属于三、四线城市，并不在政府要求必须进行限购的城市之列；其二，舟山实现限购政策两年来，房地产市场已现平稳发展；此外，从2010年开始，舟山实行开盘定价市政府联席会议制度，有利于保证房价不会出现过快过热发展。——《意见》明确：9月大事记政策资讯土地市场商品房市场营销活动9土地动态关键词1：严防地王——国土部三年6次喊话严防地王地方政府不买账自2011年以来，国土部以通知、座谈会连续6次向地方喊话，要求严防“地王”，但从实际效果看来，“地王”似乎并不因国土部的喊话而消失殆尽。然而，和前两年来仅喊话控“地王”不同，国土部此次喊话或动真格，在此次座谈会上，国土部副部长胡存智要求，各地将严防高价地作为近期稳定市场的首要工作目标。均衡供地平抑地价加大住宅用地“地方财权和事权不匹配，对土地财政的需求比较高，很难说损失地方财政去卖低价.”——上海易居房地产研究院院长杨红旭[微博]“包括农展馆地块在内的地王，外界都觉得价高，奇怪的是，拿地的开发商却满怀信心.”——北京中原地产市场研究部总监张大伟“地王不是地方政府想看到的，一个是带来控房价压力，另外，后续的征地拆迁等成本，都会上涨.”——北京一位区级干部各方观点：9月大事记政策资讯土地市场商品房市场营销活动10土地动态关键词2：土地换股权模式——农村集体土地流转加快土地换股权模式有望推广国土资源部：5—6月，国土资源部曾针对“农村集体土地产权制度改革”开展调研。根据地方媒体披露的信息，调研范围包括北京、上海、合肥、芜湖、南阳等地。调研内容主要是通过数据和实例了解当地农村集体土地产权制度改革情况，摸清集体土地产权制度和土地权利登记现状，并对土地流转过程中遇到的实际困难等问题进行讨论并提出合理化建议。6月24日，国土资源部部长姜大明和副部长王世元在杭州调研时指出，留用地制度（“土地换股权”为该项制度的重要方面）是杭州市保障失地农民权益、反哺村集体经济发展的一项重要举措，既有效推进了征地工作，又持续保障了失地农民权益，杭州市要在现有基础上进一步探索完善，为征地制度改革探索出一条新路子来。“土地换股权模式“的实质在于，在农村土地流转和村办企业建设的过程中，农民可以将土地承包权作为资产入股，并享受分红。该模式最早在上世纪90年代出现，浙江杭州、宁波等城市较早进行尝试，另有不少城市也在试水，且近几年有不断扩围之势。今年9月，福建发布《关于加快推进现代农业发展的若干意见》，打开“股权换土地”的大门。9月大事记政策资讯土地市场商品房市场营销活动11城市成交好于预期房企业绩表现良好行业动态关键词1：认购远洋地产——远洋地产获两大股东增持认购总额55亿元远洋地产控股有限公司宣布，9月27日，其分别与中国人寿保险股份有限公司及源荣投资有限公司(南丰集团成员公司)订立认购协议。据此，中国人寿及源荣有条件同意认购远洋地产发行的合共6.36亿股股份及6,87亿股股份，认购价为每股4.74