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连云港项目前期定位报告LianyungangProjectMarketReportCHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD2免责声明DISCLAIMER就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确有效的。但是一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之改变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：新的政治法令公司政策的变化对全国房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件我们在此强调CRIC的任务只局限于提供初步的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，报告中对未知事物的估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素做出预测的过程包含了许多对外因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此请贵方注意。因此，我们认为该报告中的分析是预示性的，对于贵方或任何第三方因使用该报告中的分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD3报告说明本报告先从宗地现有的条件及目前市场的情况进行分析，得知本地块自身的条件较好，容积率较低能打造多种形态的产品，总体量较大适合大盘开发的模式，但目前区域周边发展较为落后，依赖自身的发展。因此我们借鉴了多种大盘开发的模式，并且通过比较选择了最适合本项目开发的模式。通过市场信息及开发模式的选择，对本项目进行了初步的产品定位及物业形态选择，及初步的分区开发策略建议。后续的报告内容，我们将在终稿中进行补充CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD4克而瑞（中国）上海机构2010年10月明泉连云港项目前期定位报告领跑人居文化打造百年明泉HighlightingLivingCultureEstablishingHundreds-yearMinchCHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD5目录CONTENTSCRIC第一章项目背景研究61.1项目背景71.2环境背景171.3总结43第二章开发模式研究442.1开发模式研究452.2万科模式472.3绿城模式582.4金地模式682.5开发模式比较及选择79第三章产品定位建议813.1项目定位823.2项目规划84第四章产品944.1分期及启动区策略95CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD6第一章项目背景研究1.1项目背景1.2环境背景1.3总结CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD71.1项目背景—经济指标图表一：地块周边概况Source:CRIC2010宗地经济指标占地面积（㎡）285966建筑面积（㎡）343159容积率1.2绿化率30%密度27%项目总体量超过30万方，易产生大盘效应；宗地容积率1.2，产品可塑性强宗地四至：项目南面紧邻连云港市的主要交通干道323省道，东面2公里外为南北向高速干道沿海高速公路，西面和北面都为待建住宅用地。宗地整体位于新浦工业园区内，为园区住宅用地中最靠东侧的地块，目前土地情况良好。宗地指标：地块形状呈较为规整的四边形，总占地面积285966平方米，规划整体容积率不大于1.2，最大可建面积343159平方米。地块建筑无高度限定，整体建筑密度27%。本案住宅用地宗地宗地现状CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD81.1项目背景—经济指标大盘开发时，把握良好的推盘节奏，有利于后期的销售及企业资金链的维持连云港市目前在售的上商品住宅总数约为173个，其中总建筑面积超过30万方的仅9个，主要分布在新浦区及开发区。目前市场上大规模的社区较为稀少，本项目位于大规模项目集中的区域，大盘效应更加明显。市场案例：大盘开发需要把握良好的推盘节奏位于新浦区东区板块的天顺剑桥映像总建筑面积35万方，项目于2008年9月首次开盘，整体销售取得不俗的成绩，图表一为其开盘及销售节点示意：项目基本将开盘时间定在房地产销售的传统旺季，暨每年的9、10两月；前后两批开盘基本相隔4个月，街区与街区之间的时间相隔约为1年。从销售层面看，项目强销期间成交情况非常火爆，容易造成一房难求的现象，使得每批推案的去化率都比较高。图表一：天顺剑桥映像供销节奏一览表Source:CRIC201008-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-12小计供应18088268销售294174615009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12小计供应221285506销售2122333531037228489335010-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-12小计供应4444销售1952520261858153图表二：大盘开发模式首批推案推案销售次批推案强销期去化80%推案销售次批推案强销期去化80%推案销售次批推案强销期去化80%。。。CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD91.1项目背景—经济指标本项目优越的容积率条件，能衍生产生丰富的产品组合，提升项目核心竞争力连云港市目前在售的上商品住宅总数约为173个，其中容积率不大于1.2的项目仅20个，主要分布在东海县及连云区。目前市场上大规模的低密度社区较为稀少，本项目的容积率条件在新浦区十分优越。在最高容积率1.2的范围内，能衍生出多种产品组合的形式，主流的产品组合可见图表一；在同一的项目内，形成多种不同建筑形态的产品组合，能有效在项目本身范围内形成产品差异化，同时让高端产品产生更高的溢价空间。不同的产品形态，也能丰富项目的形象界面，使得整体项目外观呈现层次感、立体感，同时配合本项目30万方以上的总体量，在开发节奏的把握上能结合产品线的推出先后，更好的形成市场热点。图表一：容积率1.2左右的产品组合表社区类型产品组合代表项目纯类别墅社区联排、叠加、类独栋1、连云港温泉果岭2、上海龙湖滟澜山高低组合社区小高层、联排、叠加3、连云港西墅海岸4、连云港龙门山庄纯公寓社区小高层、花园洋房5、上海金地未未来Source:CRIC201012345CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD101.1项目背景—区位条件东海灌云灌南赣榆图表一：连云港市整体区域关系图Source:CRIC2010本项目位于新浦区重点开发区域西端，偏离城市发展主轴整体区位：位于三区四县的中枢位置，东南部为重点开发区域从宗地所处的新浦区在连云港市的整体区位条件来看，新浦区位于连云港市的中心区域，是连云港市政府所在地。新区东南部连接连云区港口，属于未来重点发展的区域，本项目位于新浦区西部，从区位上来看偏离了城市发展轴，无法过多享受产业发展带来的需求导入。局部区位：新划入新浦区的区域，地区能级提升，但存在距离抗性项目位于新浦区浦南镇区域，前身属于东海县管辖，在新的市政规划中划归新浦区，因此对于消费者而言区位认可度尚有待提高。新浦区市中心海州区连云区图表二：新浦区局部区位关系图CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD111.1项目背景—配套条件/交通配套图表一：项目周边道路交通示意图交通通达性强，机场空港及沿海高速功能布局完善。进城依赖自驾车，城市市民存在距离抗性。现实道路情况：紧邻省道、车流量大、进城依赖自驾车项目主要出行道路为南面的323省道，通过省道可以连通前往新浦区新老城区的主要道路朝阳路，根据车流及新浦区的交通状况，从宗地前往市区的车行时间约为10分钟，但缺乏相应的公共交通配套将成为限制普通消费者入住的因素。规划道路情况：依托新浦新城区规划根据连云港市发展新城区的规划，未来在宗地周边将兴建多条标准较高的道路通往城区，标准配置为双向4车道。并且由于宗地所处的为新浦区西南片区的居住区，道路建设将设置更多的绿化及养护设施。沿海高速，通往南北各个城市通过323省道，驱车交通到达新浦区新、老城区老城区新城区7公里半径生活圈驱车到达时间约10分钟Source:CRIC2010323省道实景沿海高速实景CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD121.1项目背景—配套条件/交通配套图表一：项目周边高速道路示意图Source:CRIC20105年内完善周边道路周边高速路网发达，能形成外围集聚效应以同三高速、临连高速、徐连高速形成的高速环为依托；主港区通过东、北、南三条疏港通道联系到高速公路环；徐圩港区通过224省道、新南快速路及南翼疏港快速路联系高速公路环。高速网络成型后，能加快片区拓展，依托产业集聚效应，形成全新的综合型板块。周边路网发达形成快速通达的交通条件，配合自身及周边产业园区的规模集聚效应，能有效形成外部客户的导入途径。CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD131.1项目背景—配套条件/环境配套项目周边目前缺乏基本生活设施，工业园区产业成型尚有待提升，无法为本案带来有效的需求导入环境配套现状：周边基本生活设施缺乏，目前依赖市中心商业配套项目周边暂无生活配套设施，宗地所属的新浦工业园区目前处于起步阶段，尚未形成产业规模，基本生活需求依赖市中心的商业配套。新浦工业园区规划：招商引资有待加强园区分为工业区、综合服务区和居住区三个区域，结构发展主轴把三个区域有机的联系起来，打造智能化，低密度，生态型的工业园区。新浦工业园区共规划3000亩用地，其中1200亩为住宅用地，本案占地约400亩，剩余800亩地除北京一企业购买100亩外，其余均处于出售状态。规划的新浦工业园区目前部分厂房已建成，但招商引资工作未见成效，未能形成产业规模。图表一：新浦工业园区地块属性分布图本案Source:CRIC2010CHINAREALESTATEINFORMATIONCORPORATIONCRIC(CHINA)INFORMATIONTECHNOLOGYCO;LTD141.1项目背景—配套条件/环境配套配套类型细分标准标准解述标准权重本项目得分得分理由权重分值生活型LIVING生活购物能满足日常生活所需的购物场所，如大卖场、便利店等10%10日常购物在7公里外的市区1日常餐饮能满足日常外餐饮需求的饭馆、饮食点、小吃店等10%40园区有食堂，但消费性餐饮需到市区4道路交通通常平整通达的道路，最好附有中央景观隔离带5%90道路通达性良好，