搜索
邯郸市房地产市场销售分析报告1.邯郸市房地产市场总体概况2.竞品楼盘分析3.市内代表性楼盘分析4.调研结论目录一、邯郸市房地产市场总体概况整体概况土地供应政策解读整体概况邯郸城区概况区域及县级市总体特征主要产业在建项目数量丛台区邯郸城市核心区域，商业繁华商贸、金融业、服务业75邯山区老城区，人口大区物流、建材、仓储49复兴区工业区有色金属、机械加工等重工业27邯郸县围绕邯郸城区文化旅游、农业、商贸21据调查，2012年邯郸主城区在售及在建楼盘约172个，其中住宅项目144个，商业项目28个，在售及预售面积3480万平米，年销售443万平米，从统计结果来看，2012年邯郸房地产开发规模及销售数量均创历史新高。4截止2012年12月，邯郸是普通商品住宅样本项目均价为4652元/平米，同比2010年房地产住宅样本价格4400元/平米相比，两年上涨252元/平米，年均上涨不足3%，远远低于国家统计的国内大中城市2012年上涨8%的幅度。4250430043504400445045004550460046504700201020112012住房均价土地供应（商品房用地）截止到2012年12月，邯郸政府出让商品房用地约1533318平米，实际成交843288平米，土地成交面积占全部土地供应量的55%020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000供应总量实际成交土地供应除2012年在国务院“增加保障房用地供应”的背景下出现了供应高峰外，近3年内邯郸的土地供应相对较为平稳历年土地供应135.00180.60262.30176.230501001502002503002010年2011年2012年2013年住房用地供应量普通商品房用地邯郸市2010年住房供地135公顷，2011年住房用地总供应量180.6公顷，2012年住房用地总供应量262.30公顷，2013年计划住房用地总供应量为176.23公顷2012年邯郸土地实际成交均价在291万元/亩，折合楼面地价为1455元/平米，这也意味着邯郸楼盘开发综合成本至少4000元/平米起算，而2012年底邯郸商品房在售均价为4760元/平米，综合各项费用其平均利润不高于15%，正式退出暴利时代。土地成本建安成本税费等管理费用利润政策解读2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，即新国五条，虽然各地方针对国五条的细则尚未出台，但可以预测目前宏观政策上对新房政府已无更多的调控手段。新政策的出台形象大于实际意义。政策一、完善稳定房价工作责任制。解读：一方面邯郸房地产市场近年来并未出现较大的价格波动，市场整体平稳，另一方面做为三线城市，又不在严控城市名单呢，所以本项暂不针对邯郸；二、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施。解读：投资投机客户在邯郸尚可继续存在。因为：1、邯郸不在限购城市之列，投资客户不受政策约束。2、政策初期，避税方法仍有很多，开发商也可放开更名条件鼓励短期投资。三、增加普通商品住房及用地供应。解读：事实上邯郸市2013年度的土地供应计划已经减少。四、加快保障性安居工程规划建设。五、加强市场监管。加强商品房预售管理。解读：此项作为“要求”并未提出实际调控措施。政策解读二、竞品楼盘分析市场案例横向分析户型配比市场案例赵都华府万浩郦城月亮湾心海假日赵都华府万浩郦城月亮湾心海假日安联印象区位关系赵都华府赵都华府是由隆基泰和集团旗下的邯郸市智华房地产开发有限公司开发的高端住宅项目，位于中华北大街与北环交叉口西北角。项目用地面积157亩，容积率1.98，总建筑面积27万平方米，物业类型为17栋花园洋房、小高层和7栋高层以及一栋大型会所组成，户型面积范围220—370㎡，小区规划900户，车位配比1200套。内部配套齐全高档，社区商街、12班幼儿园、大型社区卫生院、沿街商业街及内街等月亮湾项目总占地107亩，总建筑面积23.58万平,容积率2.99，绿化率35%，由9栋21-33层住宅和1栋高档写字楼组成，并有3、4层临街底商；其中，住宅部分以二梯三户为主，总规划1100户；万浩郦城万浩俪城由邯郸本地开发商河北万浩房地产开发有限公司开发，位于丛台区滏河北大街与果园路交叉口东北角。占地109亩，容积率2.99，绿化率35%，规划11栋板式高层住宅及2层临街底商，分为南北两个区域，南区为1号楼—5号楼，北区为6号楼—11号楼。住宅部分以二梯四户为主，规划户数1700户。小区施行人车分流，地下停车场，机动车位配比70%。该项目计划2013年年底交房。心海假日该项目规划总用地面积51971.5平方米,净用地面积40201.2平方米，城市道路用地面积797.3平方米，城市公共绿化带面积10973平方米，由8幢18至27层的商住小区，总建筑面积153640平方米,其中:住宅面积122680平方米,商业5799平方米,地下储藏室及车库面积为24285平方米,其它配套公建筑面积为876平方米。容积率为2.93%,总户数1158户,建筑密度18.44%,绿化率36%，并按规定配有相应比例的廉租房项目。社区规划有会所一栋，用以物业办公及幼儿园。基础信息表项目区位体量（万㎡）定位工程进度售价（元/平）2012年销量（套）2013年1季度销量（套）赵都华府北湖27中式高端洋房封顶、高层已出地面2层75008524心海假日北湖15.4中高端封顶，已开始装修480016028月亮湾滏河大街23.58中高端住宅封顶，已开始装修5000470206万浩郦城滏河大街23中低端封顶，已开始装修4900380200横向分析一季度销量308980020406080100赵都华府心海假日月亮湾万浩郦城3月2月1月分析：从上图得知，一季度滏河大街北段的两个项目的销售明显比北湖区域两个竞品，原因为：1、滏河大街北部城市建设已初具规模，配套相对较好；北湖区域目前配套不足，尚处于待开发阶段。2、北湖区域的两个竞品项目在营销推广并未充分挖掘区域及项目优势。3、心海假日受环境、地段影响，赵都华府售价过高导致北湖区域2个竞品销售较差。横向分析环境配套对比05交通规划市政配套环境卫生北湖滏河大街分析：北湖区域的竞争，主要来源与北湖周边及滏河北大街两片区域，根据综合配套得出两个区域的各项优势：1、交通环境北湖区域的综合路网优于滏河大街的城市道路。2、规划方面，北湖作为未来的旅游文化片区发展潜力好于滏河大街的住宅区规划。3、环境方面，北湖的田园、景观远好于城内的嘈杂环境。4、市政配套方面，目前北湖区域市政、生活等配套落后于相对成熟的滏河大街。因此，如果北湖区域的各项生活配套能够提升，居住价值将远高于滏河大街区域。横向分析销售价格对比7500480050004900010002000300040005000600070008000赵都华府心海假日月亮湾万浩郦城一季度分析：从上图得知，调研项目的定价基本平衡，其中滏河大街的新建住宅项目较多竞争压力大，使得该区域售价没有明显的差距。北湖区域的赵都华府因自然景观较好所以在定位、售价方面高于其他项目，而心海假日因地段、配套不足等原因无法支撑较高的价格。横向分析营销手段分析：根据上述4个项目过往的营销手段分析，推广力度方面赵都华府月亮湾心海假日=郦城；包装水平方面：赵都华府月亮湾心海假日郦城；销售活动的水平：赵都华府月亮湾心海假日郦城;体验营销方面：赵都华府月亮湾心海假日郦城。05推广力度包装水平销售活动体验营销赵都华府月亮湾心海假日万浩郦城分析：该项目规划为完全的大户型，客户定位方向明确，但是对于一个尚在起步阶段的新城区来讲目前的销售状态足以证明市民对该地段高价住宅的理解，销售速度难以保证；户型配置比例符合项目整体定位户型配比赵都华府主力户型为花园洋房200-340㎡，高层110-230㎡，约15种户型。洋房、小高层仅有200户，户型布局定位果断，主要针对高端人群，整体资源占比70%，户数占比确仅为22%；高层户型参考洋房户型设计，价格中端，舒适度较高且面积可选空间较大。分析：该项目规划的户型整体偏大，表现出该项目初期定位的夙愿---中高端住宅，但是由于项目起价及售价较低，客户群发生偏离，目前主要客户群为刚需客户，从而导致目前销售的尴尬局面。户型问题：（1）三室户型均为140㎡以上，刚需客户群不愿承受总价及契税的压力，价格在邯郸市场售价偏低，营销了中高端客户群对项目的价值认知，整体去化率较低。（2）户型设计不合理，大户型与小户型混搭，个别户型分割畸形，同类产品布局差异明显。3）15万平的小型社区，仅8栋楼就分割出17种户型布局，使得项目整体定位混乱，销售过程中，形成一边倒的局面，即常规二室（85-90平米）销售最好、三室户型（140-150平米）销售次之，大户型(160以上）库存积压难以出手。户型配比心海假日该项目户型跨度较大，从86㎡到199㎡应有尽有。其中86-121平的二室户型约756套，占比68%；145-150三室户型246套，占比约为22%；169以上的四室户型116套，占比约10%左右。分析：月亮湾的户型规划明显倾向于中高端客户，少量的二室户型基本可以满足个别需求。户型问题：该项目三室的户型全部为140㎡以上户型，产品线较短。另外根据邯郸140㎡额外增收2.5%契税的政策来讲，140-150㎡之间的户型销售障碍可能较大。户型配比月亮湾主力户型为90-150㎡，包括90-106㎡的二室户型及142-186㎡的三室户型，共计20种左右户型选择。均是一梯三户，其中二室户型占比约为30%，三室户型占比约为70%。分析：该项目户型规划基本为大二室和大三室，缺少过渡户型，更倾向于改善性购买者，因此选择性不足；三室户型均为140㎡以上，业主需要承担房屋总价4%的契税。户型配比万浩郦城主力户型为90-149平米，户型方案有6种，90-110㎡两室户型配比约60%，145.05㎡、149.96㎡的大三室户型配比约为40%。三、区域外代表性楼盘分析市场案例横向分析户型配比市场案例美的城赵都新城赵都新城美的城安联印象区位关系美的城美的城位于邯郸市邯山区，南环路与中华大街交汇处东南角，占地面积约560亩，建筑面积约105万平方，容积率2.85，规划户数5400户。项目分为三期开发，目前一期已经封顶，2013年底交房。二期正在做基础，2015年4月份交房。赵都新城赵都新城由隆基泰和旗下邯郸市龙瑞房地产开发有限公司开发建设，项目占地面积1300亩，容积率3.1，建筑面积总计约300万平方米，总规划约2万户。该项目共由17宗地块组成，分为三期进行开发建设。赵都新城一期为S1、S2、S5、S6、S9五宗地块；赵都新城二期为S3、S4、S7、S8、S10地块，S11块地为商业，单体量在五十万平米以上；赵都新城三期为S12、S13、S14、S15、S16、S17六宗地块。目前一期已经交房。基础信息表项目区位体量（万㎡）定位工程进度售价（元/平）2012年销量（套）2013年1季度销量（套）赵都新城五仓300刚需一期已交房，二期封顶，大商业即将装修完毕47004500836美的城南湖105中高端一期已封顶，二期仅一栋出地面三层，其他正在做基础55001119447横向分析一季度销量1672070100200300400赵都新城美的城3月2月1月分析：截止2月底，美的城1期已经售罄，结合各自项目体量得出，美的城1、2月份去化率8.3%，赵都新城一季度的去化率为4.2%。美的城的销售质量要高于赵都新城。原因为：1、美的城销售单价高于赵都新城。2、美的城的销售节奏把控较好。3、整体去化比例高。横向分析环境配套对比05交通规划市政配套环境卫生美的城赵都新城分析：两个项目虽然同属邯山区，但环境配套相差较大：1、交通方面美的城处于城市主干道旁且有综合路网的优势。2、规划方面，美的城占据了城南漳河生态园区的优势强于赵都新城片区的高密度住宅区。3、环境方面，美的城位于南湖景区旁