重庆九龙坡区房地产发展分析报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料重庆九龙坡区房地产发展分析报告一、重庆市房地产市场的总体概况1、重庆商品住宅的市场空间及其发展趋势2001年下半年，重庆房地产开始进入快速发展的轨道，商品房的成交量逐年上升，并达到一个较高的水平。其中，商品住宅成交量从2000年的不足500万平方米发展到2003年的1138.26万平方米，年平均增长43.57％。由于国家宏观调控，2004年住宅成交量的增长速度放缓，比2003年略有上升，达到1138.26万平方米。表12000－2004重庆市商品房销售面积（单位：万平方米）年份商品房销售面积其中：住宅销售面积2000579.96491.092001746.05635.0420021016.58870.4120031314.671132.9520041317.121138.26数据来源：重庆统计年鉴图2精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料销售面积020040060080010001200140020002001200220032004商品房销售面积住宅销售面积根据调查，主城区消费者的购房目的比较简单，绝大部分是为了改善现有居住条件，其次是满足基本居住要求和投资及为子女购房；而周边地区消费者则基本上是为了改善自身居住环境，其次为子女购房业占有相当比重，而用于投资的较少。这说明目前重庆的住宅市场是以实际居住需求为主的市场。随着重庆经济的持续快速发展，居民收入逐年快速增加，这为重庆居民改善居住条件提供强有力的经济支撑，同样为重庆住宅市场空间的增大提供前提条件。随着重庆经济外向性的不断增强和区域经济地位的不断凸现，重庆能够吸引越来越多的外来人口，重庆的住宅市场将为满足他们的居住需求而相应增加。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料重庆直辖以后的GDP及增长135014292665.392250197117501589148011.10%8.40%12.2%11.50%10.30%9.00%8.50%7.60%0500100015002000250030000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%GDP增长率GDP13501429148015891750197122502665增长率11.108.40%7.60%8.50%9.00%10.3011.5012.2%19971998199920002001200220032004重庆直辖以后城镇居民人均可支配收入及增长5302.055442.845828.436176.36572.37238.078093.6792212.66%5.56%7.08%5.97%6.41%10.13%11.82%13.9%400050006000700080009000100000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%城镇居民人均可支配收入增长率城镇居民人均可支配收入53025443582861766572723880949221增长率5.562.667.085.976.4110.1311.8213.919971998199920002001200220032004数据来源：重庆统计年鉴精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、商品住宅供应特征及其发展态势（1）供求基本平衡2004年住宅开发施工面积4485.83万平方米，同比增长19.7％，其中新开工面积1666.91万千方米，同比增长5.5%；房屋竣工面积1187.23万平方米，同比下降3.6％。与此对应，2004年重庆市商品住宅的成交面积1709.29万平方米，同比增长l8.6％。这说明2004年重庆市商品住宅供应与市场需求基本适应。2004年商品住宅空置量的变化情况同样反映了重庆商品住宅的供求基本平衡。2004年1－2月份，重庆市商品住宅空置量（空置一年以上）为98.99万平方米，其后则一直呈下降的趋势，到12月份空置量降到了75.63万平米。（数据来源：2004年各期重庆市统计月报）重庆市住宅空置面积（空置一年以上，单位：万平方米）0204060801001202004.1－22004.32004.42004.52004.62004.72004.82004.92004.102004.112004.12（2）市场供给方众多精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料重庆的房地产市场早已是群雄逐鹿，大大小小的开发商多达1700多家，有实力的开发商不乏其数。其中，以华宇、龙湖、金科、协信等为代表、数量不少的重庆本土企业实行多项目同时操作，在多个区域进行开发运作。而据不完全统计，重庆目前已聚集了50多家外地开发商，除了早年来渝的华新国际、广厦、和记黄埔以外，融侨、香江国际、鲁能集团、融创、保利集团、浙江华立、天江、西安同景集团等品牌房商强势进入，中房集团、香港裕汇集团、瑞安集团、福建武夷、润江房产、金融街、北京天鸿、上海绿地等的重庆项目也将逐渐走上前台。众多开发商共同支撑着重庆的房地产市场，2004年主城九区施工项目的数量达到1544。（3）新盘以“少量多开”的方式进入市场重庆房地产市场的有效需求空间相对较小，但市场的供给方却如此众多，这难免让每个开发商分到的“蛋糕”太小。这迫使许多开发商不得不将他们手中的楼盘分更多次推向市场，而每次进入市场的量都比较有限。品牌房企华宇、龙湖、金科、协信、银星等的几个楼盘皆是采用这样的方式来推进销售。目前，重庆楼盘每期的开盘量平均约为3－4万方。从以上分析可见，重庆商品住宅的市场空间相对较小，供应商却如此众多，他们只能谨慎供应。然而不少供应商通过多区域多盘同时操作的策略来提高自己的市场占有率，保持企业的快速精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料发展。重庆住宅市场的“蛋糕”难以在短期内实现巨量增大，因此这种状况将持续不短的一段时间。3、地产市场状况尽管目前重庆房产市场的容量还比较有限，但土地具有的期权性质，决定其是各开发商实施战略的第一粒棋子。有实力的开发商抓紧时机，争抢有利地盘，大量储备了“粮食”。根据重庆的各年“统计年鉴”和各期“统计月报”提供的数据分析可以得到，从2000年开始，历年的土地购置面积均大于土地开发面积，反映了土地的大量囤积和闲置。闲置数量在4年内连续扩张，从最初的234.5万平方米增长到2003年底的795万平方米，增长了两倍多。截至2004年12月底，重庆市囤积或闲置的土地总量达到了1034.08万平方米。以2004年重庆市完成土地开发面积863.36万平方米为基数，囤积或闲置的土地足够开发一年多。由此可见，重庆的开发商确实通过大盘等方式大量囤积土地。另一方面，目前主城成熟区域能够用于房地产开发的商住用地量却已非常有限。而重庆的房地产市场对本土和全国性各开发商却有强大的吸引力，这使得重庆的地产市场是供少求多，价格不可能不涨。这种趋势在“8.31”之后表现得特别明显：2004年9月份到2005年1月份，全市成交地块的平均地价已经达到了89.86万/亩，平均楼面地价达到573.34元/平米。而重庆市土地交易中心7月5日发布的最新数据显示，重庆市2004年上半精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料年商住、旅游用地的平均每亩地价71.64万元。短短几个月，重庆地价增长了18.22万/亩，增幅25.43%。政府手中的这些“粮票”所剩不多，弥足珍贵，给市场的后进入者一个不低的门槛。在2004年11月17日重庆市土地交易中心举行的土地推介会上，重庆市国土房管局王局长讲到：2004年重庆市的土地供应量较大，是因为重庆的房价上涨较快，而通过各种措施进行调控，房价已经较平稳；在这样的情况下，中央相关部门又出台各文件，要求严格土地管理，2005年重庆市的土地供应必将减少。由此可见，在今后几年，重庆房地产开发商的竞争力很大程度上将取决于其手中储备和新获得的土地。二、重庆房地产的区域发展及趋势城市的发展受到其自然地理条件的限制，重庆城市的发展夹在东部的铜锣山与西部的中梁山之间。2004年之前，重庆房地产发展“向南”的口号震耳欲聋，但房地产开发的位置多是在南山下的南坪。短短几年，南坪商住用地用尽。巴南由于交通不够发达以及长久以来留在人们心中“大农村”的印象，主城的住宅开发难以往更南的方向发展。渝中区一直以来占据着核心地位，但那狭小的土地供应房产也是非常有限的。随着北部的崛起，重庆住宅房地产开发随着“重庆向北”的口号大踏步向“三北”（渝北、北部新区、江北）迈进。众多有实力的开发商在该区域集结，成熟的开发用地被迅速瓜分完毕，而房产的竞争也变得异常激精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料烈。于是，开发商开始寻找新的发展方向。2004年下半年，“主城西进”的口号开始出现在一些楼盘的户外广告上。重庆主城西部包括沙坪坝、九龙坡和大渡口三个区，预计2005年的热点在九龙坡和沙坪坝以西的大学城两个片区。沙坪坝区中梁山以东的城区已基本无地可供，随着今年9月份2万多大学生的入驻，该区中梁山以西的大学城将迅速成为房地产开发的热点。大渡口区与重庆主城核心区的距离偏远，成为房地产开发热点尚需时日。九龙坡处于整个大重庆的西部，而且是位于整个大西城的东部，承载了主城西进的第一站。开发商紧锣密鼓地在该区域寻找合适的项目，区政府举行地产峰会、立志引导房地产成为该区的支柱产业。政府和开发商都在行动，九龙坡“西城东进”的步伐在其区政府的引导下逐渐加大。三、九龙坡区房地产业的发展状况1、房地产开发和销售情况2002年九龙坡区房地产的竣工面积为168.81万平方米，销售面积达到112.59万平方米，销售率达到66.69％。2003年该区房地产竣工面积为171.68万平方米，销售面积达到126.55万平方米，销售率达到73.71％。2004年该区房地产竣工面积为149.71万平方米，销售面积达到107.28万平方米，销售率达到71.66％。（资料来源：2002、2003重庆统计年鉴，《2004.12重庆市统计月报》）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料168.81171.68149.71112.59126.55107.280.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00竣工面积销售面积九龙坡区房地产开发销售情况（单位：万平方米）200220032004九龙坡区2002－2004房地产销售率66.69%71.66%73.71%62.00%64.00%66.00%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%200220032004从以上可见，九龙坡区房地产近年来的开发规模保持在一个较稳定的水平，并且呈现供需两旺的发展态势。与主