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一个涉及到市场营销的推广策略案，空谈误“市”，以可执行性为第一原则，实效传播与您深入探讨众一·桂府品牌执行之道，现在开始……□政策环境□竞争对手□项目卖点□目标客群ANALYSE分析□推广目标□媒介通路□活动公关□品牌形象STRATEGIES策略IDEA创意□案名建议□形象定位□标志延展□平面调性PERFORM执行□总体战略□阶段执行提案顺序：政策环境、娄底地产现状及态势分析□中国城市房产业为何历十余年而长盛不衰？近年来国家宏观调控政策为何频繁出台？2007年底中国楼市是否进入“拐点”，关于2008房价走势的分析、猜测、争论可谓是接连不断、众说纷纭。□那么全国的行情与娄底楼市到底有何关联？娄底未来的房地产发展走势将何去何从呢？□房地开发投资快速增长娄底全市2007年完成房地产开发投资23.3亿元，增长43.8%，高于全省平均增幅6.9个百分点，占全市全社会固定资产投资的16.88%，占全市GDP的5.3%，房地产开发投资快速增长。2007年的娄底房地产状况：□商品房开发规模迅速扩大，市场供应得到改善全市商品房销售面积979628㎡，增长62.3%，增幅比上年高13.15个百分点，其中商品住宅销售面积889016㎡，增长82.1%，增幅比上年高46.76个百分点。2007年全市商品住宅平均销售价格1378元/㎡，比上年上涨10.8%。。□市场需求持续旺盛娄底市域目前的城市化水平仅34%，与2010年达到50%的发展目标还有很大差距。预测娄底的城市化水平将以每年1%-1.5%的速度持续高速增长。今后10年娄底总人口430万，每年将有4-6万农村人口将转入城镇，而娄底市做为区域中心城市，每年将新增人口2-3万人。即每年新增人口住宅需求量约60-90万平方米（不考虑旧城改造），这一需求将持续存在10年以上。2005年以来，娄底的商品房年销售面积在50-60万平方米，基本保持供需平衡。未来的娄底房地产发展趋势：□价格将保持平稳上升国家的宏观调控措施看似对房地产业的打压，但房地产作为国民经济的支柱产业，国家不可能以打压为目的，其调控是为地产业的健康发展，防止地产泡沫，主要针对的是北京、上海、广州、深圳等存在泡沫危机的一线城市。宏观调控对于房价的的作用具有两面性，如：土地供应门槛提高、增值税征收力度加强，在控制无序开发的同时，提高了开发成本，刺激房价上涨。从事实上来看，2008年一季度全国70个大中城市房价仍然同比上涨了5.5%。由于各城市因经济发展水平与进程不同，房地产业所处的周期性发展阶段也不一样，对于娄底这样的三、四线城市，抓住城市化发展契机，拉动内需，促进房地产业健康发展是经济发展的需要的必然。□高端项目的出现成为必然未来娄底城市人口密度持续上升、家庭规模缩小、市民财富水平提高、土地供应趋紧、房价上涨都是必然趋势。同时，消费能力薄弱、买不起房的人群也是政府必须面对的现实问题。解决这一对矛盾，合理调整房产品结构是唯一的出路。对于娄底市来讲，由于地产业起步较晚的原因，目前中、低档楼盘在市场上占据主导地位，不能适应娄底现在居住消费的升级需求。因此，布局合理、环境优美、功能完善、品质上乘的高价值项目的诞生将成为市场必然。□随着土地供应结构的变革，房地产产品结构正面临新的调整；□大盘时代来临，整合营销提升产品竞争力，媒体推广进入整合时代；□随着知名企业逐渐进入，本土房地产企业将面临严重挑战；□房地产人才争夺战即将开始；□2008，长沙市场，中低端产品价格停滞不前，高端产品价格飞涨；□消费需求层次越来越高，行为日趋成熟和理性。□话语权（传播）：大盘的强势宣传将话语权紧紧抓住□竞争层次提高：体验式营销和客户关系管理营销价值成为主流□城市区域概念将打破：城市的四方扩张，范围变大，新区域的价值得到凸现□消费需求层次提升：对住宅的功能要求已转变为对物业的全方位要求，住户在满足居家功能之外开始追求高境界享受的个性化需求□产品升级换代明显：新的规划理念与设想，加速了娄底整个产品的升级娄底竞争楼盘分析项目位置：娄底文化广场对面（城南新区版块金三角地段）开发商：湖南三星投资集团三星房地产开发有限公司占地面积：92553平方米总建筑面积：339464平方米（其中住宅约24万平方米）产品类型：（全部为小高层与高层电梯洋房）容积率：3.7绿化率：30%总户数：1500户宣传主题：驾御山水、上层生活建筑风格：外立面简洁、线条流畅、色调自然的现代建筑风格，娄底首个节能社区与绿色庭院销售均价：2300（二期2500）销售状况：一期基本售罄，二期80%以上东方豪苑项目位置：长青中街开发商：湖南省娄底市星达房地产开发有限公司占地面积：3976平方米总建筑面积：35810平方米（8200平米裙楼商业）产品类型：高层电梯洋房（28平方米到163平方米的多样精品户型）容积率：9绿化率：16%总户数：237户宣传主题：现代都市生活典范建筑风格：30层城市新高建筑标杆销售均价：2680销售状况：接受咨询登记、VIP会员限量招募星达馨都项目位置：长青路与氐星路交汇开发商：汇天国际（湖南娄底）建设开发投资有限公司占地面积：3280平方米总建筑面积：12000平方米容积率：3.67产品类型：高层电梯公寓（主力户型为45平方米）宣传主题：城市中心/商务帝王建筑风格：娄底首座5A智能写字楼，城市中心销售均价：3200销售状况：2007年12月29日开盘办公智能化（OA）通信智能化(CA)消防智能化(FA)安防智能化(SA)楼宇控制智能化(BA)一层电梯大堂精装，每层电梯大堂及公共走道，卫生间精装。每户安装独立空调，宽带入户，120门集团电话共享。汇天国际（原湘中大厦）项目位置：新星南路与建设路交汇点，文化广场南侧开发商：娄底市城建房产占地面积：34285平方米总建筑面积：120000平方米产品类型：高层洋房容积率：3.5绿化率：42%宣传主题：城南贵族生活销售均价：2200销售状况：2008年3月27日开盘地段优越，产品为多层、高层洋房组合，建筑高低错落有致，座北朝南。“南移北扩”的城市发展战略，市委市政府、建设局、国土局、规划局，审计局，税务局等政府职能部门相继进驻，城南己成为城市行政中心，商务中心，经济中心和中央生活区。周边有湖南人文科技学院、一中、一小、八中、市幼儿园、文化广场、育才市场、市骨伤医院等，汽车南站、上瑞高速、6路、11路、16路等公交线路，交通便利。龙庭贵筑项目位置：娄底市氐星南路(娄星广场往南300米)开发商：娄底星海房地产开发有限公司占地面积：7401平方米总建筑面积：99430平方米产品类型：高层电梯洋房（39-166平方米）建筑风格：现在简约风格容积率：13.5绿化率：26%总户数：约900户宣传主题：第一代城市价值运营体，享名流贵胄的上层居住空间销售均价：2600销售状况：咨询登记中娄底首创架空层泛会所\娄底首创智能化安全物业\名都国际商业广场\名都国际商业街，三度精致空间，三级立体绿化。区位条件优越，便捷交通网络通达全城，百米半径内，荟粹娄星广场、文化广场、娄底一中、娄底一小、湖南人文科技学院、国际商业广场、商业步行街、沃尔玛、恒丰酒店。产品涵盖LOFT商务公寓、MINI小户型、都会高尚住宅、国际商业广场四大产品；星海·名都国际项目位置：娄底市新市政府旁开发商：王府房地产开发有限公司占地面积：6600平方米总建筑面积：60000平方米产品类型：两栋31层的高层电梯洋房（二层商业裙楼）建筑风格：现代风格容积率：9绿化率：40%总户数：约220户宣传主题：新娄底、新市府、新城南，置业王府君临天厦的八大理由销售均价：2580销售状况：销售近八成以大型商业广场与江景住宅相结合，31层的娄底第一高度，将成为湘中大道的一个标志性建筑。八大理由：1、商铺原始股,新区头桶金,五年内必翻一番；2、新娄底、新市府、新城南,绝版地块，地王位置；3、与新市委、市政府相邻；4、铜锣湾强势入驻，未来的新城区中心商圈；5、优美的环境：柏杨公园、孙水河沿河风光带、市府广场；6、娄底第一高度；7、地段唯一性，政府机关的配套项目；8、城南新区的中心、娄底市政治、经济、文化、信息中心。君临天下项目位置：湘中大道北侧、娄底市委、市政府新址大院东侧开发商：娄底市祥达房地产开发有限公司占地面积：14800平方米总建筑面积：82000平方米产品类型：两栋31层的高层电梯洋房（二层商业裙楼）容积率：5.55绿化率：42%总户数：308户宣传主题：娄底城市旅游景观功能标志性建筑\一生的眷恋销售均价：2598销售状况：70%以上娄底市未来的坐标地段，面邻市府大院，前依孙水河和22万平米柏杨公园。项目总高度99.8米，建筑顶层设有娄星、氐星双星座标识，是城市景观功能标志性建筑。通过超大生态露台和至尊廊院，首创原生态人居生活理念，开创了娄底真正健康、自然、休闲的豪宅生活。金领复式公寓的雍容华贵更是尊崇人生的最大彰显，其准复式结构将空间的利用发挥到了极至！打造湘中首席豪宅！皇城·御园项目位置：娄底市城南新区众园路大新居委会旁（神女峰下、孙水河畔）占地面积：63914平方米总建筑面积：56000平方米产品类型：别墅（双拼、联排、独栋）容积率：0.88绿化率：46%总户数：154（联排106栋、双拼42栋、独栋6栋）宣传主题：山水别墅、回归自然建筑风格：欧陆风情销售均价：约3300元/平米（联排98-108万/栋、双拼150万/栋、独栋198万/栋）销售状况：现正认筹阶段仙女峰山庄□娄底市区现开发的住宅楼盘，绝大部分是高层电梯洋房。□品质楼盘均价普遍在2600左右，仅汇天国际均价在3000以上。□娄底房地产市场至今尚未有绝对领军性质的项目。□别墅还处于萌芽阶段，仅有的仙女峰山庄品质低下。对于众一·桂府来说，仅有的竞争对手不是别人，唯有自己。不论是从规划、产品形态、品质、园林，还是未来的价格定位，项目写真以及SWOT分析众一桂府位于娄底城市干道新星北路，涟水河畔，娄底二桥头，紧邻城市规划的生态公园，项目离娄底市中心仅两公里，是娄底市通往涟源、冷水江、新化的必经之地，地理位置极其优越。众一桂府总占地面积196924.67平方米（295亩），由香茅街分隔为南北两地块，其中北面地块102639平方米（154亩），地势北高南低，最大高差达50米，具有典型的原生山地特色；南面地块94286平方米（141亩），地势平坦。众一桂府整体规划建筑面积为485390.31平方米，其中地上430554.43平方米，地下为54835.88平方米，其中住宅面积413684.7平方米，商业面积12591.76平方米，商务酒店1950.69平方米，高档会所1500平方米，幼儿园2327.28平方米，整体容积率为2.19，绿化率为57.32%。住宅产品规划有单体别墅、双拼别墅、联排别墅、多层电梯情景洋房、高层电梯水岸洋房，共2479户，规划车位1892个，车位配比高达0.76。众一桂府总体规划以生态休闲的地中海风情为设计理念，结合项目地块山水特色作环境布局，建筑风格是最具有代表性的欧式新古典主义风格，有效的做到建筑与环境的完美结合。规模：近50万平米总建筑面积，超大型社区规模，在娄底的影响力和关注度无出其右。水岸：紧邻娄底母亲河——涟水河畔，百米江堤，绝对一线水岸。产品：娄底首个综合独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、电梯多层洋房、电梯高层洋房的复合形态社区，尤其是品质别墅、多层叠景洋房属娄底首创。园林：三层跌水，大型地中海风情的水主题活水园林，现场效果绝对震撼娄底。建筑：纯正地中海新古典建筑风格，细节中无不彰显项目的非凡品质。实力：众一集团的雄厚经济实力，为未来奠定坚实的基础。会所：一种真正的奢华将由此蔓延整个娄底。优势（S）价格抗力：预计高于娄底同类型产品800-1000的价格，市场承接力（尤其心理上）。人气：项目周边人气不够旺，为未来销售聚场带来一定难度。位置：离娄底市区较于偏远（尤其是心理距离）。外部环境：项目周边环境比较脏乱差，缺乏高尚住宅的居住氛围。劣势（W）稀缺性：一期产品即别墅、多层电梯叠景洋房的市场空白和旺盛需求。消费力：娄底高