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在这个竞争激烈的风云市场，谁制定了行业的游戏规则，谁就是真正的胜利者，作为日湖板块第一个大展宏图的高端住宅项目，北岸琴森从诞生的那刻起，就注定必须以不同常规的姿态引领市场，过去名扬全城，今日更要响誉千里，背负日湖板块豪宅聚落之兴盛，扛鼎江北休闲城区崛起之重任，北岸琴森任重而道远……北岸琴森是一个怎样的项目？她是大剧院滨水板块第一个亲密邻居，她是领衔日湖城市豪宅区的国际风情建筑群，她是宁波第一个荣获建筑规划最高奖——全国人居综合大奖的气质大盘。她是首创艺术性街区的风情文化社区，她在宁波智能化社区建设中独树一帜，她是中国名盘50强，……这样优秀的项目，面临着怎样的市场环境？市场宏观调控后，消费者心理已经开始趋于稳定，投资份额明显减少，自用为主的市场开始逐步恢复，供求双方均开始趋向理性。二手房价格回落见底，开发商出售的商品房价格也相应下调，房地产市场新的价格平衡基本形成，市场将逐步进入一个新的常态。因宁波的民间资本势力雄厚，高端物业的持有者仍继续看好后市。这样的环境，三期天水苑如何突围，选择怎样一种最佳的企划思路引领市场？企划任务（一）打造3期天水苑为北岸琴森至尊版，成为全城百万富豪竞相追崇的滨水贵族天城！企划任务（二）凸现北岸三期天水苑超越平凡的尊爵级豪宅价值，突破一般房地产性价比观念！企划任务（三）运用有效的包装、宣传、行销手法，以最短的时间，帮助销售快速完成销售目标。企划任务（四）联合日湖区域其他地产项目，进行板块联动，打造日湖板块为城市豪宅区稀贵湖景板块。企划任务（五）以天水苑的策划运作提升浙电开发品牌，促进知名度和美誉度的市场积分。企划任务（六）在销售期所有的宣传、广告及营销活动，都要为日后交付营运，起到铺垫和优化的作用。完成这样的企划任务，我们有哪些利好机会点？市场机会（一）随着江北区整体规划的重新启动，江北呈现出后来居上的良好区域发展趋势，发展速度远超其他区域。江北区近期五大工程：三江文化长廊、湾头区规划、日湖公园、外滩国际商务区、道路桥梁系统,都将极大地促进区域形象的改变；区域发展随着规划的逐步实施，江北区的区位、资源优势逐步体现，房地产快速发展，已经逐步的形成了几个在全市极具影响力的板块：外滩区域\大剧院、日湖区域\姚江新三江口区域\洪塘板块等板块，加上今年即将启动的凯德宁动地块，江北区将成为宁波市房地产新的热点区域。市场机会（二）市场发展市场机会（三）与市中心亲密的距离使得日湖板块可以享用市中心良好的配套设施，这与郊区形成了鲜明的对比，在宁波市区范围内，即有绝佳的城市景观，又与市中心联系密切的区域是很少的，适合房地产开发的更是已经所剩无几。市心距离市场机会（四）目前周边日湖花园、日湖琴云等项目，楼板价已经高达3800元／平方米，成本在8000元／平方米以上，这个价格在宁波绝对是高档住宅的价格，成本的压力使得开发商必然将楼盘定位于高档住宅。北岸相对来说就具备价格优势了。地价市场机会（五）客户宁波真正全方位高品质的楼盘仍极度缺乏，而梦想跨越品质鸿沟，实力雄厚的购买潜力群体仍然普遍存在。市场机会（六）外滩、日湖、大剧院打造成新江北新形象，市府对未来江北的定位是休闲娱乐中心城区◎高尚富人社区。4公里长的“三江六岸文化长廊”，核心滨水区、欧陆风情一条街、宁波大剧院、外滩文化街区、群众艺术中心、宁波美术馆、水上运动中心，海事博物馆，诗人公园，日湖公园等城建项目将展现在人们的面前，为宁波的发展增添浓重的文化气息。文化氛围北岸琴森以7大品质篇章，41项强势亮点，印证着一个以音乐为主题的国际风情建筑群应有的风范和魅力！第一品质篇章社区环境篇在世界各地，大剧院都是国际化都市的标志性建筑。北岸琴森，毗邻宁波大剧院，形成30万平方米大剧院社区，未来此处将成为宁波的文化艺术中心。亮点1大剧院与宁波大剧院为邻，每日聆听艺术化生活的天籁之音。亮点2姚江水景凭窗远眺，姚江美景尽览于胸，天开地阔，谁主沉浮！距姚江仅数百米，部分户型更可远眺姚江景致，是典型的高尚滨水住宅区。亮点3日湖公园东面为宁波最大的内湖公园“日湖”，月湖是小家碧玉，日湖是大家闺秀。日湖东依大庆南路延伸段，南靠通途路，西临清河路，北近环城北路。春放风筝，夏踏沙滩，秋凉垂钓，冬来轮滑，情趣无限。东邻宁波最大的内湖公园——日湖，左江右湖，清景无限。亮点4江北新景4公里长的“三江六岸文化长廊”，核心滨水区、欧陆风情一条街、宁波大剧院、外滩文化街区、群众艺术中心、宁波美术馆、水上运动中心，海事博物馆，诗人公园，日湖公园等，江北日益呈现出充满文化艺韵的新景象。地处江北腹地，身处文化气息浓郁的城市标志建筑群中……生活艺术完美相融。邻近育才路高教区，十余所大中专院校近在咫尺，与知识为邻，极富文化品位。亮点5高尚文教区邻近育才高教区，名校为邻，学子为伴，极富文化品位。第二品质篇章园区规划篇亮点6空间与布局地块呈方形，一水一街将园区分成北、东、西三个10万㎡组团，将庞大社区化解为中等体量的居住模块，强调与大剧院的关系及城市肌理的特性。一水一街黄金分割，城市公共空间导入社区空间，让小区真正融入城市。亮点7交通与路径以水街为界，分南北两区块分别组织交通关系，园区实行人车分流，车辆入园区后直接进入地下车库，确保小区宁静安全，内部道路通而不畅，府拾皆景，富有情趣。完全人车分流，府拾皆景，宁静安祥。亮点8景观与配套导入自然与人文的主题元素，在绿意盎然中聆听琴声回家，形成具有强烈归宿感的居家氛围。以自然人文为方向，音乐为主题，形成鲜明社区文化定位。第三品质篇章建筑艺术篇建筑风格现代时尚，注重与大剧院的对话，追求空间韵律感，在内在气质上与大剧院形成联系，同时又强调技术上的合理高效。亮点9建筑风格浓郁现代主义色彩，空间韵律感强，形成城市天际线，与大剧院艺术对话。园区建筑全部为高层及小高层，点条结合，合理分布。连廊处空中花园更是一大创新。亮点10全电梯景观两梯两户点式高层，一梯两户板楼，南北通透，通风采光绝佳设计，稀贵健康创新楼型。多款创新户型，组合丰富，从30余方的精致单身公寓到200余方的跃层景观公寓，可满足多种居住需求。底层排屋型复式独院住宅，带独立地下车库，独门独院，都市中营造乡村别墅的居住情调。空中花园景观住宅，主卧带飘窗，开门即景，推窗见绿。高层豪华景观公寓，尊贵独立的一梯一户享受。亮点11创新户型以人为本，浅进深，大开间，引景入室，和煦阳光，温馨空间。第四品质篇章风情景观篇北岸琴森园林设计在注重细节色彩丰富、用材精致的前提下，特别强调从地上到地下，从从公共空间到私密空间的自然景观过渡，创造泛景观概念，使地下室、水街、跌落式水系、茂林坡地、景观大道、庭院小景、空中花园等每一个空间都遍布风景。形成空间层次丰富的全方位、立体式园林风景。亮点12立体式园林注重细节营造，全方位立体自然园林，回家处处是风景。日湖延伸水道穿过园区，形成景致绮丽的水街与大剧院相连，水街设计成纯粹的商业风情街，成为宁波新的时尚景点。亮点12风情水街以开放式姿态延伸至大剧院，充满艺术情调的临街咖啡座、画廊、欧式餐厅……异国情调与浓郁现代色彩构筑一道独特城市艺术风景。北案琴森园区中轴斜线设法式风情林荫商业大道，形成半公共城市空间。法式风情商业街区，社区中轴商业大道形成半城市公共城市空间。亮点13法式大道园区东、西组团由南往北地势逐渐抬高，形成舒缓起伏的景观坡地。利用空间的层次感、起伏的形态变化，增加居住的趣味性，将公园的自然形态演绎得淋漓尽致！亮点14景观坡地坡地景观设计，以空间层次感、形态起伏感营造居住趣味。传统地下室阴暗闭塞，环境常常被忽视。北案琴森重视回家路径中每一个空间，将阳光与绿意引入地下车库，让人们能享有更大空间的视觉美景，使回家的每一处都有更大空间的视觉美景。亮点15阳光地下室独创“阳光地下室”概念，将阳光与绿意引入地下停车库，让视觉美景延伸至每一角落。每隔三层在单元过道旁设一个阳光花园，将绿意引到家门口。景观立体化，独特空中景观花园，将风景延伸至空中，形成全方位立体园林。亮点16空中花园第五品质篇章高尚配套篇全方位导入音乐主题，让琴声铺满回家的路。音乐主题会所水街北侧建有近千平方米的音乐主题会所，内设小型音乐厅、琴房等功能设施，结合水街中心广场形成园区业主日常聚会的精神生活中心。音乐教育中心将与宁波市青少年宫合作建设音乐早教中心，为业主子女的音乐教育提供良好环境与师资，成为江北区重要的少儿音教基地。亮点17－18音乐配套统一设计空调机位，安装专用冷凝管，美化立面。智能化园区局域网五重智能化安保系统：周界防御报警系统、全天候电视监控系统、单元可视对讲及防盗门控、住户安全警示巡更保安系统。公用设备监控、背景音乐、卫星电视系统停车库自动管理系统、一卡通系统，亮点19－26智能配套亮点27－29生活配套标准硬地网球场：潇洒挥拍，健康休闲高级健身会所：设置会员制式高级健身会所，装修高档，设施齐全。景观嬉水池：绿意清水、儿童笑声，快乐洋溢整个园区。第六品质篇章建材篇模数多孔砖建筑砌筑体系中采用模数多孔砖新型材料，主要用于框架的外墙和分户墙，具有性能稳定，隔音、隔热效果好，强度高，抗冻抗裂性好等优点。亮点30模数多孔砖新风系统通风佳，耗能低，不开窗也能享有新鲜清新的自然气息，完美诠释健康居住理念。亮点31－32科技建材保温隔热采用技术先进的挤塑泡沫板，该板拥有连续均匀的表层及闭孔式蜂窝结构，使产品具有优越的保温隔热性能、良好的抗湿性能、超长耐久性和高抗压性能。奥的斯智能化系列电梯，部分建筑采用新型贯通门住宅电梯，电梯可两侧开门，凭住户电子识别卡开启，具有一梯一户的使用效果。极大专属性和私密性。亮点33智能电梯亮点34－37先进建材双层彩铝中空玻璃：北案琴森沿街住宅采用双层中空玻璃新型彩铝窗，隔音隔热效果好、强度高，耐腐蚀美观。挤塑泡沫保温隔热材料：北案琴森建筑屋面采用技术先进的挤塑泡沫板，具有优越保温隔热、耐久性和抗压、抗湿性。电器设备节能：建筑内公共照明采用触摸式延时开关和节能灯具，室外照明管理中心集中控制。水压水质保障技术：整个小区采用变频变压集中供水，保证水质量。第七品质篇章品牌篇浙电房产由宁波永耀电力集团有限公司、浙江电力房地产开发有限责任公司、镇海发电厂众茂集团有限责任公司、宁波工望房地产开发有限责任公司等单位共同投资组建而成，资金雄厚，有着良好的社会信誉，在宁波房地产界和消费者心目中树立了坚实的品牌形象。浙电房产，资金雄厚，良好社会信誉，坚实开发品牌形象。亮点38开发商南方建筑设计院总建筑师方志达先生（代表作品：杭州新湖滨街区、南都德迦公寓等）主持项目规划设计，并邀请世界级建筑大师山本理显先生对规划方案进行指导。响誉全国的著名建筑大师方志达亲自担纲，以极深思想远见，创造经典。亮点39建筑大师荣获奖项荣获建设部主办的“2003全国人居建筑规划方案竞赛”最高奖项——人居经典综合大奖，是宁波唯一荣获该奖项的楼盘；同年荣膺第五届中国住交会“2003年度中国名盘五十强”称号。荣耀属于经典，成就见证不凡！亮点40荣誉奖项房子是最有力的证明，房产公司不惜追加成本，力求打造人性化的居住空间并树立自己的品牌，风林苑销售价格4980元/㎡，而结算成本达到4400元/㎡。风林苑交付，产品的品质、价格均得到业内人业及购房者的认可，不断有开发商前来参观，北岸琴森已经形成了品牌，成为江北乃至宁波的代表楼盘。亮点41实景见证好房子自己会说话，风林苑完美居住空间赢得全城赞誉！我们面对着怎样的一群客户？他们有什么特性？他们对住宅关心什么？项目一期、二期的客户群分析区域分布表成交客户区域分析海曙区26%江东区10%江北区27%镇海33%其他4%客户年龄结构项目一期、二期的客户群分析客户年龄分析31—40岁25%41—50岁41%50岁以上15%30岁以下19%12345项目一期、二期的客户群分析客户职业分布客户职业分析电力系统42%事业25%企业11%私营13%其他9%12345已成交总价分析项目一期、二期的客户群分析成交客户总价分析90—110万65%75—90万23%130万以上3%110—130万9%自2005年11月28日开始销售，1