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重庆市房地产市场动态报告1决策·参考主办单位：重庆市房地产开发协会2013.9(下)●《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后，“以房养老”问题引起社会广泛讨论。民政部日前首次通过其官网公开回应称，“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院有关意见全面理解，勿以偏概全。●16日从权威人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金(REITs)相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。●目前的中国房地产业其预警信号频现，而对于这些信号，也许会有不同的理解，但经济层面与债务风险层面等诸多基本面的变化，或对其真正起作用，目前而言，这些信号或只是一种预期性的提前反应，但信号毕竟具有明显的参考价值，对于地产业的投资至少会有相当大的提示与预警。《重庆市房地产市场动态报告》内容涵盖国际国内宏观环境分析、国家政策法规解读、行业动态追踪、企业经营管理经验创新及房地产市场热点论述等。是难得的专业房地产行业及涉及房地产投资的专业人士量身定做的行业报告。对有关信息或问题有深入需求的，欢迎致电023-63672330。本本期期导导读读COMMENT重庆市房地产市场动态报告Realestate重庆市房地产市场动态报告2（注：点击目录标题页码可直接阅读当前文章，点返回键可回到目录）目录CONTENTS【视点聚焦】热点价值分析反思...............................3“以房养老”只是试点性举措............................................3以房养老现阶段面临四大困局............................................3“以房养老”优势明显实行过程中面临诸多难题............................6“以房养老”在质疑中推进青岛市民政策再出台............................8【地产风云】宏观形势牛市熊市..............................10房地产融资开闸预期强烈或随调控长效机制推出...........................10多个预警信号频现中国房地产...........................................11地王频现引发“调控加码说”...........................................12私募房地产基金有望迎来高速发展期.....................................14【重庆楼市】市场企业楼盘土地..............................14重庆：公租房工作纳入政府年度考核.....................................14重庆：首套房贷款占个人住房贷款比例创三年新高..........................15【样板城市】借鉴理智冷嘲热捧..............................16北京：首次挂牌出让地下用地建筑规模达8万平米.........................16上海：专家大胆建言政府以工业用地配建公租房............................168月广州：二手住宅套均总价创新高......................................17深圳：地区五大行首套二手房贷利率全线上浮..............................19余粮开始吃紧多家品牌房企在成都急求地...............................20【半月信息】............................................21政策.................................................................21数字.................................................................23声音.................................................................24区县传真.............................................................25企业动态.............................................................26《重庆市房地产市场动态报告》（纸质版）目录............................27重庆市房地产市场动态报告Realestate重庆市房地产市场动态报告3【视点聚焦】“以房养老”只是试点性举措《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后，“以房养老”问题引起社会广泛讨论。民政部日前首次通过其官网公开回应称，“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院有关意见全面理解，勿以偏概全。民政部有关负责人表示，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院意见借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。国务院在此次意见中明确提出，发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式，在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面提出了一系列力度大、含金量高的利好举措，对健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查等方面提出了保障措施。民政部有关负责人认为，在意见中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国务院意见同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。因此，对国务院意见要全面理解、准确把握，不能以偏概全、误导公众。这位负责人表示，要全面准确理解和把握意见提出的政策措施，确保用足用活用好各项政策。意见提出，要完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、完善补贴支持政策、完善人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务，并对规划保障和医养结合政策进行了规定。这些政策措施对养老服务业发展中的一些重点和难点问题提出了解决措施，特别是针对长期以来困扰养老服务业发展的投融资、土地供应、税费减免、人才队伍等瓶颈问题做了明确规定，有的还提出了量化指标，为加快发展养老服务业提供了有力保障。返回以房养老现阶段面临四大困局日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。重庆市房地产市场动态报告Realestate重庆市房地产市场动态报告4“银发浪潮”来袭，“4+2+1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎？观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房”仍是主流观念“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但不少人对这一新型养老方式心存疑虑。有房族的广州市民钟女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了‘观念坎’。”北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。社保专家表示，观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。”中国房地产协会副会长孟晓苏说。保障之困：养老机构“一床难求”，即便有钱会否无处养老？对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店’？”“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。”全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”傅旻认为，在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国目前当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心”机构“畏难”重庆市房地产市场动态报告Realestate重庆市房地产市场动态报告5“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。中信银行于2012年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥分行消费金融部经理邱林坦言。多家房地产评估公司大多表示“没有开展这项业务”。一位评估人员说：“不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。”一位保险公司高管则称：“如果国家能给我们一个政策，允许保险业做按揭贷款业务，那么我们还是可以做的。”王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。此外，一旦“以房养老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。目前亟须建立这样一个批量交易的平台。政策之困：70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价