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江西九江庐山西海项目前期策划报告Q1：项目的优势与基础？必须明确的2个前提本项目项目基础：项目位于中国中部，江西九江柘林湖-云居山风景区项目位于中国江西省九江市永修县庐山西海云居山—柘林湖风景名胜区，紧邻风景秀丽、环境优美的柘林湖。与城市距离：南昌—80km九江—90km庐山—82km武汉—280km长沙—320km合肥—430km上海—820km昌北机场—60km九江机场—60km项目优势：680平方公里，原生态极致资源680平方公里国家级风景名胜区，拥有308平方公里水域面积距南昌市80公里，距九江市90公里，与庐山、鄱阳湖构成赣北旅游体系中的金三角格局。居山—柘林湖（庐山西海）风景区位于江西省北部九江市西南，跨永修、武宁两县。项目优势：680平方公里原生态极致资源•资源优势1：最健康的水，净水面积308平方公里，国家一级水质，能见度11米，总容量80亿立方米，相当两个太湖•资源优势2：最唯美的岛屿，有着最丰富与唯美的原生态岛屿资源——3亩以上岛屿1667个，5亩以上岛屿997个•资源优势3：最有灵气的山，中国佛教协会领袖的摇篮，全国佛教三大样板丛林之首，世界坐禅中心•资源优势4：最原生态的回归，罕见的桃花水母，全国最大的水母繁衍地，植物2000余种，1000多亩原始栓皮栎群•资源优势4：最养生的资源，每立方厘米大气负氧离子含量15万个，国家一级空气，达到国家医疗矿泉水标准的原生态温泉中国最具震撼力的山水资源关键词：“健康唯美养生灵气生态”Q1——资源：原生态旅游区，与生俱来的极致资源。必须明确的2个前提Q2：项目将面临怎样的困境？环渤海城市群珠三角城市群长三角城市群南昌困境1：缺乏高收入城市群依托根据社科院发布的《2010年中国城市竞争力蓝皮书》显示，中国城市间差距缩小；但最具竞争力城市仍以珠三角、长三角与环渤海城市为主2010年中国城市竞争力排名——社科院《2010年中国城市竞争力蓝皮书》困境2：城市经济基础相对较弱中国二、三线城市发展曲线一线城市二线城市三线城市核心城市群省会城市市级城市南昌GDP为一线城市1/6。九江城市GDP为一线城市GDP的7%。按照仲量联行城市发展评估，南昌处在二、三线城市中的起步阶段，发展空间大千岛湖发展借鉴——千岛湖已成为区域经济发展的主要引擎和动力区位基础：千岛湖景区位于长三角内的浙江省淳安县，距上海、南京、杭州分别约300、450、170公里资源基础：总面积982平方公里，其中湖区面积573平方公里，因湖内拥有星罗棋布的1078个岛屿而得名。经济效益：千岛湖景区旅游已成为淳安县主要经济支柱，年创产值占全县GDP20%，年创税收占全县财政收入25%旅游地产发展：经过30年较长周期开发，景区逐渐由单一观光型向集观光、休闲、度假于一体的综合型景区过渡。千岛湖发展借鉴——千岛湖的发展主要得益于依托周边城市群的强经济实力与区域旅游的成熟发展嘉兴韶兴杭州千岛湖黄山千岛湖位于杭州-黄山旅游带上，成熟旅游快速拉动千岛湖的旅游发展千岛湖周边城市具有强的经济实力：城市2009年城市GDP(亿元)2009年综合竞争力排名上海14900.90.7593杭州5098.60.63612宁波4214.60.60420温州25300.53345绍兴2375.40.51852嘉兴1917.90.49665金华1765.90.4787衢州617.50.423126困境3：区域旅游发展基础较弱旅游景区所处城市城市GDP（2009）景区人流量（2009）太湖苏州572572阳朔桂林720720千岛湖杭州5099500普陀山杭州5099378黄山黄山266235庐山九江830445九寨沟四川阿坝109157天池新疆昌吉69112长白山吉林白山3701072009年接待游客2009年旅游总收入浙江24980万人2643.7亿云南12513万人810.73亿江西9392万人675亿江西景区流量及旅游业发达程度落后于国内其它省份。江西旅游景区呈点式分布，未形成聚合发展的旅游带。云南旅游地产的启示——云南具有强的旅游基础，但城市的发展极大地制约旅游地产的发展项目旅游地产的成功运作——区域运营旅游资源运营旅游城市2009年接待游客(万人)2009年旅游总收入(亿元)2009商品房均价(元/平米)2009商品住宅成交量（万平米）杭州5324.12803.1214507613.7南京5633.36822.1673611047三亚669.05103.7710500103.8海口672.2865.014918250九江15001003003266.16大理1141.2292.26344941.87丽江758.1488.66258058.3昆明30802214981574困境4：中国没有好的区域运营旅游地产模式先例①华侨城受规模限制，区域开发力度较小②华侨城项目所在城市基础较好③以“城市第一居所”作为开发方向华侨城——主题乐园旅游地产模式①高尔夫+酒店+别墅的开发模式②依托高城市基础（高收入或度假目的地）③自成一体，对区域推动力弱碧桂园——度假村旅游地产模式困境5：旅游地产进入大存量时代拥有高尔夫的5A景区武夷山黄山青城山泰山九寨沟海南旅游圈云南旅游圈……中国已经进入全国性旅游资源开发时代第一高地：海南、云南目前已经基本瓜分结束第二高地：城市群周边资源地块进入门槛高，拿地成本高第三高地：知名景区正在激烈瓜分中……三大城市群金佛山阳朔项目区域制约性强，如何从发展的角度思考项目的方向？①缺乏高收入城市群依托②城市经济基础相对较弱③区域旅游发展基础较弱④中国没有好的城市运营旅游地产模式先例项目面临的主要困境：⑤旅游地产进入大存量时代2个前提1个必须回答的关键问题项目的方向——客户发展的视角资源：原生态旅游区，与生俱来的极致资源。困境：项目旅游地产运作要有更高的视野。——社会发展的视角——区域发展的视角资料来源：世联研究婴儿潮时间当前年龄特征第一次建国后49-55年55-61步入老龄，对房产的自住购买基本没有，多将购房作为一种投资手段第二次62-70年（当前消费主体）40-48投资、换房的动荡阶段，经济实力较强，追求居住品质与社会地位第三次80-87年（当前消费主体）23-30即将进入社会开始工作，多为独生子女，自身无积蓄，但多有来自父辈的资金支持，首次置业需求容易提前产生“60年代的婴儿潮一代”，中国的财富中坚力量客户视角趋势140-50岁是置业的高峰期，婴儿潮一代将在2013年达到置业顶峰，对中国发展起着重要影响——[美]哈里·S·登特《下一个大泡泡》40-49岁是置业的高峰，既是消费高峰，也是房价高峰。45岁是婴儿潮一代的置业高峰均值，2013年中国将迎来置业顶峰。主流富裕阶层将进入准退休状态，从居住到生活本源的回归转型生活中的事件平均年龄进入劳动力市场20通货膨胀（约是进入劳动力市场后3年）23革新23成家26购买第一套房子28贷款高峰32住房支出高峰（终极改善型居住）42负债高峰42支出高峰48投资高峰54事业高峰58退休（通货膨胀率下降）63净资产高峰64资料来源：世联研究购房、换房的高峰时期投资的高峰时期从自住到享受主流富裕阶段的生活本源回归，意味着中国地产泛明星时代的结束回顾10年之间,中国别墅走过的轨迹：别墅曾豪无疑问成为成功的标签，炫富的深层需求带来别墅的泛明星时代。一：卖形态-----身份购买二：卖资源-----环境购买三：卖圈层-----品质购买四：卖品牌-----投资购买别墅的“泛明星”呼唤时代变革客户视角趋势1短期投机投资基本退出市场，60～70年代富裕阶层别墅需求变化，泛明星时代的繁荣似乎面临拐点！生活本源回归的关注成为趋势——①高污染下生存环境的健康高关注。数据来源：华夏地理社区、新华社、环境生态网社会视角趋势21、中国15亿人口中，生活在城市2、新建50，000幢高层建筑3、170套新的大众交通系统（比较而言欧洲目前仅有70套）4、年消耗9亿吨原油，进口量近80%（已考虑单位GDP每五年降耗17%—18%）5、年消耗44亿吨原煤，进口其中的20%6、温室气体排放150亿吨CO27、钢需求量7亿5千5百万吨（2020年）8、水泥需求量17亿5千万吨（2020年）9、汽车（轻型）2亿9千1百万辆2030年几个基本数据生活本源回归的关注成为趋势——②控制高能耗的低碳生态趋势。社会视角趋势22030年社会趋势数据来源：华夏地理社区、新华社、环境生态网——世博馆的生态低碳城市实践可循环再生的建筑材料装配式的复合墙体技术对太阳光、热的隔绝与利用建筑水环境的可再生利用地源、水源热泵技术照明、空调、电梯等设备能源综合利用全球低碳建筑趋势伦敦零碳馆——居住建筑的零排放典范世博会汉堡馆——零碳商业世博成都馆——身边的水环境处理范例世博日本馆——光能利用——万科引领的低碳绿色住宅①百分之百工业施工方式②绿色三星标准(消耗能源减少65%)③创新能源科技万科低碳绿色住宅：上海朗润园深圳万科城四期天津东丽湖项目世博万科馆万科总部……万科绿色住宅推广计划2014年实现：生活本源回归的关注成为趋势——③健康本源的生活方式回归胡润百富《中国千万富豪生活方式和品牌倾向报告》Hurun2009BestoftheBestAwards富豪们更加关注健康的生活1、1/3富豪不喝酒，一半富豪不抽烟2、每年平均拥有假期16天3、七成富豪有定期体检的习惯4、1/6的富豪表示打算购买私人飞机5、一半的富豪表示打算购买游艇6、旅游、高尔夫、游泳成为最青睐的休闲方式生活本源回归的关注成为趋势——社会视角趋势2①对食品、水、空气等生存环境健康的关注→生态健康的生活环境基于区域发展，项目的机会与方向？②对能源消耗的控制与关注→低碳生态的节能减排③对健康生活方式的关注→养生与养心的生活方式区域价值1：中国最原生态的资源环境区域视角趋势3•原生态的水：净水面积308平方公里，国家一级水质，能见度11米，总容量80亿立方米，罕见的桃花水母，全国最大的水母繁衍地；达到国家医疗矿泉水标准的原生态温泉•原生态的空气，每立方厘米大气负氧离子含量15万个，国家一级空气•原生态的树，植被完整，森林覆盖率84%，植物2000余种，1000多亩原始栓皮栎群•原生态的土地，有着最丰富与唯美的原生态岛屿资源——3亩以上岛屿1667个，5亩以上岛屿997个桃花水母区域价值2：中国最本源的生活状态•中国农业大省：江西省是中国传统农业大省，农业在全省国民经济中占有重要地位；土地面积16.69万平方公里，粮食总产量1904.2万吨生态农业发展，全省，绿色食品数量达916个•生态农业是立市之本区域价值3：中国最源头的宗教胜地中国各地区佛教寺庙分布密度（每百万居民拥有佛教庙数）•佛教寺庙分布密度大的省•世界最大、最正统的禅学中心：1200年历史农禅并重，禅宗胜地真如禅寺•高僧辈出的宗教胜地：中国佛教协会第一任会长虚云法师，中国政协委员海灯法师，中国佛教协会现任会长一诚法师关注世界的宗教源地——区域价值４：鄱阳湖生态经济区国家级发展机遇在重大项目支持上，国家在土地开放整理、农业综合开发、标准农田建设等项目资金上将优先安排鄱阳湖生态经济区。2009年12月，国家通过了《鄱阳湖生态经济区规划》，从国家战略发展的高度进行鄱阳湖生态经济区，将推动江西快速发展项目所在区域是鄱阳湖生态经济区组成部分，鄱阳湖生态经济区涉及江西38个县市区，几百个规划实施起来将需要上万亿的投入。其规划期为2009年至2015年，远期展望到2020年。区域定位_——国际生态经济合作重要平台。切实保护鄱阳湖“一湖清水”，以国际生态高起点推动区域发展。资料来源：世联分析，世联模型本地旅游休闲逐渐转向目的地型度假功能本地旅游休闲自住类区域旅游度假resort类目的地型resortResort的功能单一复合空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域