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深业地产坪山项目汇报深圳中原事业六部2007年1月城市进行式深业坪山站恭喜深业集团，力夺龙岗坪山G11207－0205地块，坪山居住时代，自此开启…深业新岸线专注品质·建筑和谐——深业地产16年深业龙岗中心城地块坪山地块深业地产发展历程深业王朝福田彩田明苑风临左岸深业岭秀深业花园紫荆苑福星大厦罗湖笔架山庄深业中心深业大厦深发花园华民大厦宝安深业新岸线龙岗百合山庄深业龙晟坪山地块优秀示范小区、全国物管优秀示范小区、“2004中国（深圳）十大诚信地产全国物管优秀示范大厦、深圳十大样板工程之首、全国建筑工程鲁班奖、深圳优秀物业大厦深业地产发展历程经济利润客户资源及市场声誉启动坪山西居住区品牌？本项目的开发将与龙岗中心城地块一起，树立深业地产在龙岗市场的品牌形象…本地块开发意义的思考Q1：项目地块的价值是什么？Q2：谁是我们最有价值的客户？Q3：我们做什么样的产品吸引他们？必须解决的三个问题Q1：项目地块的价值是什么？区域价值本项目的启动将会引发坪山住宅市场的革命；传统的东部工业组团将因高尚住宅社区的出现而更具发展前景；东部工业组团将成为龙岗市场即中心城板块后的又一热点区域————龙城东板块中心城板块东部工业板块沿海经济板块龙城东板块本项目可实现的价值6、运营价值5、形象价值1、规划价值4、居住价值2、产业价值3、枢纽价值项目价值交通枢纽地，连接周边城镇未来的坪山居住区打造龙城东样板建筑代言当地地产市场价值标杆建造坪山高品味居住社区向龙城东输入深业品牌树立良好品牌形象项目处于怎样的市场环境中？规划价值——龙岗区规划定位龙岗区城市功能定位——深圳卫星城龙岗区未来发展定位——深圳现代产业基地规划价值——坪山区域定位深圳组团分区规划中,坪山被规划为东部工业组团,重点发展产业为高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。初步建立以坪山墟镇为中心，以东、西、北放射路网为基本骨架，轴带结合、梯度推进的空间发展结构。坪山街道依据经济发展的整体规划，着力发展技术、知识、资金密集型、高科技大型工业项目和三来一补项目，积极发展商贸、房地产、金融、旅游业等第三产业。产业以高新技术制造、石化下游产业为主，区域经济上自给自足，与周边区域关联性不大，属于内向型经济。规划价值——区域概述流标地块万科竞得地块深业地块坪山中心区宝龙工业区碧岭工业区大工业区龙岗中心城工业区内规划有公园、学校、医院等不断完善的相关配套。偿还用地规定不可兴建民用住宅，将杜绝自己购地盖房的现象。坪山西区将规划建成近40万的建筑面积的城市居住区。坪山被三大工业区包围：宝龙工业区、碧岭工业区、大工业区。从房地产市场特征来看，目前坪山街道办是坪山最主要的居住区。同时，按照工业区规划，10万平米以内的厂区规模，不能在厂区内建造宿舍，只能使用工业区内规划的生活配套住宅。坪山街道总面积132.8平方公里,辖有13个村民委员会和1个居民委员会,125个自然村，总人口约16万人,其中常住人口4万人,暂住人口约12万人。宝龙-碧岭工业区是市政府重点建设的高新技术产业园区；其规划进驻企业48家，现已建成投产企业达到18家；正在建设的企业也达到5家，正在办理土地手续的企业有20多家；目前宝龙工业区的工业总产值已经超过200亿元，入驻员工人数超过2万人；其中有较强购买力的管理层人数超过2000人；产业价值——宝龙工业城产业价值——大工业区2010年的发展目标：——区内工业总产值480亿元，年均递增36%；——累计新增实际利用外资20亿美元；——累计新增基础设施投资28亿元；——区内税收总收入16亿元，年均递增32%；——累计新增区内土地开发面积9平方公里；——工业全员劳动生产率16万元/人，年均递增115%预计08年入住员工将达到3.5万人，其中有较强购买力的管理层人数超过3500人；坪山中心区宝龙工业区碧岭工业区大工业区龙岗中心城枢纽价值——外部通达坪山交通便利，深惠高速公路、深汕、深鹏一级公路贯穿而过；镇内公路四通八达；同时，坪山镇通过深汕公路与坑梓、淡水相连，坪葵公路与葵涌相连，横坪公路与横岗相连。离盐田港国际海运码头和深圳平湖铁路货运站仅20分钟车程；离深圳宝安国际机场30分钟车程。龙岗中心城与坪山街道通过宝荷－宝龙公路及深汕公路贯穿，车程约15分钟；枢纽价值——内部路网坪山街道办主要以建设路、东胜街、金山路、中山大道等几条主干道组成。街道办道路四通八达，交通便利。但街道中心区的主干道大多较为混乱。项目所在的中山大道由于是新建道路，道路状况良好。街道办居民通行多以公交小巴、摩的为主，出租车只有少量蓝牌车。市政配套类型学校政府机关商业商场高级酒店公园概况10余家中小学，规模不等，多则100多个班级，少则20多个班级，老师收入普遍不高。坪山街道办、坪山地税局、坪山医院、坪山供电所、深圳监狱、自来水公司、公安分局、银行机构等，收入普遍较高。民乐福、万丰城、泰华百货、国惠康、三和百货等，投资者中有相当一部分外地生意人帝王酒店、宝山酒店、金顶酒店、六联酒店、经发酒店坪山公园、坪山文化广场坪山中心区的商业、酒店的配套较完善，但档次较低；政府公务员/医疗等行业收入较高。坪山区域市场特征小结坪山镇是一个人口不多的工业小镇，属内向型经济，其交通本身具备与外界联系的条件，但坪山人自给自足的意识、以及坪山本身以工业为主要产业的特点，使得坪山成为一个内向型市场。由于市政规划以及商业发展的不成熟，坪山当地的消费意识薄弱，当地人置业需要引导。外来人口多，有一次置业与过渡性置业需求。商贸、金融、旅游业等第三产业将迅猛发展，同时，交通上将以坪山为路网中心向四周发散，房地产等支柱产业的发展，使得未来坪山的经济发展将会取得飞跃。坪山周边被工业区围绕，拥有购买力的客户群体除本地公务员、生意人外，主要客户来自工业区内的私企主，高管等。片区的房地产市场情况？2006年9月2005年9月2005年1月2004年2006年10月G11207-0205地块招标，仅万科投标，最终因未达到招标人数而流标。G11204-0395商住地块招标：占地26218.11平米，建面78564平米，楼面地价2129.7元/平米，万科中标。G11208-0468酒店地块挂牌出让：占地30598.5平米，建面49150平米，因无人出价而未成交企业转让商住地块：占地1367.83平米，建面2460平米，楼面地价512.19元/平米G11208-0468酒店地块再次挂牌出让：底价800万，南湖置业获得，楼面地价722.28元/平米2006年12月G11207-0205楼面地价1802，其他两块流标。坪山土地市场出让地块屡次流标，众多发展商对当地市场并不乐观，随着深业/万科等地块的年开发，坪山的土地市场将会预热。坪山房地产市场——土地市场泰富华庭盈百富·金领域东方威尼斯项目名称位置类型均价总户数相关二手报价东方威尼斯（2003年）坪山街道普通住宅26004024017泰富华庭（2005年）坪山街道普通住宅34007944100盈百富·金领域（2005年）大工业区酒店式公寓42006124400坪山房地产市场——二三级市场泰富华庭结构：3栋11层户数：住宅214户，商铺821户，停车位222个。建筑面积：住宅22871.9㎡商业13019.49㎡户型：二房71.96-88.89㎡三房98.00-112.23㎡；主要客户群：工厂高管、私企老板项目特点：核心地段，交通配套方便，依傍坪山公园，板式结构，户户朝南，加州特色风情园林。租金：110㎡3房全屋家私家电，月租金3000元/㎡。有少量外籍人士暂租在此处。东方威尼斯结构：4栋多层与2栋小高层半围合而成户数：402户建筑面积：4.8万㎡主要客户群：街道办本地人士40%，周边工厂企业高管50%,其余10%户型：3房、4房为主项目特点：当地的第一个社区大盘，但入住业主反映较差，如存在爆水管等房屋质量问题。坪山房地产市场——二三级市场盈百富.金领域地址;燕子岭工业区金牛路与荔景路交叉口结构：2栋9层带电梯小高层户数：产权式酒店与服务式公寓共452套（还未推出),专家公寓71套(带1000元/㎡精装修）建筑面积：总建筑面积约3.2万平方米户型：71套专家公寓1房、2房主要客户群：龙岗大工业区公司的高级管理人员和部分港澳台及外籍人士，年龄在30-50岁之间。相当一部分拿来投资。项目特点：保留小区内原两棵大榕树做为园林主题景观，拥有1600平米的“球类主题”会所（有乒乓球、台球等项目），空中游泳池、空中网球场等，在酒店公寓的建筑体中每两层的楼面上设立多个空中休闲平台，有面面俱到的酒店式服务和全方位的智能安防系统。坪山房地产市场——二三级市场坪山房地产市场——商业市场由于市政规划的混乱，对商圈及街区的引导性不够，坪山街道中心区的商业呈现出业态分布不均匀的态势。价格普遍不高，最高的在7500元/㎡左右。项目所在新区由于人员稀少，缺乏有力的人流及消费支撑，普遍经营不善，租金一楼在20~30元/㎡，二楼在13~15元/㎡。商业旺区及主力店多集中在坪山中心街道附近，多为中低档次，业态多以超市、服装、美容美发等为主，商业业态配比较单一。住宅价格较低，未来发展有进一步提升的空间。片区仅有的三个项目二手价格在4000元/平米左右，在龙岗各街道区里相对较低；但租金相对较高，2200-2600元/月（东方威尼斯三房/四房）。住宅产品关注度高，购买用途以居家型为主、公寓对工业区客户有一定的吸引。从对坪山的主要楼盘的调查统计（二手租售）来看，户型以居家的二房、三房、四房为主。临近工业区的金领域公寓推出，对周边工厂有着较大的吸引力得到了市场的欢迎，在长期未供应的市场中，推出项目得到客户的格外关注。坪山市场现存较大的潜在需求，未来的市场需求更大。坪山市场02-06年供应量仅维持在3.8万平米左右，市场需求迅速膨胀。大量意向在本地置业的客户，找不到房子可买，部分客户分流中心城、横岗乃至布吉；未来深业/万科等地块的开发将释放客户需求。坪山房地产市场小结我们将面临怎样的挑战与竞争？宗地编号土地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率出让时间获得企业G11204-039526218.11786543.02006-09-15万科G11207-020528282.08848463.02006-12-27深业G11337-008930621.84918663.02006-12-27--G11336-006172640.842180863.02006-12-27--总量157762.87473452------本项目附近的两块挂牌土地均位于坪山镇西侧的中山大道两旁，未来坪山西区将成为今后坪山最重要的住宅区（40万建面）；万科在六联居委会竞标夺得一块地后，07年1月有意在六联继续拿地。竞争——坪山区域土地市场2007200820062005已出让地块2003未出让地块东方威尼斯盈百富·金领域蓝钻风景花园万科地块深业地块008900610021众多项目将在07年底08年初推出，深业项目预计在此时入市，坪山市场将迎来一个井喷期。07年后将有120万平米建筑面积推出，相对于过往每年3.8万供应量和坪山16万的人口，07年后的供应将是一个海量。2004泰富华庭竞争——坪山区域供应振业地块00220023总计36万㎡建面总计84万㎡建面项目名称占面建面六和坪山旧改项目80000200000坪山牛角龙村旧改项目22万600000泰富华坪山旧城改造项目1200045000旧改地块竞争——项目分析蓝钻风景花园开发商：金众地址：宝龙工业城宝龙大道与锦龙二路交汇处建筑规模：8栋10-11层建筑组成占地面积：52409㎡建筑面积：87000㎡户型：总计1141套，35~38平米的单身公寓占18%，1房1厅48~57平米占66%，72平米2房占11%，90~108平米3房占5%。入市时间：07年下半年形象定位：青年空间站，小户型为主，目标的是宝龙-碧岭工业区的客户。万科地块开发商：万科地址:坪山六联居委会行政一路南占地面积：26218㎡建筑面积：78654(住宅75724平方米,商业2100平