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长垣县房地产投资研判报告博蓝地产2017年4月责任/专业/专心/专注/谨呈：河南星海置业目录长垣市情及城市发展长垣房地产市场调研分析长垣在售重点楼盘简析长垣房地产市场调研总结24135责任/专业/专心/专注/责任/专业/专心/专注/“察市”第一部分：长垣市情及城市发展用发展的眼光看待长垣市情、未来发展趋势，研判项目未来价值。责任/专业/专心/专注/长垣概况经济环境政治环境城市发展长垣县位于河南省东北部，东临黄河，居郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽等城市群中心，县域面积1051平方公里，人口88万，辖11镇2乡5个街道办事处、1个省级产业集聚区，600个行政村。先后被评为全国文明县城、国家卫生县城、国家园林县城、国家新型工业化产业示范基地、全国粮食生产先进县，以及省级生态县、省级双拥模范县、省级文化先进县，被命名为中国起重机械名城、中国卫生材料生产基地、中国防腐蚀之都、中国厨师之乡、中华美食名城。黄河洲沚三善蒲城责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展长垣，历史悠久、人杰地灵、底蕴丰厚。约6000年前，即有人类在此劳动生息。长垣境内有浮丘店仰韶文化遗址，小岗、苏坟、宜丘等龙山文化遗址。长垣因“县有防垣（即防护墙）“而得名，春秋时代，长垣县城所在地是卫国的蒲邑，故长垣又称为“蒲城”。历史人文长垣概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展长垣县共分为5个区，如上图所示。县城被护城河一分为二，分别是蒲西区和蒲东区。区域划分蒲北蒲西蒲东南蒲起重机产业园长垣概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展长垣县位处郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽等城市群中心，大广高速、济东高速、省道308、213、新菏铁路穿境而过，对接环渤海经济区的济东高速黄河大桥开通在即，90分钟可直达郑州新郑国际机场，到山东日照港4小时车程，通用航空机场获省政府批复建设，长垣已成为中原经济区承接沿海发达地区产业转移的桥头堡。交通条件长垣到周边各县市的驾车时间图长垣概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展交通条件立体交通体系：机场：规划在中心城区西部建设通用航空机场。铁路：积极谋划濮潢铁路、长垣-新乡城际轨道、长垣-开封城际轨道交通建设，并设立城际铁路客运站、货运站。高速：建设S308（龙逄大道段）至济东高速的高速公路连接线。国、省道：规划建设G327，S309，S308线至山东G106连接线，实现与山东及东部沿海的零障碍对接。长垣概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展2016年，全县地区生产总值完成298.4亿元，人均GDP约为4914美元。从上图可以看出，长垣县已经步入城市化和工业化的中期，城市发展进程相对稳定，为新乡各县区中城市发展水平和经济实力较高城市。长垣概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展支柱产业长垣现已形成起重机械、医疗器械、建筑、防腐、烹饪、绿色食品、苗木花卉七大特色产业，起重机械、医疗器械、商贸轻工、新城工业四个产业聚集区正在建设之中。其中，卫华集团、亿隆集团、长城地产、宏力集团、巨人起重机集团等是长垣的几家大型集团公司，县城一些干道均以这些集团的名字命名。卫华集团、河南矿山、新乡矿山、中原圣起4家企业起重机销售额进入全国前十强。卫华集团、河南矿山、克瑞集团3家企业进入河南省民营企业100强。长垣概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展撤县建市河南省委印豫发2011年七号文件2011年6月1日起，河南省正式开展省直管县行政体制改革试点工作，固始、新蔡、鹿邑、兰考、长垣、滑县为省直管县试点单位，将撤县建市。2014年1月正式省直管。全国农村土地三项制度改革33个试点之一2015年2月，长垣县代表我省承担农村集体经营性建设用地入市试点工作。集体经营性建设用地，可以直接入市交易，而不必征收为国有建设用地，所获得的土地收益归集体所有，政府从中可以收取调节金。长垣县城乡总体规划（2016-2030）适应国家“一带一路”战略、中原经济区发展的新形势和长垣县未来的发展需求，规划融入“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，以“注重生态、塑造特色、激发活力”作为发展主题，提出绿色、开放、创新慧城的发展愿景，并确定建设生态宜居的复合型现代城市，打造全国一流县城的总体目标。全国一流县城长垣概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展聘请河南省城市规划设计究院先后四次修编城市总体规划，完成《长垣县城乡总体规划（2016-2030）》城市性质：豫鲁交界区域性中心城市，特色装备制造与健康产业基地，绿色低碳的生态宜居城市城乡空间形态：一核两心多点、城市带郊区空间结构规划：一体两翼、三心耀城、多区融合长垣概况责任/专业/专心/专注/“审时”第二部分：长垣县房地产市场调研分析对长垣房地产市场概况、价格、供需、客群等比较分析，得出长垣房地产市场大势。责任/专业/专心/专注/市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析从城市发展的眼光来看，长垣市的建设速度是令人吃惊的，几年的时间长垣的房地产市场已经实现质的飞跃。长垣从一个古老的县城慢慢转变为现代化的新城。长垣县城房地产主要被亿隆集团、长城地产、富美地产等大牌开发商瓜分，整体房地产市场表现价格一般都在3000-4000元/㎡（东南板块低端楼盘除外），户型面积偏大，2房很少，3房120-160平方米，4房160-180平方米。3房，4房分别占供给量的60%，40%。责任/专业/专心/专注/市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析长垣的房地产项目大致分布在浦北板块、浦西板块、中心板块、东南板块、浦东板块。浦西板块：代表楼盘亿隆·欧洲小镇、太极·原乡、食博园四期、卫华世纪城、美景天诚、宏瑞园等楼盘浦北板块：代表项目新宇新城、公园2080、望族公馆等楼盘中心板块：代表项目亿隆中央公馆、宏力新村等楼盘东南板块：代表楼盘亿隆家天下、建业·森林半岛、容园、丽水花园、富景苑、豫龙花园等楼盘浦东板块：代表楼盘浦东花园、长城金典、长城华庭等楼盘浦北板块浦西板块中心板块东南板块浦东板块责任/专业/专心/专注/市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析2011年-2016年，长垣县房地产投资额2013年达到顶峰，2014年同比下降47.2%，目前开始缓慢抬升。施工面积整体呈上涨态势，2014年同比下降6%，2015年同比增长16.8%，增幅明显。2012年竣工面积同比增幅最大，达到113.4%，2013年同比下降49.4%，目前一直保持低位运行。责任/专业/专心/专注/市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析住宅销售方面，2013年达到峰值91.2万㎡，增幅59.0%。2014年住宅销售65.0万㎡，下降28.7%。截至2016年11月，住宅库存面积46.99万㎡，住宅套数3629套；其中大多为钢混结构的高层与小高层；主要分布区域为蒲东区与南蒲区。按照平价销售量计算，消化周期为7.7个月。责任/专业/专心/专注/市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析326933753064334132443475348036333487348734933505整体来说，过去一年间长垣房价呈缓慢上涨态势，2016年11月达到最高值3633元/㎡，6月份位于峰底，仅为3064元/㎡。各区域价格差别较大，东区房价从2800元/㎡-3400元/㎡左右不等。责任/专业/专心/专注/市场综述供给情况去化情况价格分析客群分析长垣县消费群体分析整体看来，当地的消费群体根据商品房市场的组成可以成分为二个部分：长垣周边县、镇、乡购房群体。这些购房者基本上都是商品房市场的购买主力，从职业上来看，多为周边乡镇起重、卫材等从业人员，生活富裕、文化层次不高是他们的主要特点。县城工薪阶层购房群体，这些购房者基本上的选购目标是经济适用住宅和低端项目，工薪收入、文化层次相对较高，对价格敏感是他们的主要特点。这些房地产购房者都普遍存在着下面几个特点：比较信赖本土开发公司，如亿隆、长城，外地开发商建业独大。维护自身权益意识薄弱；对小区品质要求明显提高；对按揭贷款认识薄弱；攀比心理较强，小团体购买现象较多。责任/专业/专心/专注/第三部分：长垣在售重点楼盘简析对长垣县主要竞品及热销楼盘面积、价格等比较分析，得出区域内重点项目销售态势。“取势”责任/专业/专心/专注/长垣重点在售楼盘：建业森林半岛、亿隆滨湖新城、亿隆欧洲小镇、亿隆家天下、龙栖湾、长城金典、长城华庭、长城德邻城、五洲公园壹号、公园2080、银河君庭等十几个项目。公园2080长城金典长城华庭亿隆家天下亿隆欧洲小镇亿隆滨湖新城龙栖湾建业森林半岛五洲公园壹号长城德邻城银河君庭亿隆阳光桂苑建业森林半岛责任/专业/专心/专注/总占地面积：183亩总建筑面积：33万㎡绿化率：50%容积率：2.15销售均价：4200元左右销售比例：70%工程进度：目前在建为北区12、13、15号楼。项目名称：长垣建业森林半岛地址：长垣县宏力大道南段东300米开发商：长垣建业城市建设有限公司概况：该项目分三期开发，位于长垣县南蒲区核心区宏力大道东侧300米（纬一路与纬二路中间），西临长垣县五星级酒店，北临780亩市政公园——三善公园，距繁华商业区仅3公里。南蒲区是未来长垣县规划新区，涵盖长垣县起重工业园区，未来发展潜力巨大，周边配套也在日渐完善。配套：西侧与五星级酒店毗邻，北侧紧邻700余亩三善园，相距一公里内有小学、中学、幼儿园，未来周边配套齐全：万德隆商场、社区商业、五星级酒店，780亩市政三善公园，长垣一中、长垣一中初中部。为未来新城区建设的热点区域。幼儿园、商业、双气。亿隆滨湖新城责任/专业/专心/专注/总占地面积：183亩总建筑面积：33万㎡绿化率：50%容积率：2.15销售均价：3600-3800元销售比例：72%工程进度：目前二期在建。项目名称：亿隆滨湖新城地址：长垣县宏力大道与纬一路交叉口西南150米开发商：长垣亿隆房地产开发有限公司概况：该项目分三期开发，位于长垣县南蒲区核心区宏力大道东侧300米（纬一路与纬二路中间），西临长垣县五星级酒店，北临780亩市政公园——三善公园，距繁华商业区仅3公里。南蒲区是未来长垣县规划新区，涵盖长垣县起重工业园区，未来发展潜力巨大，周边配套也在日渐完善。配套：西侧与五星级酒店毗邻，北侧紧邻700余亩三善园，相距一公里内有小学、中学、幼儿园，未来周边配套齐全：万德隆商场、社区商业、五星级酒店，780亩市政三善公园，长垣一中、长垣一中初中部。为未来新城区建设的热点区域。幼儿园、商业、双气。亿隆欧洲小镇责任/专业/专心/专注/总占地面积：500亩总建筑面积：42万㎡绿化率：35%容积率：2.9销售均价：3800元左右销售比例：90%工程进度：目前4期-5期6栋正在做外立面施工。项目名称：长垣亿隆欧洲小镇地址：博爱路与文明路交汇处南200米开发商：长垣亿隆房地产开发有限公司概况：整个社区的规划设计共分为三大功能区：主要住宅区、中部社区中心和外围交通系统，本着科学化、人性化、前瞻性的布局思想，很好的体现了人文生态社区重要的三种功能：居住功能、服务功能和经济功能，使整个社区达到人与自然的和谐相融，从而营造理想的人居环境。配套：亿隆欧洲小镇,简单装修，毗邻公园，医院，超市，学校，交通便利。集康乐、保健、健康营养主题饮食，健康主题餐饮、茶艺、棋牌、儿童乐园、影院、客房等康乐体育休闲为一体。亿隆家天下责任/专业/专心/专注/总占地面积：无总建筑面积：50万㎡绿化率：无容积率：2.9销售均价：3500元左右销售比例：92%工程进度：目前6号院正在做外立面施工。项目名称：长垣亿隆家天下地址：建设南路，北依南环路，南邻河南起重工业园区开发商：长垣亿隆房地产开发有限公司概况：品质尊崇5条城市干道，延续中心城区生活，打造5分钟新都市生活圈；超级临街商业、国际化会所、儿童乐园、标准篮球场，全面体验大社区尊崇品质。1500米生态南环绿化带，3000米建设路景观大道，双水系社区景观，缓坡绿茵、乔灌木搭配，雕塑小品