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Keepwalking，走向未来的精彩光浩坂田项目策划报告深圳中原二级事业六部出品keepwalking是一种精神，旨在鼓舞人们永远朝着自己的梦想和目标勇敢地迈出下一步，……3Part3项目解析Part1市场研判Part4产品定位Part5营销策略Part6商业规划建议Part2客户研究P4-24P25-55P56-68P69-76P77-115P116-1454市场研判深圳整体房地产市场分析龙坂房地产市场分析5深圳市市场分析土地供应年份政府出让商品住宅用地全市宝安龙岗2007年1-3月住宅用地(万㎡)25814753104178721可建商品住宅面积(万㎡)6528491531754555022006年住宅用地(万㎡)90.644.745.9可建商品住宅面积(万㎡)185.778.3104.32005年住宅用地(万㎡)50.736.314.4可建商品住宅面积(万㎡)99.963.636.3土地供应仍然集中在龙岗和宝安两区，金地高价购地反应市场信心仍在走高。数据来源于深圳中原深港研究中心6深圳市场供求分析深圳二级市场住宅历年供求关系及房价走势图578647961717806712697557594724812803901725541255315570568059807040917040050060070080090010002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年单位：万平米5000600070008000900010000单位：元/平米供应量销售量均价2006年1-12月商品住宅销售面积及价格75.833.370.864.773.452.733.438.551.050.880.776.6795082238270793595729949992010666931493819677980720304050607080901月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：万平米7000800090001000011000单位：元/平米销售面积均价供求矛盾加剧，房价快速上涨30％数据来源于深圳中原深港研究中心7深圳市场新增供应分析2006年全市批预售各区分布罗湖6%福田10%南山20%盐田3%宝安36%龙岗25%区域2006年新增供应（万㎡）2005年新增供应（万㎡）同比增长罗湖39.583.1-52.5%福田68.588.4-22.5%南山136108.625.2%盐田21.119.29.9%宝安255240.46.1%龙岗176171.82.4%合计696711.6-2.2%新增供应主要分布在宝安龙岗数据来源于深圳中原深港研究中心8深圳市场户型供应分析2006年全市户型供给结构一房及单身公寓16.8%两房28.2%三房38.4%四房11.2%四房以上及复式4.0%别墅1.4%2006年全市户型供给结构90平米以下48%90平米以上52%90平米以上三房是主流数据来源于深圳中原深港研究中心9深圳市场各区价格分析06/05各区商品住宅销售价格对比10000136481208190538382648991708310909287007806538652887040200040006000800010000120001400016000罗湖福田南山盐田宝安龙岗全市单位：万平米2006年2005年区域2006年销售均价（元/㎡）2005年销售均价（元/㎡）同比增长罗湖10000831020.3%福田13648909250.1%南山12081870038.9%盐田9053780616.0%关内小计11907872036.5%宝安8382538655.6%龙岗6489528822.7%关外小计7554534641.3%合计9170704030.3%各区房价均快速上涨数据来源于深圳中原深港研究中心1006-07年三级市场成交量64.789.2536.18105.8779.5578.4760.8967.6954.849.8441.9392.2390.260.7244.660204060801001202006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月深圳市场三级市场成交量分析成交量稳步上涨，今年3月达到最高峰。成交价格也一路攀升，今年3月达到11003元/平方米，市场形势良好。06-07年深圳市成交均价走势1100310994105418984934990208725828386828877835078817485743476360200040006000800010000120002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月数据来源于深圳中原深港研究中心112007供求比·宝安区•2007年第一季度宝安区供应40.99万平方米，成交63.24万平方米，供求比0.65，比上季度下降43%，供不应求。0500000100000015000000.000.200.400.600.801.001.201.40新增供应成交量供求比新增供应3437987222793804941052726409865成交量501285601884337661914599632362供求比0.691.201.131.150.652006一季度2006二季度2006三季度2006四季度2007一季度12均价·宝安区•07年第一季度宝安区成交均价10729元/平方米，环比06年第四季度，上升14.9%，同比06年第一季度，上升60.7%。数据来源：深圳国土资源局1072966787341101779337020004000600080001000012000第1季度第2季度第3季度第4季度2007年2006年132007供求比·龙岗区•2007年第一季度龙岗区供应25.4万平方米，成交41.6万平方米，供求比0.61，比上季度下降16%，供不应求。02000004000006000008000000.000.200.400.600.801.001.201.40新增供应成交量供求比新增供应383978502636511050319267254451成交量448537614345390306437202415603供求比0.860.821.310.730.612006一季度2006二季度2006三季度2006四季度2007一季度14均价·龙岗区•07年第一季度龙岗区成交均价7957元/平方米，环比06年第四季度，上涨10.5%；同比06年第一季度，上升42%数据来源：深圳国土资源局795756036486680272000100020003000400050006000700080009000第1季度第2季度第3季度第4季度2007年2006年15中原三级市场买卖成交•一季度中原二手房买卖成交5080套，环比06年四季度上涨18％；同比去年一季度上涨57％。市场交易非常活跃。•一季度龙岗区二手房买卖成交888套，环比06年四季度上涨20％；同比去年一季度上涨106％。一季度全市二手房买卖成交情况（套）3233324629564291508001000200030004000500060001季度2季度3季度4季度2006年2007年一季度龙岗区二手住宅买卖成交情况（套）431348548743888020040060080010001季度2季度3季度4季度2006年2007年16政策影响分析数据来源于深圳中原深港研究中心新闻背景：2007年3月5日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议开幕了，上午国家总理温家宝作政府工作报告，报告首先对06年的政府工作进行了总结，同时也提出了07年政府工作的基本思路和主要目标。对房地产的开发、建设和销售等各环节也提出了一定的要求，有了一个明确的指导思想。07年进一步增强各经济政策的执行力度，确保政策落到实处。07年对固定资产和信贷规模增长过快的调控措施会进一步加强。今后对土地的最高最佳使用原则的要求会有所加强，建设节能住房的要求将再次重点提出。除提高存款准备金率，央行将同时采取其它多种货币政策共同调控货币信贷总量。07年中央将进一步调整住房供应结构，落实廉租住房和经济适用房的建设，抑制房价过快上涨。07年将是政策的执行年，地方政府唱主角，政策不确定因素影响加强17政策影响分析物权法的颁布，物业税呼之欲出《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。——物权法四大亮点：1、住宅建设用地使用权期间届满自动续期；2、业主的自治权；3、建筑物区分所有权；4、细化拆迁补偿；《物权法》，给物业税的开征提供有力的法律支持，使沸沸扬扬“折腾”了四年的物业税迎来了一片曙光。所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。该税项的开征需要以财产的产权界定为前提，这就是为什么它要以《物权法》实施作为前提的原因。18政策影响分析尽管国家出台了一系列调整住房供应结构、稳定住房价格的政策和措施，加快开发建设中、低价位和中、小户型的普通商品房，但由于房地产开发项目一般需要两年左右的周期，因此在短时间内难以迅速增加市场供应量，进而改善供求关系，遏制房价的过度上涨。按照深圳市长许宗衡的说法，今年动工建筑面积会有2000万平方米，能提供给市场的有800-900万平方米，依据往年的成交量，这个供应虽然还略嫌不足，不过差距也已经拉小了，相信有了市场供应量作保证，整体房价今年的增长幅度会回落；然而市长今年的说法并没有新亮点，以及一直以来政府对商品房和政策性住房各行其道的过份强调，我们仍然看不到房价有任何停止上涨的迹象。192007年后市展望展望一供求矛盾短期内仍将得不到有效缓解展望二土地出让向高新产业带倾斜，房地产开发热点边缘化展望三供应格局逆转，中小户型成为主流展望四产品供应两极分化，中低收入者将逐步实现购房愿望展望五政策不确定因素将对市场造成较大影响20市场研判深圳整体房地产市场分析龙坂房地产市场分析21龙坂市场区域划分坂田片区龙华镇关口片区以高速路网和高标准规划配套，成为低密度豪宅和高档住宅项目。龙华行政中心，以本地居民及周边工厂客户为主，住宅开发档次在4个片区最低。交通便利，自然资源丰富，是4个片区中目前最为成熟的住宅区。品牌发展商云集，交通配套等仍待改善，区域发展潜力巨大，在4个片区中是近两年的重点开发区域。22随着龙坂片区规划和交通不断完善，生活圈已经越来越融合，各个生活圈之间的抵达时间也越来越短。龙坂片区规划和交通建设中福龙路规划中四号地铁建设中梅龙大道梅观高速机荷高速南坪快速布龙路梅林关口规划中龙华火车站2007年2010年2008年龙华交通路网形成前龙华交通路网形成后30分钟圈层60分钟圈层梅龙路方向坂田方向23交通规划地块现有交通已比较成熟，未来路网将涵盖公路、地铁等，将更加便利，将极大缩短客户心理上关内外的距离感。辖区内有广深铁路、平南铁路、梅观高速、机荷高速、南坪快速、布龙公路等交通干线穿境而过；地块临近布龙路，就近的公交站点有大发埔路口，公交路线丰富，有329、310-315等，通行关内外较为便利；规划中地铁5号线和11号线为城际轨道线，填补坂雪岗片区无轨道交通的空白，提升片区整体价值；11号线坂田站2006~2010年，5号线五和站、坂田站和大埔站2006~2011年未来坂雪岗大道与南坪高速接通,将缩短坂田与福田距离,也规避了关口的塞车!五和大道坂雪岗大道吉华路布龙路地铁5号线24龙华历年住宅供应量（万平方米）36.651.161.26168.4106.40204