长春市房地产业发展报告

1长春市房地产业发展报告长春市房地产管理局今年以来，我市房地产开发投资稳步增长，土地利用水平不断提高，房地产市场供销两旺，房地产交易税大幅增收，住房保障政策有效落实，房地产业健康发展。一、基本情况1．住宅开发投资情况据统计，1—8月份，我市完成住宅开发投资113.5亿元，同比增长53.3%；施工面积1113.8万平方米,同比增长50.4%。其中，本年新开工558.9万平方米,同比增长11.6%。从2004年到2006年，我市住宅开发投资以年均43.7%的速度增长，保证了我市商品住房的有效供给。2．商品房批准预售与登记销售情况1—9月份，我市商品房进入预售程序涉及规划许可的建设项目108项，总面积886.4万平方米，其中住房681.8万平方米；用地规模725.1万平方米，其中住房598.1万平方米。商品房批准预售面积438.1万平方米，其中住房357.2万平方米。批准预售量创历史最高水平。1—9月份，我市商品住房登记销售35118套；面积364.62万平方米，同比增长88.3%；金额104.6亿元，同比增长115.7%；平均价格2869元/平方米，同比上涨14.5%。销售量、销售额、平均价格均创历史最高水平。按房地产市场信息系统近4年统计数据：截至今年9月末，我市批准预售商品住房1444.2万平方米，已签约、登记销售和暂不可售的1046.8万平方米，还有待售商品住房397.4万平方米，占总量的27.5%。从2004年到2006年，我市待售商品住房分别占总量的58.6%、45.3%、38.4%，待售商品住房比例呈逐年下降趋势，市场正在逐年消化一部分积压住房。在待售的商品住房中，待售3年以上的有17.5万平方米，占总量的4.4%；1至3年的有30.8万平方米，占总量的7.8%；待售1年以内的有349.1万平方米，占总量的87.8%。商品住房空置量同比降低11.6个百分点，呈逐年下降趋势。根据今年前9个月的商品住房销售水平测算，商品住房销售周期约为14个月，目前我市待售1年以内的有349.1万平方米，有效供给周期约为9个月，销售周期大于有效供给周期，商品住房市场供给略显偏紧。3．二手住房交易情况1—9月份，我市二手住房成交15739套，面积121.8万平方米，同比增长9.4%；成交金额15.7亿元，同比增长9.7%；平3均价格1286元/平方米,同比上涨0.3%。从2004年到2007年9月，我市二手住房交易量分别占商品住房销售量的56.2%、51.9%、47.1%、33.4%,二手住房交易呈逐年下降趋势，与商品住房销售尚未形成良好的互动态势。4、住房保障情况近几年，我市采取实施廉租住房、政府保障性住房和棚改回迁安置等多种方式，累计投资11亿元，为33670户低保和低收入家庭解决了住房困难。其中，低保家庭解决10950户，包括：实物配租900户、租金核减3820户、租赁住房补贴2116户、棚改回迁安置4114户；低收入家庭解决22720户，包括：提供政府保障性住房391户。截至目前,我市低保家庭中无房户、人均住房8平方米以下及棚户区被拆迁中的低收入困难家庭住房问题全部得到解决。我市的住房保障工作处于全国前列。二、商品住房价格及分析根据国家发改委、统计局公布的抽样调查数据:今年一季度,全国70个大中城市商品住房、二手住房价格指数平均水平分别为106%和105.2%，我市为103.6%和102.8%，均位居第51位。相当于我市登记销售的商品住房价格指数的109.5%，二手住房交易价格指数的105.2%，处于全国中下游水平。今年8月份,全国70个大中城市商品住房、二手住房价格指4数的平均水平分别为109%和107.9%，我市为109.9%和107.8%。相当于我市登记销售的商品住房价格指数113.2%，二手住房交易价格指数100.6%，处于全国平均水平。按城区可比口径，我市商品住房今年批准预售的销售项目均价在东北四市中最低。今年1-8月份,商品住房大连均价5036元/平方米、沈阳均价3533元/平方米、哈尔滨均价3191元/平方米、我市均价3055元/平方米，房价涨幅在相对正常区域。根据今年前9个月商品住房价格指数测算，预计到年末将有3个百分点左右的涨幅。近年来我市商品住房价格上涨的主要因素：一是地价增速高于房价增速。按国土局提供60个可比项目分析：2004年—2006年，商品住房的地价年均上涨20.7%，而房价年均上涨6.9%；今年1—9月，地价比上年末上涨21%，房价比上年末上涨14%，地价的增速明显高于房价增速。在近几年商品住房销售价格中，地价占房价比例分别为：2004年18%、2005年22%、2006年23%，今年截止目前为25%。说明商品住房销售中的地价比例在逐年提高。二是开发成本逐年增大。据测算和统计，2004—2006年三年间，我市主要建筑材料价格以年均10.8%的速度上涨，建筑业劳动者报酬以年均13.8%的速度增长。另外，房地产开发综合品5质不断提升和相关税费增加，致使开发成本明显增加，推动了房价的逐年攀升。三是棚改进程加快，被动购房需求增加。2006年以来，我市通过对108个棚户区改造，拆除房屋713万平方米，涉及居民近10万户、35万人。其中，货币安置户占拆除总户数的46.6%。如按拆迁户中有50%购房，按每户70平方米计算，有近2.5万户被动购房者，增加了175万平方米左右的购房需求,相当于上年登记销售商品住房总量的54.6%。被动购房需求的明显增加，使房源略显紧张，也刺激了房价走高。四是商品住房市场化程度不断提高。前几年，我市房地产供应渠道有商品住房、经济适用住房和集资建房等，综合房价一直偏低。2001—2005年间，我市经济适用住房、集资建房占商品住房的比例为46%，2006年降至10.4%，今年1—9月份降至5.5%。随着商品住房市场化进程加快，商品住房价格逐渐体现真实的市场价格。五是外地购房者逐年增加。2004—2006年，商品住房的外地购房量占总量的比例分别为3.2%、5.6%、10.3%，提高7.1个百分点。今年前9个月外地购房量占总量的比例为12.4%。外地购房者的增加，对房价上涨也有一定的推动作用。三、存在问题6近几年，我市房地产业的快速发展对推动城市建设发挥了重要的作用。但还存在一些突出的矛盾和问题。主要有：1、未登记住房问题据不完全统计，目前，我市尚有近1000万平方米的无籍住房，约占住宅总量的13.6%。其中，1999年底前的住房约为600万平方米。这些住房长期不能登记办证，在一定程度上影响了房地产市场的发展。2、二手住房市场问题一是公有住房使用权转让尚未纳入房地产市场管理程序。二是目前仍以市场指导价确定税收，存在交易价格失真现象。三是房屋中介不规范。四是无籍房不能进入市场。3、物业管理问题一是开发项目遗留的配套设施不完善、产权关系不明晰等问题长期不能解决。开发商撤走后，导致物业企业也放弃管理。二是物业企业在供水、供电等方面不合理负担过重。三是物业企业管理水平参差不齐，整体素质不高，管理服务水平较低。四是老、旧、散区历史欠账多，管理难度大。4、住房保障供给体系问题近几年，我市住房保障仅限于低保家庭中的无房户、人均住房8平方米以下家庭和部分低收入家庭中的无房户。据统计，我7市人均月收入500元以下的家庭还有15万户，其中无房户1.5万户、住房困难户5万户。解决低收入家庭的住房问题任务还很艰巨。5、房地产市场调控问题目前，还尚未完全形成综合的房地产市场调控机制，信息共享程度不高，统计关系不顺，房地产市场分析及调控缺乏有效手段。