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《2008-2009年中国房地产策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网与中国分享一个时代重庆金科·东方王榭推广主题构想《2008-2009年中国房地产策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网一直以来，我们执著于项目产品形态与传统文化、现代文明的对话纠葛中，本篇不想于此多加研究。于区域市场、城市理解的视角，给本案推广提供新思路，是本篇希望能够达成的目的。金科•东方王榭策略工具箱2、品牌策略1、市场&消费者洞察3、创作意念4、整合推广《2008-2009年中国房地产策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网洞察篇项目/竞争/城市/人群项目/竞争/城市/人群洞察一：这是一片值得珍藏的土地……项目/竞争/城市/人群靠山，虽然不尽巍峨，但闲适的山居岁月，亦多了一处啸傲山林的去处地势平坦，局部坡地起伏，适合步行，适合小溪的浅流环境清幽，没有城市的喧闹，一个可以在早上懒懒醒来的地方……项目/竞争/城市/人群往外，是已经成熟、并且风韵卓然的天湖美镇……雄踞北部新区金开大道1号,三条城市主干道围合，距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，即将建设的轻轨三号线从旁经过。规划以水为灵魂，成中国麒麟状。整个水系形成多个半岛。邻千亩北部植物园，250亩天然生态运动主题公园，约100亩天然湖泊。社区配套完善:业主子女可读巴蜀中学、巴蜀龙湖小学，特色幼儿园一个,综合商场规划中,项目旁边规划有一国际医院。《2008-2009年中国房地产策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目/竞争/城市/人群再往外，是重庆举“市”公认的高档生活片区：北部新区。常青藤别墅、龙湖蓝湖西岸、伽蓝艺墅、水木清华、山语间、协信TOWN城、棕榈泉国际花园、融科蔚城、弗莱明戈、中央美地……在重庆，难得再有一个区域能汇集如此多的高尚社区。金开大道等网路交织，快速通达全城。交通方便是其发展迅猛的重要因素，尤其是对于重庆。另外，环境的幽雅也是吸引大量人群来此置业的重要考量。重庆近年来的地产热门区域，各大发展商云集，且主要以别墅等高档产品入市，但距成熟生活区尚需假以时日。依然是重庆的重心所在，但重庆的多组团发展将削弱其优势。尤其对居住来讲，饱和的市场格局将人们的视线主动牵引出局。威胁（T）：来自龙湖弗莱明戈的热销，市场关注力转移，对本案中国洋房销售造成威胁。重庆的多组团并列式发展，来自片区的竞争加大，对本案造成威胁。国家与重庆的地产新政，人们的观望心态，对本案造成的威胁。（O）机会：目前多层洋房类产品在重庆的相对缺少和市场的热烈追捧，将为本案快速销售带来机会。来自政府的规划，比如轻轨、大型国际医院等，将为本案的价值心理认同上形成机会。项目/竞争/城市/人群价值洞察：项目SWOT分析（S）优势：一个高档居住片区门户的区位优势。地段的自然环境优势。交通优势。来自项目的原创性产品优势。中国传统园林的体验优势。传统文化切入点的市场稀缺性优势。天湖美镇的成熟配套、品牌积累优势。金科的洋房类产品研发优势。劣势（W）：目前基本生活配套的欠缺。相对天湖美镇南区以及竞争楼盘的自然环境，本案的外在环境亮点欠缺。相比金开大道的展示功能，本案“内藏式”区位在展示功能上的欠缺。项目/竞争/城市/人群洞察二：一个值得尊敬的对手……《2008-2009年中国房地产策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目/竞争/城市/人群在进行区域竞争的解构之前，我们有必要澄清一个观点：洋房与别墅有别虽然个别洋房社区已经较同地段的别墅价格有所突破，但别墅的空间感、领地感、尊崇感……，依然是洋房无法比拟的。而洋房类产品所对应的阶层置业习惯，地段选择占据极大的权重，所以城市性的同质产品比较，依然没有很大的意义。项目/竞争/城市/人群我们的竞争对手遴选策略思路：产品层面区域层面等质、等价层面洋房与别墅有别洋房类跨区域比较的非主流性界定直接竞争对手项目/竞争/城市/人群放眼北部新区，洋房类产品有弗莱明戈、中央美地等，但在产品素质、价格层面，真正可与本案分庭抗礼的，唯有龙湖·弗莱明戈项目/竞争/城市/人群主要竞争对手深度解析：①概貌描述》》弗莱明戈由重庆龙湖地产发展有限公司开发。项目位于渝北金开大道蓝湖郡体育中心旁。数条城市快速干道构筑畅达交通体系，乘车沿金开大道6分钟即可抵达龙湖大社区，经金山大道、五童路仅10余分钟又可快捷到达渝中区，繁华宁静一线间。小区内部配套:别墅区旁的花园洋房，蓝湖大社区的核心位置，10000平米的体育中心，200亩体育公园、30000平米商业配套。目前大致均价：4700元/平方米(据重庆搜房网）项目/竞争/城市/人群龙湖选择的合作方是一家专长于别墅设计的美国设计公司F+A，备受好评的北京纳帕溪谷、上海佘山国际高尔夫均出自该公司之手。从空间标准来看，其主力户型三房和四房面积在110—160平方米，底跃和顶跃在200—300平方米，也是别墅级的；从配置来看，高档的外墙涂料，双层中空玻璃等均为别墅标准；从物管服务来看，物管服务也是享受与蓝湖郡一致的别墅标准。②产品层面核心解析：别墅标准项目/竞争/城市/人群弗莱明戈的入市和推广之着力点在于挖掘项目自身优势，与重庆人们心中熟悉的蓝湖郡密切联系，同时颠覆洋房在重庆人心中固有的看法。首先是龙湖地产品牌的引入：善于制造别墅的龙湖首次打造洋房了。再者是团队品牌的整合优势推出：别墅的物业管理，专门打造别墅的规划设计团队。最后，推广落实到产品层面：“弗莱明戈之前，独栋、双拼专指别墅”；“弗莱明戈之前，洋房平淡无奇”……，渲染一个别墅级楼盘的尊贵性、标签性、收藏性。③推广层面核心解析：颠覆传统洋房项目/竞争/城市/人群④推广表现：项目/竞争/城市/人群即将推出二期山顶洋房：好望山二期，与欧洲艺术发生关系50元欣赏达·芬奇原作/应龙湖力邀，重庆跻身12个巡展城市项目/竞争/城市/人群洞察三：一个“传统与现代、市井与时尚”同台狂欢的城市……项目/竞争/城市/人群“成都就是一个大茶馆，重庆就是一个大码头。…………重庆的城市性格就是‘棒棒’性格”——重庆著名作家王跃①浩浩荡荡的“棒棒”军、三步一遇的重庆风味小吃、磁器口古街等民风建筑……传统在这里有滋有味。②外地人到解放碑的大吃一惊、古旧建筑间林立的现代高楼，这是一个印象中的“西部”城市？③龟儿老子随口带，不吃小面不自在；光着膀子逛大街，街边打望好愉快……不习惯市井重庆的，就一个字形容：怪！④短短2年，4大奢侈品卖场齐聚重庆；中国豪车第四城……对于重庆的时尚人士来说，重庆的奢华成风，意义也许不仅限于省去了来往渝港的机票。项目/竞争/城市/人群且看媒体人士眼中的“奢华重庆”4大奢侈品卖场同时在重庆叫阵……重庆每年的奢侈品消费量就约有5000万元……美美百货也证实，目前所有一线品牌的销售额占到公司总销售额的四成以上——《重庆日报》2006-3-28宝玑、宝珀、格拉苏蒂，三大奢侈品牌钟表在同城同一商场同时开店创全国先例，80多块名表标价就近千万元。——《重庆商报》2006-1-23摩根士丹利在中国奢侈品市场报告里写道：“重庆将是中国市场奢侈品销售最具潜力的4个地区之一。”——《重庆热报》2006-5-14价值39万多元的手表亮相F1赛车模型168888元项目/竞争/城市/人群月入5000元至2万元的中产阶层成为奢侈品消费的中坚力量。这一群人并非富豪，但他们对顶级奢侈品的欲望却往往超过富豪，他们平均月收入仅在5000元至2万元之间。……这群年龄在25至40岁的高学历、高收入者是中国奢侈品消费的大众力量。对于奢侈品的爱好者，特别是那些并不算太富裕的人来说，奢侈品的精神价值远远大于了实用价值。——《重庆晨报》2006-2-15项目/竞争/城市/人群似水年华（男）：奢侈品？太贵了，……但是我女朋友却偏偏好这口，为了能和她有共同语言，又不得不多看时尚杂志了解一下。Jeny（女）：如果身上没有点像样的、够份儿的东西的话，自己会觉得特没信心，走路都不好意思抬起头来。……当听到别人谈论什么什么牌子又出新品了，插不上话就会很没面子。从网友声音看重庆奢侈品消费心态项目/竞争/城市/人群价值洞察：城市性格核心关键词》》》包容，亲切。麻辣、市井、时尚与传统并存。①两江交汇的水路优势，码头文化源远流长，豪爽、分享、霸气植入民众性格，码头文化让开放成为重庆人的胸怀。②与成都享乐文化互为交流，浓厚的自恋意识让传统得以在现代中保留并延续。③外来文化冲击，旧的秩序正在逐步解构，新的市民文化尚未成熟，骨子里的、感觉中的成分指引前行方向，不假思索容易跟风，对消费的标签感极度认同。④民族意识强烈，对中国的、城市的每一次进步都心怀喜悦，但不排斥外来文化介入，并很快能适应它，一个在矛盾中自得其乐的城市。项目/竞争/城市/人群洞察四：一个对于中国文化具备感知力的中产阶层……项目/竞争/城市/人群概念称谓：新儒家时尚精英客群构成：怀有抱负与责任的政商阶层；崇尚中国文化精神的企业主、中高层管理者（儒商）、学者、高级技术人员；眷恋中国传统居住文化的海外学者、商人、艺术家。特征描述：本案目标客群界定为中产阶层，非富豪。家庭月收入在5000－2万大致区间，年龄在30－45岁之间，已经拥有1－2处房产。受过良好的教育，最大的特点是接受到良好的传统文化熏陶，但胸襟开放，崇尚“中学为本，洋为中用”的民族文化理念。对时尚文化涉猎深厚，喜欢国际品牌的深厚文化底蕴，并对中国的国力发展、本土企业的国际化扩张、中国奢侈品的国际化追捧等，都抱以极大的热心和关注。注重生活品质，亦有独特的生活情趣与爱好。推广目标客群：对于中国文化具备感知力的中产阶层项目/竞争/城市/人群由靶心客户到边缘人群的引导示意具备感知力的潜在客户群趋于模仿与推崇者靶心客户对于中国文化具备感知力的中产阶层新儒家时尚精英对话引导引领项目/竞争/城市/人群靶心客户（新儒家时尚精英）生活习惯的深层了解①家居审美取向：大部分人喜欢将西方风格与新古典进行搭配，亦中亦西的风格充满了对于中西文化的融汇后的新意。这和他文化的包容性以及对时尚文化的积累有关，也可能与曾经的国外生活经历有关，对于西方生活习惯可以接受不排斥，而骨子里却又对中国人居风俗与习惯充满了割舍不下的情感。部分家居喜欢采用古董家具，或者是融汇西方设计元素的新古典家居风格，经常出现的家具有明式椅子、条案、八仙桌、带抽斗的古董架，偶尔会用过去的灯笼柜、药柜旧具新用。项目/竞争/城市/人群●置业经验丰富。对各种房产具有独特的鉴赏力和识别力。该类人中应有相当一部分已购置过1-2处房产的经验；●出于对某种精神家园或文化境界的追求而希望获得附加价值高的宅第。在舒适享受之余，更是其挥洒雅趣或展示其文化素养及个性爱好的私家休闲之所。②置业心理：项目/竞争/城市/人群●孝敬长辈。有针对长辈考虑氛围的要求，关注社区的安静、绿色条件以及距离大型医疗机构的距离；●注重子女教育。看重教育配套环境，对于子女的教育投入较大；●风水心态。熟悉地脉文化特征，希望能够立宅于养精蓄锐的风水宝地，信任中国古代的勘舆理论。●隐者心态。种种目的使然，偏爱宁静，喜欢消失在喧嚣的都市中。●追求敞亮的空间。家中可以招待小范围内的核心的社交高朋，而不仅为家庭内部独享。●领地意识较强。希望把户外的空间与户内连贯起来，注重房子的整体空间感。●多有收藏的爱好。喜欢在客厅、书房等多个区域拥有不同主题的展示区，满足私藏与展示的功能。项目/竞争/城市/人群③对于产品的