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地产调研策略方案目录项目分析1市场分析2项目定位3整体营销4第一部分市场分析概述：主要针对近期新政进行解读，从项目大势出发，分析市场走向。通过对区域市场数据信息的收集和分析，对区域市场形势进行研判，并结合片区特点得出分析结论历年房地产走势房地产政策分析哈市房地产政策分析2017年房产预判19个城市出台限购令加息、上调准备金率限购城市达到46个上调利率、准备金率2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年央行连续5次降息首套房、改善型2套房首付降低持续调控国五条金十条限购取消降息分类调控限贷松绑降准、降息、二套首付降低公积金松绑购房补贴经济及房地产市场走势政策走势2016年1-12月降首付降税费降准去库存新政营改增历年政策走势积极消化库存在2015年至今多轮信贷政策作用下，房地产市场分化不断加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方更是因城施策，力度不断加大，热点城市开始重启限购。哈尔滨全年处在积极消化库存状态，落实政策，出台去库存新政。在整体市场回暖的情况下，起到了刺激市场作用。2016政策“二孩”政策元旦正式实施。2016年1月2016年2月商贷首付下降至20%，二套房首付最低30%；央行：降准0.5个百分点三部委：下调契税、营业税税率2016年3月5月1日起，营改增落定，未满两年按5%，全额征收。2016年4月国土资源“十三五”规划5月1日起，公积金缴存比列和缴费基数调整比例不得超12%；黑龙江出台去库存新政，三年内消化库存量国务院：发布大力发展住房的租赁市场若干意见。2016年6月2016年9月-10月7月19城发布严厉调控政策，多地重启限购限贷。哈尔滨落实去库存政策有效期2年2016年11月房地产政策分析房地产政策分析央行年前放大招！2016年2月2日央行出台在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”，也就是说，哈尔滨商贷买房最低首付款20%！在2016去库存的大背景下，央行再次降首付，给市场传递了积极正向的信号，对于刺激市场需求起到了积极的作用。16年，政策持续利好，首付调整购房成本减少，改善需求入市；一线城市强劲反弹；哈尔滨积压的刚需及改善需求开始释放，加速商品房成交。哈尔滨出台5个要点、5大关键词，去库存新政11月14日新政策即日起施行，有效期为两年。适用范围为哈尔滨市城区，各县(市)结合实际参照执行。哈尔滨政策分析松北和群里地区适当控制用地供应允许开发企业适当调整户型结构鼓励投资购买商品房用于租赁经营市级棚改项目向阿城、呼兰倾斜2015平房阿城和呼兰利民实施购房补贴5个要点5个关键词公租房公积金农民进城购房交易税贷款放宽资格门槛，降低准入条件个人贷款额度上限调至60万元、最低首付款比例减至20%进城务工农民可申请住房公积金个人住房贷款减征契税，购买两年以上住房对外销售免征增值税简化贷款受理流程，实行差异化发展定价政策。哈尔滨历来对政策的反应速度缓慢，9月末开始的各大中城市重启限购的情况下，哈尔滨临近年底才开始落实年初的去库存政策，整体政策的低迷或利好对哈尔滨楼市刺激不明显，仅信贷政策的变化对市场有所刺激。2017年房产预判预计17年在房地产市场分化的大格局下，地方调控也将延续分城施策的特点，在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求，防止热点城市的泡沫风险及市场出现的大起大落，短期政策侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将更注重房地产长效机制的建立完善。结合2016年整体政策环境及2016年房地产市场走势，预计2017年政策方向如下：2017年宏观政策预判2017年宏观政策下哈尔滨的市场预判1、热点城市：防泡沫、防风险，货币投放控制趋紧，差别化信贷、限购延续，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地。2、三四线城市：房地产去库存，去库存和促进人口城镇相结合，提高三四线城市公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。3、2017年调控政策将持续收紧，投资性买房需求将被有效遏制，2017年房价不会出现大幅上涨，将逐渐趋稳。同时随着不动产登记制度、推动房地产税立法，平稳房地产市场的长效机制也将逐步建立。1、整体政策调控依旧以去库存为主基调。2、哈尔滨“十三五”规划的逐渐落实，及轨道交通的快速建设，将有助省内其他城市客群导入。3、哈尔滨对政策反应的延后时间较长及现阶段市场环境，17年哈尔滨政策不会收紧。4、继续推动户籍制度改革，鼓励农业人口到城镇落户，积极去化库存。第二部分项目属性概述：主要对本项目的区位，指标，及其项目属性进行基础分析，对本项目的特征及属性有一个细致全面的把控。项目区位项目基础指标项目资源梳理项目swot分析项目战略思考项目区位本项目位于哈尔滨市道理群力新区，位于友谊路，正对松花江江畔，地理位置优越，江景优势绝佳。项目标注项目基础指标项目北望松花江，东面何家沟，西靠成熟住宅区。项目地块属性为商住用地。规划总用地面积5900平方米项目地块计容积率总建筑面积为75514.82㎡，其中地上规划部分58599.43㎡（因每户阳台原因，预计可达到64000㎡左右）。项目处于净地状态，技术经济指标已确定。项目资源梳理（交通）项目交通四通八达，交通极尽便利；项目周边公交线路有25路、92路、86路、95路、110路。项目附近友谊路直通爱建、道理等核心区域，附近阳明滩大桥、松花江大桥等直达江北区域等。项目资源梳理（周边配套）休闲：群力国家湿地公园、春水、丁香等五大主题公园公园、叠水剧场医院：黑龙江省第五医院、第十医院分院、哈医大分院银行：工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、哈尔滨银行学校：新三中、兆麟小学、113中、76中在群力区定址商业：中环商业街、关东古巷、山水书城、远大购物中心等更是近在咫尺。“无敌”观江景房，本项目最大优势亮点项目自身资源梳理市中心临江稀缺豪宅；3.7米超高层高，室内空间感觉强；入户大堂宽敞，管家式服务；超大阳台，三面观江；五星级物业，酒店式服务标准；户户超高得房率，性价比最高；每户赠送超大面积门厅！！！资源：项目与松花江景观完美契合，使住户可完全享受到观江美景，景观资源绝佳。交通：核心区域，四通八达，极尽便利！区域：哈尔滨市群力新区，为政府重点打造的集休闲购物、娱乐居住为一体的全新片区，目前该片区休闲设施完备、景观绿化完善、商业氛围浓厚，居住环境宜人规划：项目所在的群力地块，为政府重点打造的公园用地，景色宜人。如：群力国家级湿地公园。区域内位置好，交通便利，依托成熟商业及休闲配套集聚地，人气旺盛，本项目可打造为片区内极具产品特色的、超高得房率，超高性价比、高档次为一体的超高端社区！！！项目资源梳理配套：黑龙江省第五医院、第十医院分院、新三中、兆麟小学、113中、工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、哈尔滨银行、中环商业街、关东古巷、山水书城、远大购物中心等更是近在咫尺，配套非常齐全。优势（S）：劣势（W）：机会（O）：差异化产品策略。较高赠送每户使用面积，填补市场空缺。市场观江产品，基本暂无较好位置、户型；该片区为政府规划的重点打造区域；本项目户型均较大，购房总价较高。压力较大；其竞品项目，均已建设自身配套（如盛和天下配备双会所、动静分区，游泳馆、篮球场、网球场、等项目户型设计针对于豪宅客户实用性不强，浪费面积居多；本项目最大优势在于观江景观，市中心观江绝佳位置。本项目从以上优势叠加，从区位、规划、配套、交通等，均属资源不可挑剔！本项目由于增加每户阳台面积后，每户得房率较高本项目每户门厅等赠送面积均在15㎡以上，性价比较强；威胁（T）：竞品别墅、花园洋房等产品为本项目竞争产品；2017年房地产市场风险、政策风险等。项目SWOT分析结合片区资源，从商业价值最大化的角度考虑，本项目务必采取综合开发。卖点梳理宜围绕产品特色、景观资源和成熟配套展开。当其他期房项目还在努力通过各种手段，给客户制造未来愿景以吸引购买时，本项目，则是在已经成熟的商业氛围上，在成熟景观环境上，给客户以看的见摸的着的真实体验。故建议在营销过程中，巧妙的运用“借”为己用的方式，注重实际体验，以“实在”的态度，吸引客户购买。项目的打造，宜突出高雅居住氛围、优美居住环境，以高附加值拉升项目档次。本项目建议：项目战略思考第三部分项目定位概述：通过对项目资源的整合，客户来源的分析，以及区域客户的习惯偏好，给出项目相关定位，并以此延伸至推广形象。整体定位客户定位形象定位推广形象整体定位1整体定位属性、资源、核心价值以居住为主导的,具备智能、生态调节、超高服务等多种功能的资源型高端居住生活区。住宅是项目的核心利润点,也是项目的核心产品线。大面积的高赠送率，得房率是项目的形象贡献点。增设高端社区配套，智能化、养生化、服务化，突出本项目高端观江居住社区。属性定位项目核心点优势建议因环境等问题，室外空气质量较差，建议每户配备智能空气净化、水净化及智能的室内小型锅炉系统，增加宜居生态调节系统，突显高端智能社区配备。项目核心点优势建议根据本项目现规划户型分析，此豪宅户型产品针对市场较为有所区别，建议如下：项目核心点优势建议因本项目户型面积较大，建筑面积区间在241-422㎡，本项目优势在于3.7米层高、高得房率、赠送独立门厅等，为本项目户型优势，但因哈尔滨高端潜在客户市场对于较大户型产品选择要求较高，针对此项目结合市场客户喜欢选择建议如下；户型建议：1、建议户型设计落地窗，增加采光度并提升室内观景度，同时设置室内智能锅炉系统，提升哈市冬日落地窗室内温度；2、建议在原有室内功能分区基础上，提升户型功能性，设置试衣间、书房、洗漱干湿分离、储藏室等；3、建议着重打造样板间，根据市场客户分析，建议打造简欧风格、现代简约风格，此两种风格符合高端潜在市场客户需求。项目核心户型建议豪宅客户非常注重公共空间的尊贵感，建议规划落地窗，大开间，使客厅更明快；（使优势最大化体现）建议公共空间将客厅与餐厅分离且独立，功能区域明确，有明显的分隔；豪宅标准的住宅建议，“洗、浴、厕、客”宜分开设置；户型建议设置更衣间；项目核心户型建议如在规划上可以调整户型设计，建议最好重新规划设计户型；如户型不能改变，建议多找一些知名设计装饰公司参与样板间设计，突出豪宅的优势和实用性，突显豪宅的尊贵性；销售进度相关的因素：价格、户型、配套、宣传、营销方式等，结合现阶段销售情况，建议加快销售进度，快速回笼资金，降低企业风险。项目品鉴四季上东5号楼户型品鉴，房产证标准建筑面积为277㎡，实际建筑面积测量为327㎡，其中偷取面积为公共楼体，赠送为阳台面积及偷取面积，平均每套共赠送将近30㎡左右。项目品鉴（四季上东5号楼整平台）项目核心点优势建议查阅哈市高端社区，暂无纯正服务管家，建议本项目制订私人管家服务，从根本区别于其他高端社区，从超高服务角度碾压其他哈市高端项目。客户定位2客户定位潜在客户、确定购买力、来源客户解析4S店豪车车主XXXX等高端洋房、别墅客群盛宇自身投资客客户积累自身圈层客源本地从购置豪车客户，资金实力较强，是哈市本地客，购置本项目潜在客户群体。XXXXX等市内高端项目潜在客群，其客户中多部分为哈市“金领、钻领”，可圈定此部分为本项目的潜在客群。XXX在积累XXXX、XXXXX、XXX等高端投资客户群体。我公司曾参与餐饮、酒店、服装、家具、房产等多个项目，自身周围高端客户群体资源丰富。市内客形象定位3形象定位形象、档次、品质形象定位定位思路：以高端形象入市，品质服务持续拉升项目档次后期通过环境、服务提升档次，增加产品附加值，把整体形象拉高。高端形象入市细节及服务拉升档次高端形象中端形象低端形象景观拥有较好自然景观或大规模的人工景观自然景观较弱或小规模的主题型人工景观小规模的人工景观或无景观配套自身完善规模化的配套设施自身较为完善、需依赖周边其他配