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鸿景春天廊院式生活蓝本项目形象定位项目定位水口新区·廊院式生活蓝本水口新区：形象介绍了项目的区位，强调了水口规划新区的“新”优势廊院式：简洁的带出了项目的规划和产品独有的特性，直观地向消费者展示了项目的差异化定位生活蓝本：从一个侧面突出项目的人性化社区概念，打造惠州生活的典范鸿景春天廊院式生活蓝本项目定位项目主推案名新潮2008200820082008水口新区·廊院式生活蓝本备选案名：鸿景春天、阳光尚东、上品鉴筑、宽敞HOUSE、东城世家鸿景春天廊院式生活蓝本项目定位项目价格定位1）项目的土地购置成本、建造成本以及项目本身所打造的产品质素和规划设计理念；2）消费群体对水口片区的发展潜力及发展价值的认可度；3）惠州市区及水口、东平片区部分楼盘的参照对比；4）惠州市房地产市场的价格走势；5）类比量化定价法。1、销售价格制定依据鸿景春天廊院式生活蓝本项目定位167—190182—223四房二厅/三厅304—314复式0.254000140—149182—187三房二厅/三厅26万东方威尼斯122、174复式156—161四房二厅96—133三房二厅0.25430073—83二房二厅10万荷兰水乡360独栋别墅150洋房0.254500200—300Townhouse13.4万蓝波湾0.255600190—300联排别墅11万（占地64万）国际新城与项目可比性销售均价(元/㎡)户型面积(㎡)户型总建筑面积(㎡)项目名称2、项目销售价格测算鸿景春天廊院式生活蓝本项目定位33673367714.25808.25872.00972.25类比价100%25%25%25%25%类比权重2857323334883889比较均价4000430045005600均价10.0014.013.312.914.4100%权值综合值101513182020%产品质素101313121510%品牌10111191015%配套10131311815%交通101415111315%景观环境101610152010%规模101617131515%区位本项目东方威尼斯荷兰水乡蓝波湾国际新城比例楼盘因素鸿景春天廊院式生活蓝本项目定位图表说明：①项目市场评估均价：由上表类比值测算可知，本项目整体类比价格为33673367元/平方米。②项目均价区间范围：一般而言，由于房地产业的相对长期性，故其价格存在着10%上升弹性空间，即销售价格（取整）在30003000——37003700元/平方米之间。3、项目价格区间定位鸿景春天廊院式生活蓝本第四篇产品规划贯穿主题，品质精益求精鸿景春天廊院式生活蓝本创新产品，看我们怎么折腾……鸿景春天廊院式生活蓝本北中庭景观项目建筑布局建议按照项目地块技术指标可以得知，在做足容积率的情况下，项目将是以住宅为主的高层建筑，布局上应充分考虑景观均好性。搂宇：7栋，南北3栋，北面两栋，南面一栋，共24层，顶楼为复式；东西各两栋，共26层，顶层为复式。整个社区确保景观均好性，采取围合式布局设计，建筑引进创新设计——廊院式建筑。商业：以街铺、内街及商业街的形式沿四周分布，各设置两层商业；地块西面设计商业内街，南北两面设置成街铺，而东面临街面较长，约达250米，可做成商业步行街。产品规划会所：设置在小区的东北角，与小区主入口设置在同一个方位，既方便小区人员和车辆出入管理，同时避免与西面的民房相对，影响形象。鸿景春天廊院式生活蓝本整个社区交通组织建议设计人车分流，设置地下车库，以免车辆行驶干扰行人出入安全。车行道：车道宽10米，连接社区外的出入道路，社区内地下形成环形路、双行道；人行道：路宽2米，主要服务于人流的“步行道”，线形因地制宜，穿插于社区整个范围内。中庭景观北项目交通组织建议产品规划主出入口次出入口鸿景春天廊院式生活蓝本户型面积及其配比建议产品规划参照目前市场在售的同类产品和我们通过潜在客户走访了解到的需求状况，为满足功能和每个功能区有足够的空间，户型定位如下：5%180—200平方米复式30%150—170平方米四房二厅45%125—135平方米三房二厅20%65—80平方米二房二厅户型配比户型面积产品类型鸿景春天廊院式生活蓝本户型建议产品规划享受，精彩户型带来的生活快感户型特色亮点二房、三房：带生活阳台，设计转角凸窗或落地窗。户型亮点，与客厅或卧室相连，赠送超高露台和窗外花廊，增强室内采光与通风，更让主人生活无限快意。二房二厅三房二厅鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划三房+书房+工人房：配入户花园、生活阳台以及凸窗户型亮点，即此项目在惠州独创超高内院和露台，让主人享受无限空旷私人空间；通过入户花园，过餐厅、回廊、超高内院，再经过客厅，到达卧室，彰显一种无限自豪的尊贵感。鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划四房+工人房：带入户花园、生活阳台，设计转角凸窗；户型亮点，独创超高内院或窗外花廊。鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划户型元素·客厅及餐厅就餐区、会客区及休息区等区域划分合理，协调统一；色彩基调反映主人装修档次和艺术美感；地面装饰讲究统一，具有人体之光滑“皮肤”感。鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划户型元素·卧室在卧室的设计上，追求的是功能与形式的完美统一，优雅独特、浪漫温馨、简洁明快的设计风格。在卧室设计的审美观上，要追求时尚而不浮燥轻佻，庄重典雅而不乏轻松浪漫的感觉。鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划户型元素·复式楼梯楼梯设置在墙角或靠墙边，既不浪费空间，又不影响室内交通，更可利用楼梯下方作为隐蔽的储藏空间或休息处。鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划户型元素·窗户主、次卧室及客厅的窗户设计成落地窗或凸窗，创新实用，增加赠送面积，加大户型采光通透性。鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划户型元素·露台5.6米挑高大露台全部为赠送空间，露台与客厅或卧室相连，增加室内采光和通风，为家人呼吸室外新鲜空气、观赏外景提供了舒适的活动空间。鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划户型元素·入户花园////内院拥有私家花园是城市人的奢侈梦想，我们设计了约10平方米的入户花园或内院，风格或简明轻快、或典押庄重，不仅增加赠送面积，也增加整个户型的通透性及优越感。鸿景春天廊院式生活蓝本现代简约式建筑风格现代简约式建筑风格引用光洁亮丽的外立面和现代时尚玻璃凸窗，形态简洁，线条流畅，外立面采用乳白色与浅咖啡色相结合，穿插条形紫黄色，色调相互融洽，让建筑外观典押且明快素洁，突出建筑现代、简洁的个性，使其成为城市一道眩目、律动的风景。建筑风格及外立面建议产品规划鸿景春天廊院式生活蓝本建筑立面赏析建筑——凝固的音乐产品规划鸿景春天廊院式生活蓝本于建筑之上，配以绿色点缀，享受最惬意的生活空间。产品规划鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划建筑之美，在于懂得欣赏和享受！鸿景春天廊院式生活蓝本园林景观设计建议产品规划中庭景观项目强调景观资源的均好性，建议采用集中与分散相结合的方式，将项目绿化按“面、线、点”组成综合体方式设计：面：主要打造社区中庭景观，依托成片的绿化景观营造整体生态的人居环境；线：讲求为“道路两侧”绿化和“林荫步道”，无论是中庭景观,还是边沿绿化，“线”的绿化至关重要。点：各片区内的小块“绿地风景点”，以园林小品、小型水景来点缀，讲求与自然对话的意境。鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划园林小品小溪水景鸿景春天廊院式生活蓝本产品规划林荫小道鸿景春天廊院式生活蓝本配套设施建议产品规划1、会所设计建议建筑风格：现代风格地理位置：地块东北角建筑层数：2层建筑面积：600㎡/层功能设置：接待大堂、健身房、棋牌室、SPA养生堂、台球、乒乓球室、迪吧以及智能化操控室。鸿景春天廊院式生活蓝本2、商业配套建议根据项目所处地段及商业体量，项目商业以街铺、内街及商业街的形式沿地块四周分布设计，设置两层商业，层高约5—5.6米。地块西面设计商业内街，南北两面设置成街铺，而东面临街面较长，约达250米，可做成商业步行街。项目东面临街面长约250米，有良好的临街展示面，可设计成异域风情商业步行街，引进多种商业业态，与商业内街形成一个集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的体验式消费中心，布艺、花廊、妇女儿童服装店、淑女屋、书吧、钟表行、干洗店、美容苑、酒吧、咖啡屋、茶餐厅等一应俱全，静享家门口的优越生活。鸿景春天廊院式生活蓝本商业内街花廊妇女儿童服装店淑女屋书吧音乐咖啡屋西餐厅鸿景春天廊院式生活蓝本第五篇营销打造，惠城第一廊院式尊贵社区鸿景春天廊院式生活蓝本根据项目所处的地域及项目的各项特质，来挖掘项目的核心理念，再通过有针对性的广告及市场推广，将之打造成“惠州廊院式产品第一标杆”的高尚住宅形象。以“惠城廊院式生活蓝本”为项目的概念和推广核心，贯彻于整个营销推广系统，在每一个可能与消费者接触的点上，实现品牌形象的有效传播，并力争打动项目的目标消费群体，影响并带动潜在的消费群体。对于项目的推广，我们将利用中原公司的所有资源，以概念营销、情景营销及事件营销结合平面媒体，通过制造事件来吸引目标客户的目光，提升项目的知名度和美誉度。项目营销推广思路营销策略鸿景春天廊院式生活蓝本营销策略策动“赢”销在项目的操作过程中，在项目广告传播的同时，把注意力放到“惠城唯一”、“升级生活”的营销事件的策动和利用上来，通过这些事件在推广传播，激起目标客户的热情，赢得公众对项目的关注和认可。在项目的营销推广上，设定三个大的主题，即概念营销、情景营销和事件营销。根据项目的销售进度进行统筹安排，三者环环相扣，互相配合，辅以传统媒体支持，形成影响全城的口碑传播。（各项事件营销将在后期销售过程中结合实际情况以专案的形式提出）鸿景春天廊院式生活蓝本营销策略随着经济的快速发展和周边房价的迅速提高，惠州的区位及房地产价格“低畦”效应日趋明显。从2004年起，外来投资置业人数正不断上升，有置业群体包括广州、东莞、深圳等地，其中来自深圳的购房群体所占的比例最大。利用深圳的各类推广媒体和手段（如深圳房交会、深圳报章的楼市专栏、网络等），在深圳进行推广，关注并抓住深圳的客户，便成为项目营销推广的另一侧重点。鸿景春天廊院式生活蓝本营销策略项目营销节点鸿景春天廊院式生活蓝本营销策略发展商、代理商、建筑设计院、广告公司、制作公司相关单位1、广告公司的筛选与确定2、项目VI系统设计3、项目工地形象围板设计制作营销1、建筑设计院的筛选与确定2、项目建筑规划确定（建筑立面、楼宇排布、具体户型、园林细节等）3、项目前期拆迁，并清理场地等4、项目建筑地基工程施工建筑工程阶段主要工作内容时间跨度(2007年4月—2007年9月)前期规划阶段销售准备期注：如涉及项目具体推广活动方案将在前期操作期间专案提交鸿景春天廊院式生活蓝本发展商、代理商、广告公司、制作公司、印刷公司、各媒体公司相关单位1、销售人员进场，营造现场气氛，正式登记开始，推出VIP卡，积累目标客户（2008年2月）2、项目沙盘制作并验收使用3、销售物料（楼书、海报、户型单张）的设计制作并使用4、户外广告出街，提出并强化项目的概念5、硬报广出街，网络广告出境，配合软文炒作，树立项目形象和告知公众信息营销1、项目主体施工2、项目营销中心施工，并装修完成（2008年2月）建筑工程阶段主要工作内容时间跨度(2007年10月—2008年2月)销售准备阶段市场导入期注：如涉及项目具体推广活动方案将在前期操作期间专案提交营销策略鸿景春天廊院式生活蓝本发展商、代理商、广告公司、制作公司、印刷公司、各媒体公司相关单位1、样板房开放，体验营销正式启动，强化产品优势2、针对项目特点，并结合惠城热点事件，组织进行事件营销3、户外广告、网络广告持续，提出并强化项目的概念4、各类平面广告持续，增加深圳媒体，进一步树立项目形象5、项目影视宣传片制作完成，增加TVC影视广告投播营销1、项目主体施工2、项目样板房装修完成，并验收开放（2008年3月）建筑工程阶段主要工作内容时间跨度(2008年3月—2008年4月)客户积累阶段项目推广期注：如涉及项目具体推广活动方案将在前期操作期间专案提交营销策略鸿景春天廊院式生活蓝本发展商、代理商、广告公司、礼仪公司、各媒体公司相关单位1、