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12010年12月2010年长沙楼市总结及2011年预测2宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测3宏观经济及政策走势长沙城市经济运行情况宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测长沙房地产市场总结及预判前三季度GDP累计增10.6%，好于市场预期前三季度国内生产总值26.87万亿元，同比增长，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。第三季度GDP单季增长9.6%，好于市场普遍预期的9.2%至9.5%的水平。由此可以认为国内经济软着陆的趋势已经基本确立，经济增长的持续性进一步得到确认，如果后续时间经济面没有出现大的波澜，2010年全年经济增速有望达到10%。宏观经济背景长沙房地产市场总结及预判11月居民消费价格指数（CPI）同比涨幅达5.1%，创25个月以来的新高。11月食品同比上涨11.7%，是推动本轮通胀走高的最主要原因，另外，一段时间以来居住价格亦有不少涨幅，11月居住价格同比上涨5.8%，自4月以来连续7个月同比涨幅超过4%的水平。11月食品和居住价格对CPI一篮子价格新涨价因素的贡献率达92%。CPI已经连前续5个月突破3%的警界线水平，国家宏观调控上管理通胀的难度有所加大，11月与12月央行连续两次宣布上调存款准备金率0.5个百分点，显示央行管理通胀预期和流动性的决心。预计年底或明年年初将可能再次加息。11月份CPI同比涨幅再创新高，管理通胀难度加大宏观经济背景长沙房地产市场总结及预判2010年5月6月7月8月4月9月6月份人民币对美元开始升值，9月升值幅度进一步放大，本币升值预期不断加强今年以来CPI持续上涨，7-9月更是连续突破3%警戒线。通胀预期不断加强8月开始PMI指数企稳回升，经济稳固4.27房贷政策之后，楼市调整了3个月，但在8月开始，全国楼市特别是一线城市全面升温，价格上涨态势重新抬头房地产市场再度回升经济企稳，通胀持续上升通胀加剧，房地产市场亦开始快速升温政策出台背景长沙房地产市场总结及预判在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码•2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》•2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》•2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》•2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》•2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》•2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》•2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》•2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》•2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》4.17新政2010.5-69.29新政•2010.11.3《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》•全国十多个城市陆续出台地方限购令•2010.9.29国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨•2010.9.29对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求•2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》•2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》•2010.9.27《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》•2010.9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》在房地产市场快速升温的状况下，更加严厉的政策出台，遏制房价上涨势头政策出台背景长沙房地产市场总结及预判此次调控重点在贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是国10号文的落实和深化9.29新政是国10号文的落实和深化政策调控内容长沙房地产市场总结及预判11月3日，住建部等四部委出台政策收紧公积金贷款，目前3套房贷无论是商业贷款还是公积金贷款，均已全面停贷90m2以下首次置业门槛提高多次置业和投资需求受到贷款限制最大银行执行力度远高于4.17房贷政策房贷收紧，多次置业和投资需求受限制最大，首置需求置业门槛提高政策调控内容长沙房地产市场总结及预判10月19日，央行决定自20日起上调金融机构一年期存贷款基准利率各0.25个百分点住建部决定自10月20日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点11月10日与12月10日，央行分别在两个月内，两次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，加息周期即将到来据报道，多家银行近期根据监管部门口头通知，取消首套房贷利率7折优惠，重新执行最低8.5折的新优惠标准与利率上调相比，首套房贷最低利率优惠从7折调整到8.5折对首套房贷的成本增加更为明显，再加上新政要求首套房贷首付不得低于30%，首次置业门槛提高利率调整，购房贷款成本增加，加息周期到来影响购房者预期政策影响预期长沙房地产市场总结及预判目前全国已有15个城市出台限购–主要集中于一线城市及发达经济圈的中心城市等–其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大，也没有出台限购措施限购政策，除了打击投资、投机需求外，也直接影响合并户型的销售–即使限购多为暂时性措施，但长期来看，合并户型仍存在不少问题，比如后期可能出台的房产税限购成为一线城市及发达经济圈中心城市调控杀手锏政策影响预期长沙房地产市场总结及预判长沙的经济水平，房价水平在全国均属下等，因此并未出台限购政策。目前星城各大银行已全面执行三套房停贷、二套房首付全面提升至50%，利率1.1倍以上政策，而光大、招商等多家股份制银行也于十一国庆节后，对个人首套房贷统一执行基准利率。几家国有大行则将首套房贷利率优惠从8.5折上调至9折。部分仍执行8.5折利率的银行也表示，首套房贷款利率回归基准利率已是大趋势。今后房贷利率将进入“无折”时代。长沙未纳入限购城市之列，三套房贷全面暂停，首套房利率最低8.5折以上长沙新政执行情况长沙房地产市场总结及预判宏观经济及政策小结经济企稳，通胀压力持续上升，使得全国的房地产市场于三季度再度回升，从而导致了9月更加严厉的调控政策频频出台。本轮调控重点在于贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是此前“4·17”新政的巩固加强版。调控主要针对一线城市及发达经济圈的中心城市等，对其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大。14宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测宏观经济及政策走势长沙城市经济运行情况长沙房地产市场总结及预判从长沙市各项经济指标来看，长沙经济保持着较快的增长幅度：1、2010年前三季度，长沙地区生产总值达3107.46亿元，增长速度在全国省会城市中排名前五位。人均生产总值为46940元；2、固定资产投资快速增长为长沙城市扩张提供有力保障，房地产开发和城市规划建设如火如荼；3、2010年1-9月，城镇居民人均可支配收入16951元，比上年增加1708元，同比增长13.7%4、2010年1-9月，长沙规模以上工业增加值为1122.26亿元，同比增长24.5%。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%地区生产总值增长率13.90%13.40%13.70%16.70%20.40%17.20%18.40%21.80%15.10%14.70%16.00%工业生产总值12.00%10.60%13.60%32.20%25.20%29.30%26.90%30.50%34.21%17.50%24.50%全社会固定资产投资额增长率22.80%38.30%29.60%36.50%35.00%31.90%23.70%32.60%29.63%30.30%32.60%城镇居民人均可支配收入增长率3.20%8.90%10.00%10.10%11.00%12.80%12.00%16.00%13.20%13.10%13.70%20002001200220032004200520062007200820092010年1-9月持续快速的经济增长为长沙房地产提供了基础长沙经济运行情况长沙房地产市场总结及预判收支比例呈下降趋势，表明居民的储蓄比例在增加，储蓄的增加对于商品房市场的发展有利。数据来源：长沙统计局长沙城市居民人均收支情况01000020000300000.600.640.680.720.760.80人均可支配收入1392415636182822023818754人均消费支出1068012288129601502012863支出/收入0.770.790.710.740.6920062007200820092010年1-10月人均可支配收入和消费性支出均保持快速增长居民收支情况长沙房地产市场总结及预判2003-2009年，长沙每百户家庭汽车拥有量保持69%的增长速度，2009年，长沙市每百户家庭拥有汽车14.75辆，长沙汽车人均拥有量位居全国前十位，远高于武汉。长沙市居民不断增涨的购买力和生活水平推动着汽车产业的发展，同时也在快速推动着房地产业的发展。数据来源：长沙统计局长沙市人均汽车拥有状况（2003-2009）0.8146.38.7310.2514.750%25%300%58%39%17%44%024681012141620032004200520062007200820090%50%100%150%200%250%300%350%辆/百个家庭增长率随着经济水平提升，居民对于汽车等大宗物品的购买力逐渐增强，对于住房的购买力也相应增强。汽车拥有状况长沙房地产市场总结及预判•GDP：2010年前三季度，在全国省会城市中跃居第4位，全国地级以上城市前20名，在中部六省会城市中居第二位（仅次于武汉）；•人均GDP：2010年前三季度，46940元，在中部省会城市中居首位；•城市居民收入：位居中部省会城市首位。•在长株潭城市群中，长沙的龙头作用突出，GDP的占比由2006年的63.7%上升到68.0%。•2010年前三季度，三次产业结构由2006年的6.9：44.0：49.2优化调整至1.3：65.0：33.7，实现了被经济专家称之为“早熟型”的“三二一”排序调整为“二三一”的重大转变。长沙经济富裕度领先中部长沙经济排名情况长沙房地产市场总结及预判长沙市央级省级重大工程建设共计22项，总投资518.5亿元，2010年投资约268.5亿。对长沙未来影响至深的城建规划武广高铁长株潭城际轨道沪昆高铁地铁大规模旧城改造过江隧道……长沙城建规划情况长沙房地产市场总结及预判交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广都市圈的繁荣。长沙上海昆明广州4小时2小时广州广州长沙广州上海长沙广州广州上海长沙武汉1小时4小时随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成•武广高速铁路客运线：武广高铁是世界上第一条时速350公里的轨道，已于2009年12月运营，武汉至广州由原来的10个半小时缩短至3个半小时左右。由于武广线将与筹建中的广深港高速铁路衔接，未来香港往返武汉的铁路车程（单程），也有望缩至5小时左右。武广客运专线的开通，加快了湘、鄂两省融入珠三角的步伐，预计到2030年，将会有1亿人次乘坐武广客运专线。庞大的客运出行不仅将极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣，还直接联系和影响着整个华中、华南、西南及香港地区。•东西向沪昆高铁客运：是我国线路里程最长、影响范围最大、经过省份最多的东西向高速铁路，项目途径上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市，设计时速350公里。全线预计于2015年通车。长沙到杭州将由现在的13个小时缩短为3个多小时，4个小时就可从长沙到达上海。高铁交通长沙房地产市场总结及预判以长沙为核心的高铁串连了7个省会城市1个直辖市，这8大城市的总人